受“租金贷”、“套路”房东免租等负面消息影响，上市仅一个月（1月17日上市）的蛋壳公寓股价遭遇滑铁卢。当地时间2月19日上午开盘，蛋壳公寓开盘价为11.08元，较前一日收盘价12.20元下跌9.18%，较上市以来最高价13.90元暴跌20.28%。截止收盘，蛋壳公寓股价收于11.50元，下跌5.74%。
2月18日，市场传出一份深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发出的《关于开展相关排查工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》显示，近日深圳有众多业主向蛋壳公寓发起讨要租金，深圳市政法委员会在处置上述事件过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，要求相关金融监管部门对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金额机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。
《通知》指出，所谓“租金贷”，是指公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金额机构贷款。目前蛋壳公寓在深圳签约业主约1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人。
文中表示，在处置过程中，我委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款，提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的涉稳风险。请你们高度重视，尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓，及我市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。
而根据蛋壳公寓上市时披露的财报，“租金贷”占据了其租金收入的绝大部分。数据显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%；而在2017年、2018年， 相应的的数据分别达到了90%、88%。
金融观察团此前也专门报道过长租公寓“租金贷”模式的弊端。在蛋壳公寓的模式下，即拿房、装修、转租，整个过程中需要的资金量巨大。但在一般的租金模式下，资金难以迅速回笼，妨碍扩张。因此，蛋壳公寓通过租金贷模式，名为为租客减轻租金压力，实际上目的是迅速回笼现金流，然后投入抢房源的野蛮扩张之中，实际上以金融渠道扩大了杠杆。若扩张步伐太大，到手的租金不足以支付房东的租金，那么很容易就资金链断裂。
对于蛋壳公寓来说，这种弊端正在逐步暴露。今年2月份，受疫情影响，“二房东赚差价“模式的短租公寓受到较大冲击，蛋壳公寓被传出借疫情之名“套路”房东免租，但却继续向租客收租金的事件，一时间引起业主集体投诉和市场关注。
据多家媒体报道，目前深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，要求其高度重视此事，并将密切跟踪关注事件进展情况。
对于蛋壳公寓来说，在现有模式下无异于“饮鸩止渴”，持续融钱、巨额亏损换取市场份额的方式并不持续。今年前三个月，蛋壳公寓已经亏光了25亿元。在监管调查、市场负面反馈，蛋壳公寓未来之路为怎样呢？很显然，资本市场已经用脚投票了。
*声明：金融观察团登载此文出于传递更多信息之目的，不构成任何建议。
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