2020年伊始，突如其來的“新型冠狀病毒”，打亂了所有人的生活、工作節奏，也必將導致大量的合同無法正常履行，那麼因“新型冠狀病毒”導致的一系列糾紛該如何處理？法律責任如何？針對該問題，申宜禾律所律師團隊特地就該問題進行了仔細分析，釐清相關法律規定，給大家一個完整的解答。
因疫情解除租房合同是否可行
根據我國《合同法》第93、94、215、232、236條的規定，租賃合同的解除分為約定解除和法定解除。所謂約定解除，即在簽訂合同時或者履行過程中約定合同的解除條件，當條件成就時即解除合同。所謂法定解除，包括不可抗力，違約解除，催告逾期，不定期租賃合同任意解除權，以及其他致使合同目的不能實現的解除條件。
所以可否因疫情影響主張直接解除租房合同，要視合同目的能否達成而定。而解除合同需要根據《合同法》和《民法總則》的相關規定，以不可抗力為由主張解除合同，需要及時告知對方。
以疫情為不可抗力解除租房合同的程序和問題
需要注意的是，雖然各高院及最高人民法院，以及政府機構均稱本次疫情構成不可抗力，但並非針對所有合同均可適用該規定主張解除合同。一條基本原則是看疫情是否致使合同完全無法履行，合同目的無法實現。
對於承租方（租客）來說，若希望以不可抗力解除承租合同，應按照《合同法》第96條的規定，及時通知對方。若構成不可抗力，則合同在通知到達對方時即告解除。
對於房東來說，若不接受對方解除合同，應該按照《合同法解釋（二）》第24條的規定，在三個月內向人民法院提起訴訟。若只向對方提出異議，而未在三個月的異議期間起訴的，法院將不予受理。
當然，目前對於解除長期租房合同引用不可抗力條款，法院支持較少。而對於以旅遊目的的短期租房，可以不可抗力主張解除合同。相對來說，以情勢變更為理由，主張變更合同，減抵租金或延長租期更易被法院支持。
如何以情勢變更對租房合同進行變更
所謂情勢變更原則，按照《合同法解釋（二）》第26條的規定，是指雙方當事人簽訂的合同有效成立之後，完全履行之前，出現了某種不可歸責於雙方當事人的客觀變化而使合同履行的基礎動搖或喪失，繼續履行合同會產生顯失公平的結果，而允許當事人之間變更或者解除合同，而不必承擔違約責任的原則。
故不可抗力與情勢變更的區別在於：不可抗力與不能履行合同相關聯，而情勢變更與明顯不公平相聯繫。
受疫情影響下房租的減免
在通常情況下，若由於新冠肺炎疫情的影響，導致繼續履行租房合同對一方造成損失巨大，明顯不公平的，可依情勢變更要求減租。但本次疫情發生在春節期間，若個人租房主張造成巨大損失，一般很難舉證。而對於經營性租房，若時效性較強的經營，可以不可抗力主張解約；若由於疫情造成停業，可以情勢變更主張減免。通常法院會以公平原則將損失由雙方分攤，並適當照顧弱勢群體（參考2003年最高院關於非典期間審判相關指導意見）。
疫情期間提前終止租房合同
那麼，是否可以在疫情期間提前終止租房合同呢？答案是肯定的。
由於疫情持續時間無法預估，一些承租人為了止損，願意承擔一個月房租作為違約金的情況下，完全可以提前解除租房合同。
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