社会主义公有制的制度基础，决定了我们国家的土地所有权当然属于国有（亦或是集体共有）。但是土地国土有导致大量土地资源难以发挥其市场价值，改革开放初期，在借鉴香港和新加坡经验的基础上，讲土地使用权和所有权分离，建立了70年的土地使用权制度。
谈一下新加坡的产权制度：
新加坡土地使用权分为永久产权、999年使用权和99年使用权三种。新加坡建国后，大力推行“居者有其屋”计划，已实现将90%的土地收归国有。不过新加坡的房屋产权制度跟国内有所不同，国内实行的是房屋产权=70年土地使用权+房屋所有权的模式，新加坡实行的是土地+房屋所有权都是99年的制度，99年之后土地和房屋都属于国家了。
举个栗子：2017年6月20日，新加坡政府宣布，位于芽笼3巷的191个地契在2020年到期后，所有住户必须立即迁离，并且把房屋无偿移交给新加坡公共发展住屋。
而我们国家的产权制度设计，即使70年的土地使用权到期，房屋的所有权也是你的。这也是为什么拆迁需要赔偿款的法理学基础。
根据我们国家2007年制定的《物权法》第一百八十四条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这一条法律条文虽然给了一个处理原则，但也是备受社会争议。物权法没有对自动续期是否需要交纳续期费用，费用标准计算问题给出一个具体的标准。
我收集整理了几个典型的案例，与大家分享一下：
1、2016年3月，部分温州当年20年土地使用权的房屋，到期无法进行二手房交易。温州市政府认为续期需要进行交纳续期费用，并以二手车转让折价为具体案例说明。此事引发了高度的关注，事后国土资源部立即进行了澄清，表示可以自动续期，而且不缴纳相关的费用。
2、2009年青岛黄岛区阿里山小区，因为小区是20/30/35年的土地使用权，最早的一批310户在2009年到期。当时青岛市政府给出的解决方案是：1、物权法虽然规定了到期自动续期，但是约定不清晰，应当进行有偿续费；2、缴费标准按照当地现行的平均地价，折算到建筑面积上，一套100平的房子大概需要交纳6万的费用。
3、深圳的三个案例，一个是南山的金桃园小区，后来发展为住宅自动续期，商业部分视往后制定的法律规范具体决定续期标准与收费。
一个是罗湖的国际商业大厦，因为同一栋大厦有20、30、40、50年产权的建筑，根据深圳市2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》，土地期满，可按照基准地价的35%续期，该大厦土地使用权得以成功续期。
还有一个是福田区的长城大厦项目，有一位业主主动向政府提交了申请将房屋所在的土地使用权由50年续期到了70年，这套房屋的面积是80.58平米，20年的续期费用为44940元。
总结来看，除了第一个项目外，后面两个项目都缴纳了续期的费用。
从这五个案例来讲，至少深圳、青岛、温州政府在对待土地使用权的问题上，一致认为付费续期是必要的原则。不同之处在于，温州政府是按照“市场评估地价”来计算续期费用，深圳和青岛政府以“公告基准地价”来计算续期费用。
作为我们内地房地产制度的学习参考榜样，我们再来看看香港。香港《基本法》规定：土地使用权为50年，使用权到期以后，没有续期权利的土地经政府同意以后，可以再次续期50年，无需一次性缴纳地价，每年只需缴纳应课租值差额的3%的年租金即可。香港政府在法律上也认可了土地使用权有偿续期的原则。
因此，不管是从香港的经验，还是从各个地方政府实际操作的案例来讲，土地使用权有偿续期的原则，大概率是会被确定为一个基本的原则。至于费用的缴纳标准有三个：1.按市场土地价格的现价，折算一定比例一次性缴纳；2. 按基准地价，折算一定比例一次性缴纳；3.锚定市场租金价格，按年缴纳。
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