对于房地产而言，2020年将是度日如年。
很多房地产人以为终于熬过了集体破产、资金链短缺的2019年。可谁也没能想到，这场瘟疫风暴的来到，让2020年的预期瞬间变成灰色，把房地产祈求抓住返乡置业的希望重击至粉碎。如今，当年富得流油遍地黄金的房地产业，沦落到一分钱难倒英雄汉的时代。
从历史上看，疫情必然短暂的，未来还很远。司南君今天要讲讲以冰封开头的2020年房地产业，未来将以何种姿态落幕。
三重大山，关关难过
2020年的房地产行业，遭遇开门难。
第一：购买冰封，销售断崖。
疫情突袭，无论是从心里上，财务上，都会冲击着大家的购房计划，同时对经济的创伤也会反映在各行各业上面，包括房地产这个资金两需求巨大的行业，很容易削弱需求端的购买力。
举个很简单的例子：因为疫情影响，许多公司行业都被迫延期复工，其中有很多是各地经营户小商品等等，如此一来，本来春季巨大的消费商机行情也就不复存在，甚至很多人还背着贷款，预期的收入没有了，势必会影响预期的消费以及购房计划。
有人曾针对大家1月购房计划，在网上做了一个3000人的调查问卷：如果没有疫情，49%人会在春节及节后一个月有购房计划，因为疫情，推迟购房的计划的占比为70%。
而事实上，通过1月各大机构发布的房地产行业销售数据就已经反映了这个事实。
春节期间的返乡置业已经落空。机构数据显示，从1月下旬开始截至日前，与往年春节相比，大部分开发商的成交量都下降了95%，市场基本陷入冰点。
1月31日晚，各大地产研究机构的榜单陆续发布，2020年首月，不少房企交出了负增长的成绩单。
克而瑞发布的《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示，截至1月末，TOP50房企销售操盘金额门槛为25.3亿元，降幅最大达27.5%；TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛也同比降低19.1%至9亿元。排名前五位中，除万科和碧桂园分别录得16.1%和0.12%的增长外，恒大、中海及融创的1月销售额同比去年分别下滑5.7%、20%和22.6%。
不管新房还是二手房，都逃不过如此沉重的一击。从贝壳研究院监测的1月份二手房销售数据来看，受春节假期叠加疫情影响，1月份链家18城二手房成交量环比下降38%，超过去年包含春节因素的2月份环比29.8%的降幅。
第二：复工难，开工再延后。
房企还面临着停工令和停售令影响。1月26日，中国房地产业协会号召“房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复”。
据资料显示，全国已有超50个省市区暂停开放商品房售楼处，29个省市区发布延期开工通知，部分城市暂停房地产市场交易。
据不完全统计，截至2月2日，全国共有1246个项目在2月20日前不得开工；1040个售楼处在2月20日前不得开业。同时，许多房地产企业也推迟春节假期时间。例如，恒大已经宣布，将春节假期延长至2月16日，大多数房企复工也是在2月9号之后。
就目前而言，即使有些地方在努力争取项目复工，许多的县、乡镇、村等都切断了人员的流动，许多建筑工人无法按时返回工地。即使能够顺利返回，应防疫要求也需要隔离近半个月，这样便进一步导致开工延后。这样回减缓工程、项目计划销售节奏。那么，2月份的销售业绩也将更难言好转。
第三：一分钱难倒英雄汉
司南君之前写过关于房企的文章，在过去房地产高增长时期，各大房企都是高负债、高周转，银行业愿意以相对低的利息给房企贷款。但是今日不同，房地产决不作为稳定经济的手段，而且又严控银行、信托等资金违规流入地产。
如此一来，本来资金面就短缺的地产行业，叠加去年的政策、销售两端把控的情况下，高周转的地产行业陷入回款难，资金链紧张的境地。本来日子不好过的房地产就靠高利息的海外债活着，有许多利息都在15%以上，疫情的冲击无疑雪上加霜。
但债务的数字，就像乌云一样无时无刻的压在房企们头上。2月份已经过半，这个月房企境内外债务要到期偿还的就有约672亿元，今年一年要偿还约1.46万亿。
“这无疑会加剧中小房企的现金流压力，从而改变房企的投资、经营策略。如果疫情发生尾部风险，部分偿债压力大的房企，投资甚至可能会从迟到变为缺席。”粤开证券首席经济学家李奇霖认为。
谁能想到，富也房产穷也房产，过去房产尽出暴发户，现在却到了一分钱难倒英雄汉的时候。据统计，就在刚刚过去的1月份，破产的房企就已经有近百家，如此发酵下去，破产的将会更多。
非典时期的楼市
2002年，也是差不多的时候，广东发现了SARS最早病历，随着2003年2月份的春运，疫情蔓延全国，3月进入爆发期，而当年为了战胜非典，建立了小汤山防疫隔离医院。如今十多年过去，病毒疫情再起，回顾当时疫情对房地产都产生了哪些影响？现在是否会复制当时疫情之后的地产行情？
大家都知道，当时非典直到2003年6月份才结束，持续了有半年多的时间。就全国房地产而言，短期的冲击和当下一样，运行、开工、投资等明显放缓。
图：2003年房地产市场商品房指标单月同比走势图
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
2003年3-4月SARS疫情加剧，全国的房地产发展速度明显放缓，有部分地区也停工停售，投资额一度出现下滑趋势。但是疫情并未阻止当时房价来势滔滔的脚步，在进入疫情逐渐控制的5月，房地产就已经出现快速反弹的迹象，随着疫情的消失，我们也逐渐迎来了房地产的黄金时期。
表：房地产市场商品房指标同比增速情况
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
另外，土地市场供地节奏也在SARS疫情中受到一定影响。从历史数据来看，2003年上半年尤其是3月疫情高发期，全国300城宅地供应规模增速明显回落，成交规模同比显著下降，宅地市场供求节奏均放缓。下半年宅地市场反应迅速，供地大幅放量，下半年供地总规模是上半年的4.6倍，拉动全年供地面积同比大幅增长。
就整体而言，非典对当时的房地产影响还是比较小的，但是有两个地区除外，那就是当时疫情严重的广东和北京。但影响主要也只是集中在3/4月份。疫情一过，即快速反弹：5月以后，房地产市场开始逐步恢复稳定，全年广东省商品房销售面积同比增幅超过20%；北京二季度商品房销售面积同比增加50.1%，全年商品房销售面积同比增加11%。
此后，地产行业就如我们所见的一样，成为中国最赚钱的行业，也是我们十多年间的经济支柱。
此次疫情之后，房地产不会有爆发期
不禁有人会问，这次冠状病毒疫情过后，房地产会不会也来个爆发期？
很显然，不会
虽然都是类似的疫情，但是时移事移，大的环境不允许我们再来个房地产黄金十年。
1、 宏观经济增长不同
2003年我国经济处于高速增长的快车道，GDO增速保持在9%以上，当时非典的疫情阻碍不了经济上行的步伐。
但是当前我们的经济处于新旧动能转换、增速换挡时期，对于整体而言依旧面临着发展的压力，而GDP的增速也滑落至6.61%，虽然外围的贸易摩擦得到了缓解，好不容易签署了协议却让突如其来的疫情打断了经济的调整节奏，而且这次的防疫措施远远比2003年严格，因为这次武汉封城市绝无仅有的、全民禁足交通管制程度也是绝无仅有的，这会进一步加大经济发展的压力，短期的企稳将变得更加困难。
2、房地产发展阶段不同
2003年的时候，随着经济处于增长的阶段，我们的城市化也是处于快速增长。当时全国的城市化率只有40.5%，而2018年，我们的城市化率已经达到了60%。别看这中间只有20个点的，这可是新增几亿人口购房的需求。
另外，2003年SARS疫情爆发时，我国房地产正处于市场化发展的起步阶段，市场规模较小，需求旺盛，销量持续快速扩张，1999-2009年商品房销售面积复合增速超20%，在房地产内在增长动力推动下，SARS疫情的短期扩散影响力较小。
而近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位，2019年商品房销售面积达17.2亿平米，是2003年市场规模的5.1倍，销售金额亦超2003年的20倍，市场规模继续大幅度增长的动力明显减弱。同时当时那批随着地产暴富的炒房团也在这两年房地产回落中，逐渐停住了脚步。
3、对待房地产的政策不同
2003年，房地产的政策环境相对宽松，而且鼓励地产的政策接二连三的出台，无论是相关产业、还是地方政府收入，都靠着地产来拉动，这对当时的宏观经济的增长起到了很大的带动作用。
同年8月，中央确立了房地产业为国民经济支柱产业的地位，开启了房地产行业的持续快速发展之路。
而现在，对待房地产的主基调是“房住不炒”、“不将房地产作为刺激经济的手段”。很明显，地产已经不再是当年的支柱产业，经济政策等都不再会同当年一样向房地产行业倾斜。
综合以上来看，在疫情结束之后，房地产也难像之前一样迎来爆发期，那些想抄底的人还是需慎重。
新冠病毒下，地产众生相
疫情对不同地区和不同的房企冲击都不同，有的是看到的是风险，有的看到的却是机遇。
1、伺机拿地的人
在此次的疫情冲击下，对于大的头部房企来说，只是一时间的失利，等疫情过后终究会缓解过来。但是小的房企就很难应对此次冲击，要么断臂求生，要么就宣告破产。
卖不了房，收不回钱，开不了工，关键还有大量到期的债务利息要偿还，不是一个苦字就能熬过去的。
但任何重大事件冲击行业时，是挑战也是机遇。这次对房地产的冲击，对小房企是致命一击，但对现金流相对教好的大房企而已并不尽然。反而许多房企趁小房企断臂求生之时，伺机抄底拿地。
2月3日，大华、众安等房企先后以13.49亿元和9.98亿元拿下不同地块，溢价率分别为17.41%和11.14%。同日，在中国指数研究院组织的电话会议中，不具名券商分析师也提议，房企应择机获取优质土地资源，为后期市场的释放准备充足粮草。
2、湖北地区房地产情况
对重仓湖北的房地产，将会造成巨大的损失。
湖北作为这次抗疫的主战场，也是地产行业受影响最严重的地区。
2019年全年在湖北销售额TOP10房企分别是碧桂园、恒大、保利、万科、绿地、联投、新城控股、中建三局、金地和奥山，其中万科、保利、中建三局、联投置业等企业也是重点布局武汉的房企。除此之外，金地去年在武汉的销售额位列武汉房企销售额前三，龙湖位列前五。
对于碧桂园、恒大、万科在内的超大型房企而言，湖北地区的疫情，公司2020年1月销售额的影响有限。因为超大型房企布局广泛，以碧桂园为例，到2019年碧桂园已完成内地所有省份的布局，截至2019年中期，项目数量达2381个，武汉和湖北疫情虽然可能会对碧桂园在内的超大型房企产生影响，但影响有限。
但总部位于武汉的中建三局和联投置业、重仓湖北的奥山、重仓武汉的金地等，他们就没那么幸运，此次的销售业绩必将受到疫情的严重影响，特别是重仓武汉的。
3、线上卖房以自救
为了应对疫情带来的销售停滞危机，许多房地产都纷纷开启了线上卖房、VR看房等。但是就目前而言，大多数人关心的不是买房、许多也房企了购房的计划。在疫情没有明显出现转折之前，人们不会也不敢大额消费和投资，因为这是一个正常的投资者心理。
另外，目前线上售房只是一个在线看房的平台，供购房者和需求方在线浏览，并不能主动获客及筛选客户，很难促成客户成交。疫情下线上售房会维持购房者对房企和购房的好感及意识，但并不会对整体的销售有较大改善。
所以，即使各大房地产将线下销售搬到线上，但疫情造成的冲击短期是很难弥补亏损的。
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