一、概念類
1、城市更新
答：城市更新主要是指對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）根據城市規劃和有關規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。
2、城市更新的目的
答：城市更新的目的是進一步完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、推進土地、能源、資源的節約集約利用。
3、在什麼情況下可進行城市更新？
答：具有以下情形之一的特定城市建成區，可以進行城市更新：
（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；
（二）環境惡劣或存在重大安全隱患；
（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；
（四）依法或經市政府批准應當進行城市更新的其他情形。
4、城市更新的幾種模式
答：城市更新有綜合整治、功能改變、拆除重建三種模式。
5、綜合整治類城市更新
答：綜合整治類城市更新主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建築節能改造等內容，但不改變建築主體結構和使用功能；
6、功能改變類城市更新
答：功能改變類城市更新主要指改變部分或者全部建築物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建築物的原主體結構；
7、拆除重建類城市更新
答：拆除重建類城市更新主要指拆除範圍內所有權利人形成單一權利主體後，拆除原有建築物，再按照批准的規劃進行新建建設的活動，除自改的以外，土地使用權的權利主體一般會發生改變，使用期限按照新出讓用地重新計算。
8、城市更新方向
答：指通過城市更新改造實現片區建築形態、公共設施、城市景觀等各項城市功能的完善，在城市更新單元計劃階段，確定片區城市更新改造方向，並通過落實城市更新單元規劃指標使改造工作按照既定目標實施。
9、更新策略
答：城市更新策略就是為了實現城市更新制定的目標，根據現有的及可能出現的問題制定的若干對應的方案，在實現目標的過程中，根據形勢的發展和變化來制定出新的方案，或者根據形勢的發展和變化來選擇相應的方案，最終實現城市更新的目標。
10、城市更新重點區域
答：城市更新重點區域指根據《深圳市城市更新“十三五”規劃》確定的全市重點發展區域和軌道站點周邊和樞紐區域，通過政府加強引導，在重點區域開展高質量城市更新，形成城市新增長極，優化城市發展空間。
11、權屬清晰用地
答：權屬清晰用地包括：國有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、城市化歷史遺留違法建築處理用地、房地產登記歷史遺留用地。另，未完善徵轉手續用地根據歷史用地處置政策可交由繼受單位進行城市更新的用地視為權屬清晰用地。
12、更新範圍
答：城市更新單元內各類用地範圍的統稱，包括“更新單元範圍”、“拆除範圍”、“獨立佔地的公共服務設施用地及其他移交給政府的獨立用地範圍”和“開發建設用地範圍”、“清退用地範圍”、“騰挪用地範圍”、“劃入的零星用地範圍”“外部移交用地範圍”。
13、更新單元範圍
答：“更新單元範圍”指拆除範圍外，涉及土地清退、用地騰挪、零星用地劃入，或者其他公共利益需要與更新項目進行統籌的，在拆除範圍基礎上還須劃定更新單元範圍，以包括上述建設行為。
14、拆除範圍
答：“拆除範圍”指依據更新單元規劃制定計劃，申請拆除重建的特定城市建成區，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，充分考慮和尊重所在區域自然、社會、經濟關係的延續性，按照相關規劃與技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域作為拆除範圍。
15、獨立佔地的公共服務設施用地及其他移交給政府的獨立用地範圍
答：“獨立佔地的公共服務設施用地及其他移交給政府的獨立用地範圍”指依據相關規定移交給政府的用地，包括納入政府儲備用地、建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地、外部移交用地等。
16、開發建設用地範圍
答：“開發建設用地範圍”指依據城市更新政策可出讓給實施主體的進行開發建設的用地範圍。可出讓給實施主體的進行開發建設的用地面積（不含劃入的拆除範圍外零星用地面積）應不大於拆除範圍用地面積減去基準土地移交用地面積、根據歷史用地處置政策納入政府土地儲備的用地面積及清退的國有未出讓用地面積（小地塊城市更新單元除外）。
17、城市更新單元規劃
答：城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據。對於城市建成區中具有《深圳市城市更新辦法》第二條所規定情形，需要進行城市更新的區域，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域作為城市更新單元，制定城市更新單元規劃。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。（擬稿人：侯玻）
18、城市更新專項規劃
答：城市更新專項規劃根據城市總體規劃制定，與近期建設規劃相銜接，明確全市城市更新的重點區域及其更新方向、目標、時序、總體規模和更新策略。
19、法定圖則
答：法定圖則是由城市規劃主管部門根據城市總體規劃、分區規劃的要求編制，對分區內各片區的土地利用性質、開發強度、配套設施、道路交通和城市設計等方面作出的詳細規定。主要是對各片區土地利用性質、開發強度、配套設施等作進一步明確規劃。法定圖則經市規劃委員會審批後具有法律效力，任何單位和個人不得擅自更改。法定圖則強化了城市規劃的法制精神，增強了公眾對城市規劃的瞭解和參與。（擬稿人：侯玻）
20、可行性分析
答：可行性分析是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，並對項目建成以後可能取得的財務、經濟效益及社會環境影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的諮詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的系統分析方法。可行性分析應具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。
21、合法用地比例
答：合法用地比例指在一定範圍內，權屬情形的合法用地面積佔總用地面積的比例。對於申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除範圍內合法用地比例應當達到規定數值，位於坪山中心區範圍內的，其拆除範圍內合法用地比例應當不低於50%，坪山區其他區域比例應當不低於60%。同時規定，合法用地比例不足60%但不低於50%的，拆除範圍內的歷史違建可按規定審定簡易處理。
22、城市更新合法用地
答：共有五類。合法國有土地、城中村用地、舊屋村用地、已納入房地產權登記歷史遺留問題處理的有關用地、經處理的歷史遺留違法用地
23、簡易處理
答：簡易處理指適用簡易處理程序對歷史違建進行處理。根據《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》規定，合法用地比例不足60%但不低於50%的，拆除範圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建築物及土地。
24、建築物建成年限
答：建築物建成年限指建築物建成的時間。根據《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》規定，舊住宅區申請拆除重建城市更新的，建築物建成時間原則上應不少於20年；舊工業區、舊商業區申請拆除重建城市更新的，建築物建成時間原則上應不少於15年。
25、非農建設用地
答：非農建設用地是相對於農業建設用地而言，它是指用於農業之外的一切工程建設以及其它建設設施所佔用的土地，包括城鎮建設用地、工礦企業用地、集鎮和農村居民點用地、交通運輸用地等用地。
26、城市更新實施主體
答：城市更新實施主體指城市更新單元內項目拆除範圍存在多個權利主體的，所有權利主體通過房地產作價入股成立或者加入公司、與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議、房地產被收購方收購的方式將房地產的相關權益移轉到同一主體後，形成單一主體（即城市更新實施主體）。
27、房地產開發資質
答：房地產開發是一項專業性很強的經營活動。開發商擁有足夠的專業技術人員是為保障開發項目產品的安全及開發中其他社會效益和環境效益實現的必要條件。房地產開發企業資質分為一、二、三、四級資質和暫定資質。其中一級資質由住房和城鄉建設部審批，二級及以下資質由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門審批。
28、土地使用權的權利主體
答：土地使用權是指具備法定條件者，包括國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人以及三資企業等，依據法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權的權利主體指土地使用權證書上載明的所有人，對土地使用權證上載明的土地享有佔有、利用、收益和有限處分的權利。（擬稿人：熊彩蕾）
29、土地使用權使用期限
答：土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。（擬稿人：熊彩蕾）
30、土地使用權出讓合同
答：土地使用權出讓合同，即國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家(出讓人)與土地使用者(受讓人)就特定地塊的土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互間權利義務關係的書面協議。（擬稿人：侯玻）
31、土地出讓金
答：土地出讓金指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。
32、補繳地價
答：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金、土地收益。需要補繳地價的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、建築高度等城市規劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權期滿後續期)；③土地使用者轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(要求補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金等)。（擬稿人：侯玻）
33、違法建築
答：違法建築是指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。根據城鄉規劃法的規定，在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。我國法律明確規定，拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
34、清退用地範圍
答：“清退用地範圍”指拆除範圍內由實施主體自行拆除、清理地上建（構）築物及附著物的國有未出讓用地，及更新單元範圍內、拆除範圍外除外部移交用地外，由實施主體負責理清經濟關係並自行拆除、清理地上建（構）築物及附著物並無償移交給政府的未完善徵轉手續用地的範圍。
35、騰挪用地範圍
答：“騰挪用地範圍”指更新單元範圍內、拆除範圍外的未建設用地，通過土地位置調換等方式進行等面積騰挪的用地範圍。
36、劃入的零星用地範圍
答：“劃入的零星用地範圍”指更新單元範圍內屬於國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地，總面積不超過項目拆除範圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分可作為零星用地一併出讓給項目實施主體的用地範圍。
37、城市更新清退用地
答：清退用地是指已完成徵轉及補償手續，因規劃實施等原因確需劃入城市更新單元拆除範圍，由城市更新項目實施主體負責清退的國有未出讓用地。所有清退用地應當無償移交給政府。
38、城市更新單元規劃容積
答：是指城市更新單元內開發建設用地各地塊規定建築面積之和，包括地上規定建築面積與地下規定建築面積。地下規定建築面積是指除地下車庫、設備用房、民防設施、公共通道之外的地下建築面積。
規劃容積由基礎容積、轉移容積、獎勵容積三部分組成。
40、基礎容積
答：基礎容積是指開發建設用地各地塊基礎容積之和。
41、轉移容積
答：轉移容積是指城市更新單元內按規定可轉移至開發建設用地範圍內的容積。
42、獎勵容積
答：獎勵容積是指為保障公共利益目的的實現，依據規定給予獎勵的容積。
43、土地移交率
答：土地移交率=（拆除範圍用地面積+劃入的拆除範圍外零星用地面積-開發建設用地面積）/拆除範圍用地面積×100%
44、單元土地移交率
答：單元土地移交率=（城市更新單元範圍用地面積-開發建設用地面積）/城市更新單元範圍用地面積×100%
45、土地移交用地面積
答：包括“基準土地移交面積”、“實際土地移交面積”。
46、基準土地移交用地面積
答： 城市更新單元拆除範圍用地面積小於10000平方米的，基準土地移交用地面積按拆除範圍用地面積的30%取值；城市更新單元拆除範圍用地面積大於等於10000 平方米，小於20000平方米的，基準土地移交用地面積按3000平方米取值；拆除範圍用地面積大於等於20000平方米的，基準土地移交用地面積按拆除範圍內各類權屬清晰用地面積之和的15%取值。
47、實際土地移交用地面積
答：實際土地移交用地面積指拆除範圍內移交給政府的權屬清晰用地面積。
48、建安成本
答：建安成本是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。
49、綠化覆蓋率
答：綠化覆蓋率指綠化植物的垂直投影面積占城市總用地面積的比值。既：綠化覆蓋率(%)=綠化植物垂直投影面積/城市用地總面積×100%。城市綠化覆蓋率是衡量一個城市綠化水平的主要指標。
50、建築密度
答：建築密度是指在一定範圍內，建築物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地範圍內所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地範圍內的空地率和建築密集程度。
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二、流程類
51、在城市更新工作中，參與更新改造的開發企業主要承擔什麼職責？
答：參與拆除重建類城市更新的開發企業，其主要應完成更新項目全部拆除用地範圍的建築物、構築物及其它地上附著物的清理拆除工作，並對原權利人予以貨幣補償或產權置換安置補償；按規劃要求，將獨立佔地的道路、學校等公共設施用地移交政府，並負責更新項目的開發建設用地內新建開發建設和出讓宗地內的配套設施建設工作；規劃配建保障性住房的，應按相關規定建設並交付保障性住房。
52、城市更新範圍內業主享有的主要權利和需履行的主要義務有哪些？
答：業主的主要權利包括：處分其房地產及附屬設施的權利、表達是否同意更新改造的權利、對片區規劃的建議權利、獲得補償（貨幣或產權置換、合作入股分成）的權利、瞭解更新項目實施進度的權利等。
業主的主要義務包括：處理其房地產存在的查封、贈與、租賃、其它產權糾紛等問題，移交其所有的土地和房屋，註銷原有房地產證等。
53、拆除重建類城市更新項目一般的操作流程？
答：形成項目申報主體（意願徵集）——申報主體開展更新單元計劃申報——簽訂前期監管協議——列入市計劃形成申報主體——城市更新單元規劃編制——城市更新單元規劃審批——分期項目形成單一主體（拆遷談判）——分期項目確認實施主體——分期項目移交公共設施用地——分期項目簽訂土地出讓合同——分期項目完成報建手續——分期項目動工建設——回遷安置房選房——商品房預售——工程竣工驗收——移交回遷安置房、配建保障性住房和公共配套設施等——完成更新單元改造。
54、拆除重建類城市更新單元更新意願如何收集？
答：申報拆除重建類城市更新規劃制定計劃，需收集城市更新單元拆除範圍內權利主體同意進行城市更新及同意委託申報主體開展申報城市更新的意願委託證明材料，需達成《城市更新辦法實施細則》第三十七條城市更新意願規定的權利主體同意改造的數量比例條件。即：城市更新單元拆除範圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建築物為多個權利主體共有的，佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建築物區分所有的，專有部分佔建築物總面積
三分之二以上的權利主體且佔總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊的總用地面積應當不小於拆除範圍用地面積的80%。55.城市更新項目範圍內的權利人如何認定？
答：有產權登記記錄的土地、房屋以證載人即為權利人；無產權登記記錄的土地、房屋進行權利人認定核查工作後確定權利人。
56、什麼是拆除重建類城市更新單元制定計劃申報主體？申報主體如何形成？
答：申報主體就是向城市更新職級部門申請將更新單元納入深圳市城市更新單元制定計劃的個人、企業或單位。需更新單元拆除重建範圍內其它權利主體同意更新改造，出具更新意願證明材料委託相同的一家企業或單位，最終形成單一的申報單位。
57、制定計劃申報主體是否就是開發建設的實施主體，計劃申報主體的職責是什麼？
答：制定計劃申報主體不一定就是改造單位，申報主體主要職責是開展城市更新單元申報工作，完成更新單元納入制定計劃申報工作，開展單元規劃土地及建築物信息核查，完成單元規劃編制與報批。
58、更新意願收集階段是否要進行具體搬遷補償安置談判？
答：更新意願收集階段主要涉及徵求更新範圍內權利主體是否同意納入拆除重建範圍進行更新改造，不涉及規劃方案及拆遷安置補償等具體事宜，但需向街道辦和區主管部門報備補償方案。拆遷安置補償工作在該更新單元列入計劃後，由項目改造主體按程序與相關權利人另行協商簽訂。
59、業主可通過何種途徑確定自己的房屋是否處在城市更新拆除範圍內？
答：業主可登陸深圳市規劃和國土資源委員會官方網站（http://www.szpl.gov.cn/）查詢城市更新計劃公告，具體更新單元拆除重建範圍可點擊或下載公告內附圖查看；或登陸區城市更新辦公室網站，查詢正在申報中的更新單元改造意願公告，具體更新單元拆除重建範圍可點擊或下載公告內附圖查看。
網站上查詢不清楚的，可持相關房屋及地上附著物等權屬證明材料向龍崗區城市更新辦公室或深圳市規劃和國土資源委員會及其派出機構進行查詢。
60、什麼是更新項目的實施主體？如何形成？
答：實施主體是《深圳市城市更新辦法》規定的專用名詞。城市更新項目（城市更新單元規劃的某一分期）的拆除範圍內所有權利主體將房地產的相關權益移轉到同一主體後，經該單一主體申請，區城市更新主管部門循相關程序核查後，可確認該單一主體為該項目的實施主體。形成單一主體可通過以下方式：
（1）權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。
（2）權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。
（3）權利主體的房地產被收購方收購。
61、開發企業提供的回遷安置房何時登記到回遷業主名下？需要哪些手續？
答：回遷安置房屋竣工後，即可按程序將回遷房屋登記到回遷業主名下。回遷房屋登記一般需要提供業主身份證明、搬遷補償安置協議等（最終以產權登記部門的要求為準）。
62、回遷業主的安置房是市場商品房嗎？回遷業主能否在產權登記以前轉讓給其他人？
答：按照深圳市城市更新政策，城市更新範圍內的住宅、商業、公寓和辦公等功能用房都為市場商品房，如業主選擇項目內回遷，且與搬遷人沒有其它限制產權約定的，一般回遷房屋都應是市場商品房。
因無可交易登記產權，回遷安置房在產權登記以前不能轉讓給他人（法院裁定交割的除外）。
63、什麼情況下更新計劃會被清理？
答：根據《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第二十八條，定期開展更新計劃清理。各區政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對於具有以下情形之一的項目，可按程序調出計劃：
（1）自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建築物信息核查和城市更新單元規劃報批的。
（2）自城市更新單元規劃批准之日起2年內，項目首期未確認實施主體的。
（3）自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。
64、申報主體與實施主體的關係？
答：理論上，申報主體與實施主體並無必須的股權關係，故城市更新早期存在炒賣項目的情況。現如今對申報主體、實施主體都提出資質要求，且在監管規定中對炒賣項目也作出限制。
65、項目久談不成是不是就爛尾了？
答：在《城市更新辦法實施細則》中，針對久談不成的項目有三種選擇，1、調出計劃；2、符合條件的，改走徵收，這點也需調出計劃；3、如果達到雙90%，由政府組織實施，類似於香港的強制售賣，不過目前仍缺乏法理支持，故尚未真正參照這一路徑完成的項目。
三、補償類
66、被搬遷業主的哪些主要權益開發企業應予以補償？
答：參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》，被搬遷人可要求以下幾方面的補償或補助：
（1）被搬遷房屋（含土地）價值（含構築附著物及二次裝修）
（2）因房屋搬遷造成的搬遷、臨時安置的補償；
（3）因房屋搬遷造成的停產停業損失的補償；
（4）擅改商業適當補償；
（5）其它另有約定的補償。
67、項目整體補償標準是如何制定的？
答：一般開發企業會根據項目現狀容積率與規劃容積率做經濟測算，在保證一定利潤的前提下，參考周邊同類項目已經制定的補償標準制定。
貨幣補償會增加項目現金成本，大部分開發企業不會引導被搬遷人選擇貨幣補償，故標準基本不高。
現狀情況差別較大，距離較遠的項目之間不具備參考性。
68、項目拆賠比是如何確定的？
答：因為城市更新項目最終是希望完成的，故絕大部分項目的拆賠比都是以參考已開展項目拆賠比為主，既能滿足大部分被搬遷人的基本訴求，也不會擾亂市場。
69、項目過渡租金是如何確定的？
答：項目過渡租金一般是基於項目內現狀租金水平調研所得，取其中上值。有些項目會考慮項目耗時較長而增加一定時間上浮條款，但目前大部分項目仍以定價補償，考慮到需保障業主能在附近找到合適的房屋過渡，故在前期階段會略高。隨著改造時間的拖後，便會出現租金低於現狀租金的情況。
70、附屬物如何補償？
答：大多數項目對附屬物採取兩種方式計算補償標準：1、評估價；2、參考市政徵收定價補償。
對附屬物的範圍也不盡統一，有些項目能賠就賠，有些項目大部分都不予補償，因此，也需根據項目實際情況做進一步協商，並無強制性規定。
71、被搬遷房屋面積如何認定？
答：有房地產證的，以證載面積為準；無證的，以具有資質的測繪單位測繪所得面積為準。有證又有加建的，一般取其大值。
72、對住改非如何認定和補償？
答：一般項目對住改非的認定均是基於現狀用途，提供的資料包括營業執照、銀行流水、村委證明等。補償標準從0.5到1不等，租金參考調研租金。但大多數項目對住改非補償範圍有主、輔街的區別。
73、存在被搬遷人過世情形的房屋如何簽約？
答：涉及證載人去世的，按法定繼承手續辦理完成後，以最終繼承人作為被搬遷人簽約。
涉及無產權證的物業，則需內部協商分配事宜，以利益相關人共同承認的繼承人作為被搬遷人簽約。
74、存在抵押情形的的房屋如何簽約？
答：一般採取兩種方式：1、先籌集資金贖樓，再簽署協議；2、與抵押銀行簽署三方協議，抵押物由被搬遷房屋轉為拆賠合同，回遷辦證後直接抵押給銀行，直至還清款項，解除抵押。
75、存在查封情形的的房屋如何簽約？
答：參考抵押情形。
76、無法到場的被搬遷人如何簽約？
答：可辦理經公證的授權委託書，由受託人辦理相關手續。
77、簽署搬遷安置協議後是否即須移交房屋？
答：具體參考雙方簽署的合同約定，一般在合同中均會由約定搬遷時間，多數項目會盡量要求被搬遷人儘快搬遷移交，以儘快推動片區的簽約工作。
78、如果被搬遷業主認為補償不合理，應如何尋求幫助？
答：如果被搬遷業主認為補償不合理，可聘請專業機構對搬遷人出具的測繪報告、評估報告等進行復核，也可聘請專業法律人士協助搬遷補償安置談判，以保障自身合法權益。
79、所獲被搬遷房屋貨幣補償是否需要繳稅
答：不需要。按照相關稅法規定，免徵個人所得稅。
80、搬遷人未按時交房是否有法律保障？
答：一般項目在搬遷補償協議中對搬遷人未按時交房的，均有違約條款，按日罰息或上浮一定比例的過渡安置費作為補償。
81、回遷房是否提供裝修？
答：目前通行的作為有兩種，（1）提供裝修，一般會有裝修標準檔位的約定，比如800、1000、1500等；（2）提供裝修補償，定價或者按現狀評估價，選擇此類的回遷房物為毛坯房。
82、回遷約定面積與實際回遷面積有出入如何處理？
答：拆賠合同中一般都會對面積差異部分作處理約定，通行做法是（1）在技術誤差的比例內互不補償，超出部分按市場價格多退少補；（2）約定一定比例內優惠購買或售出，超出部分參考市場價；（3）參考上述綜合約定。
83、項目是否一定有簽約獎勵？
答：簽約獎勵是開發主體為提高被搬遷人的簽約積極性而設置的項目，並非法定必須，故依據項目不同補償標準而定。但簽約獎勵必須附帶限期簽約，否則並無太大效果，且需建立在已經擁有一定比例簽約意向的基礎上，否則一旦設立限制日期，但簽約效果不理想，容易打臉。
84、如何選房？
答：目前市場上通行的做法有，（1）先簽先選，但這種方式會導致約到後面推進越難，一般只有政府限期完成的項目才會選擇此做法，且一般有個簽約期限。即在一定期限內簽約的抽籤決定，超出期限外的按先簽先選的原則進行；（2）抽籤決定，這其中又細分為抽籤選房號和抽籤決定選房順序，多數會選擇抽籤決定選房順序，這樣會在公平的基礎上最大限度的照顧到被搬遷人的房屋意向。當然，這種情況起先並不利於前期簽約的優勢，所以通過簽約獎勵來促進儘早簽約。
85、樓層差價結算？
答：目前主要出現在政府項目，城市更新項目暫未發現有結算樓層差價的。
86、回遷時間一般多長？
答：開發企業可控的開發週期，實在實施主體確認之後，故絕大多數項目都以此為基點，設置回遷過渡期限36或42個月，但實際回遷時間更大程度上是有拆遷談判時間所決定的，理論上最快時間4年，而多數情況下沒有最慢，只有更慢。
87、租金如何支付？
答：租金一般情況下按季度或半年期支付，當然只是從合同約定，並無明文要求。故理論上按月支付或一次性付三年，都是允許的。關鍵還是在於綜合考慮開發企業的資質和信譽，租金支付形式只是加分項，並非決定項。
88、簽約人是否有國籍限制？
答：沒有。理論上有合法的身份證明的人都可以作為被搬遷人。但受外匯管制等各種因素，國外的銀行賬戶會收到限制。這點需要注意。
89、一戶一棟政策？
答：一戶一棟是是政府在處理徵收項目的過程中，針對符合一戶一棟政策的原村民，給予不足480平方米按480平方米補足回遷安置房面積的優惠政策。
這裡面有兩個概念，一是這種政策適用於政府主導的徵收項目，不同於開發商的城市更新項目；二是原村民是指截止2003年10月29日，公安機關登記在冊並參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員；一戶是指截止至2004年3月31日，原村民中已婚或年滿30週歲未婚的。
90、關於停車位獎勵？
答：目前新建小區的停車位均沒有產權，故理論上開發商並無條件回遷停車位給被搬遷的條件，因此有些有停車位補償的也是以長期使用權替代產權，但該部分只是固定停車位，仍需向物業管理公司繳納車位管理費。
不過，限於目前停車位配比規定無法滿足日益增長的私家車保有量，故即便項目有停車位獎勵，一般也是按戶或棟予以計算。
91、物業面積如何分配？
答：有房地產證的，根據證載情況分配，超出證載面積的可在證載人之間自由分配。
無產權證的，根據被搬遷人內部協商決定。
92、回遷物業有無產權證？
答：有，正常項目都為市場商品房，等同於一手房。
93、辦證費用？
答：一般有開發企業承擔，被搬遷人無需繳納任何費用。
94、回遷物業是否受限售限購限制？
答：等同於一手房，同樣受限售限購政策影響，但回遷人不受購房資格限制。
95、是否可以通過回遷房規避限購政策？
答：這是一個比較敏感的話題，但投資客在一定程度上確實解決了更新項目的資金問題。在政策上並未明文限制，且在搬遷補償合同備案時只是行使簽約資格上的審核，並不對真實性進行實質審核，因此，市場上的確有中介推動拆遷房的交易。
但從最近政府反饋的情況來看，對於一房異常多業主的情況，現在也逐漸的開始審慎起來。出於對項目本身的風險考慮，無論是開發企業還是業主，又或者投資人，都應該充分考慮。
96、關於被搬遷房屋拆除問題？
答：以前存在項目談一棟拆一棟的情況，但對項目簽約的推進效果初期有作用，到後期容易造成更大的社會穩定風險。在2016暫行措施出臺之後，政府加強了對建築物拆除的監管，項目必須完成100%搬遷補償協議簽訂後申報實施主體，確認為實施主體之後才能進行房屋拆除。
97、關於回遷物業登記價？
答：目前並無政策明確回遷物業登記價應該如何制定，僅根據城市更新政策則由搬遷人與被搬遷人協商確定。早期開發主體以建安成本作為登記價，但在三價合一之後，通行做法是按照預售價格作為登記價。
不過，登記價的多少與業主持有成本或買賣成本是相關的。買賣的話涉及增值稅的計算，以銷售費用和登記價的差價來核算，持有成本則因為持有費用是以登記價作為核算基本的。
98、簽約人是否有年齡限制？
答：沒有，未成年人在監護人的監護下可以作為簽約人簽約。
99、簽約標準前後不一致怎麼辦？
答：除政府的有些項目在合同條款內有簽約標準前後一致的保證條款，城市更新項目基本不會有此保證條款，但從項目風險以及後續簽約難度的考慮，後期如果大的標準變動，開發企業必然需要給前面比較配合的業主補足其中差額部分。目前尚未出現因補償標準前後不一致而產生社會矛盾的項目。
100、還遷房的質量如何保證？
答：以前存在還遷房和開發企業商品房質量存在較大區別的情況，導致維權事件頻頻發生，包括現在內地的回遷安置房基本等於劣質房。這些年市場越來越規範，開發企業也更愛惜羽毛，雖然說還遷物業在裝修等附加值上與開發商出售的商品房可能仍有差異，但主體結構等方面基本是一致的。總體來說，還是政府、媒體監督力度越來越大的結果。
備註：部份回答摘取自坪山政府在線、龍崗政府在線。
作者，城市更新從業者
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