请叫达文西

拍卖之前，法院对内部双方协商的房子性能价格比可能更好。当然，此类房子也许走拍卖程序。

新房、二手房都能成为被拍之物，新房纠纷更少。

不必急于一拍，二拍之后更好，而且二拍不成之后也可介入买卖。

另外，银行内部也存在对外处理优质房产的情况，尽管不太符合制度，但是符合银行坚决压缩不良贷款的决心。此类房产可以征询一下法院、公证机构等等的意见。若是银行、抵押借款者、你三者协商好，具体处理并没有统一标准。如果实在看中房产又担心风险，不妨在三方同意的情况下代偿还款，以一种法律的事实来替代制度可能缺失的风险。当然也可以担保人身份来置换抵押，最终以得法律保护的房产，这个就麻烦不少了。

法律是为事实服务的，若是买房的金钱来源明确，交易事实光明正大，哪怕法律有小瑕疵也无所谓。交易中注意合同的完整性，保留银行打款记录的定人、用途，以及录音录像微信等，基本就一切OK了。

希望能帮到你。

卫杰1415926

法院拍卖的房子可以买吗？

司法拍卖，是处置老赖财产用于归还欠款最常见的一种方式，以往司法拍卖都要通过拍卖公司或者登报公告等等，很多人无法实时了解最新的拍卖信息，且拍卖程序相对麻烦。现在法院与淘宝合作之后，在淘宝上推出了司法拍卖，使得这一切难题都轻松的解决了。

那法院拍卖的房子可以吗？答案是肯定的，法院拍卖的房子都是具备完整产权的房子，当然可以买了，而且法院拍卖的房子正常只有市场价格的7折甚至更低（比如市场100万的房子，法院拍卖只有70万元），不过虽然价格低，但是要法院拍卖的房子也是有难度的，即必须要全额付款，不允许按揭，所以很多人都只能望房兴叹。

此外，必须要说明的一点是：法院拍卖房产过户产生的所有税费必须要有买受人承担，所以你的实际付出的成本还必须加上税费。

法院拍卖房子购买的注意事项

虽然法院拍卖的房子可以购买，但是一些事项还是要注意的，否则买完之后麻烦也不少，一般来说，有以下几大问题要关注。

1、拖欠费用

正常原房产的房主都已经变为老赖了，相应的水电、物业以及宽带等费用都不会在缴纳，而法院也不会替你承担，所以在拍卖成功之后，可能你还需要补缴这部分费用。

PS：这是不是固定的，因为在法院判决生效后，这房子的产权实际上已经算银行的了，在没拍卖出去之前，对于欠缴的水电物业，有的银行会统一缴纳了；再者即使没有缴纳，你也可以跟银行协商，这部分由银行承担。

2、入住难

根据物权法等相关法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后的原租赁合同继续有效。所以排卖之前一定要提前了解房屋是否存在租赁情况，如果是短租还好，假设是长租（比如五年、十年的），如果租户不愿意搬走，也极其麻烦。

3、原房主身份背景不明

被法院拍卖的房产的原房主一般都是欠债不还或者是因逃债失联而长期在外地的人。而法院没有义务告知你拍卖房原房主的身份背景，法院仅对房屋的产权负责。如若被执行人涉嫌犯罪、涉黑或涉嫌暴力倾向，你若竞买了该房屋，不排除会受到原房主的骚扰或恐吓。所以购买之前要先自己了解一下，被拍卖人是因何情况导致被房产被拍卖的？当然了现实中这类情况比较少，大部分都是正常的银行贷款逾期导致被拍卖，涉嫌犯罪、涉黑的很少。

4、是否为净房？

净房指的是房屋内没有任何家具家电了，因为拍卖的是房子的产权，并不包括房屋内的家电及家具等等，如果房屋非净房，后续原房主又一直拖拉不愿意来清房的话，麻烦也很多；反之如果已经是净房了，证明原房东已经认命了，省去了诸多麻烦。

总结

总之，法院拍卖的房子是可以买的，但是买之前一定要先将情况都了解清楚了在买，不要一看到价格低就盲目买买买，因为法院产权变更给你之后，后续基本上不大会在管你了（除非是房东不交钥匙，需要法院强制破门），一切只能你自己处理。

鲤行者

本来觉得法拍的房子合算，但是多方了解到后才对法拍房有认识。我同学法拍了一套复式的房子，当时买进160万（站在他的房子要300多万了，我们老家在三线城市，这个价格跟了不得了），后来经他说，房子的发票开不出来，找了法院不解决，后来还是拖了关系才解决的，中间过程很复杂，她提到就叹气，还好在小地方，关系好找，不然在大城市那真的就是难办！所以法拍房真的谨慎，法院只管出售不管后面的事，有好的房子法院内部就解决了。所以真的要慎重，自己也要多方调查

Annie学婧

法院拍卖的房，俗称法拍房，是可以购买的。一般来说，法院拍卖的房是正常房源价格的8折或者更低。价格低又是法院的处置房，当然就有风险，要不都去买法拍房？没有购房技巧和购房经验，是不建议购买法拍房的。

被执行人和法院对此的承诺，都只是口头承诺，都不会给你有效的证据，也就不会有法律效力了。

法院拍卖的，是房屋的产权，你竞拍成功了，法院保证你能够进行产权交易，但不包括屋内可移动的物品，也不包括屋内的装修。

一旦这房拍卖的价格成功，被执行人可能心里就很不平衡也不甘心，那他就会把屋内能搬走的都会搬走，不能搬走的，就有可能破坏。

有些法拍房的公告里说，拍卖内容包括屋内的家具和装修，其实，这只是提高竞买人的竞拍兴趣，有经验的竞拍人，是不会看中这个装修和家具的。

税费的风险

前面已经说了，法院负责你产权变更，所有的税费由竞拍人承担。这个房有哪些税费需要缴纳呢？这个你在竞拍之前，就要做好调查。

物管费，水电气费，闭路电视费，供热取暖费等这些不是太多，还可以接受。税费的风险在于，这个房是不是继承的，是不是赠与的。继承赠与的房，在交易的过程中，要缴纳20%的个人所得税。你竞拍的房，本来比较便宜，如果再加上20%的税费，价格就可能不便宜了。

腾房风险

比如这个房有租赁该怎么办？有些被执行人有可能和租赁户签定的租赁合同10年或者20年，虽然你竞拍成功，成为这个房的业主了，但你要承认这个租赁合同。所谓的买卖不破租赁。

比如这个房业主现在还在居住，被执行人不搬离，说这是我唯一的住房，我没有可以搬离居住的地方，法院是不会强制被执行人搬离的。

隐形债务

这个房的被执行人，是不是还有其他的隐形债务，你也有可能面对，这些债务，就会增加竞买人的风险。

法院拍卖的房，是可以购买，不过，在购买之前，你得先把功课做好，否则，你竞拍的风险相当大。

个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题讨论，发表你们的意见和看法。

重庆紫勋君

大家都知道法院所拍卖的房子是比较便宜的，通常情况下要比正常市场价低20~30%，而且法院所拍卖的房子不限购，所以最近几年很多人都想着去购买法院所拍卖的房子，但具体应不应该买这类房子，我觉得要看具体的情况。

如果你有能力全款买房，而且对所拍卖的房子了解很透彻，被拍卖房子没有出租，也没有任何其他潜在的债务纠纷，房屋里没有老人，比如有些房子只是因为断供被法院拍卖，那购买法院拍卖的房子也是一个不错的选择。

但是通常情况下，我是不建议大家去购买那些因为官司而被拍卖的房子，因为这里面有一些潜在的风险。

第一、按揭贷款风险。

现在房子都不便宜，比如在北上广深等城市，一套房动不动就几百万，哪怕是打个78折也有几百万。而目前全国大部分地区法院所拍卖的房子是必须要求全款支付，不能办理按揭贷款（除个别地区在试点之外），这意味着你想要买法院拍卖的房子，你必须准备全款，你没有全款，那你也只能通过其他渠道借钱出来凑够全款再竞拍。而竞拍下来之后你也不能直接办理按揭贷款，只能从银行办理抵押贷款，而抵押贷款的利率要比按揭贷款高出很多，这无形当中就会增加你自己的贷款成本。

所以对于那些没有全款购房的人来说，购买法院所拍卖的房子并不是太合适。

第二、潜在的债务风险。

目前法院所拍卖的房子大多都是因为债务纠纷引起的，这里面除了看得见的抵押贷款之外，还有可能有一些无抵押贷款，或者民间贷款。房产证上的抵押贷款很好处理，法院拍卖所得款项基本上都是用于偿还房产抵押的债务。

这里面最担心的是，有可能原来的房屋主人除了抵押贷款之外，还有可能用房产证在其他民间信贷机构借钱，这种借钱行为并没有直接的抵押手续，而是只是以房产证作为基础。但是法院在审理案件的过程当中，能够直接看到的主要是抵押上的债务，你那些没有抵押的民间借贷法院一般是看不出来的。这样你在买到房子之后，有可能那些民间借贷公司就会找上门来，要求你偿还贷款，这样无形当中就会给你增加很多麻烦。

第三、不能入住的风险。

尽管法院可以通过强制手段帮你过户，就算原来的房屋主人不同意，你照样可以办理正常的房产手续。但这并不代表着你完成产权交易之后你就可以正常入住这个房子，这里面可能会有两个潜在的风险。

第1个是，这个房子有可能是正在出租。

根据我国的相关法律的规定，如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同仍然继续有效，这意味着就算你把房产交易过户之后，原来房主之前跟租客所签订的合同仍然继续有效，所以租客可以继续住下去。在实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

第2个是、房屋里面有老人。

虽然我国现在法律规定债务人唯一的房子也可以进行拍卖，只要提供相应的住所或者是当地同等租金的补偿之后就可以拍卖房子。但在现实操作过程中，如果房屋里面有老人，而且老人不愿意搬出去的话，法院也没法采取强制手段把老人撵走。

第四、不能落户

现在购买房子对于大家来说不仅仅是一个居住的问题，更关键的是房子有关的配套设施以及资源，比如学位、户口。

在现实操作过程当中，就算大家可以顺利的把法院拍卖的房产过户到自己的名下，但是如果原房主不愿迁出户口，法院也没有强制其迁出的权利，这样大家就没法把户口迁到房子名下，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

正因为这些法院拍卖的房子潜在的风险不可预测，所以正常情况下我是不建议大家去购买这类房子的。

贷款教授

购买房产对于绝大多数朋友来说，都是一生当中最重要的一项决定，应给予万分的重视。对于非拍卖房产相关从业人员，不建议购买法院拍卖房产，因为这里面有非常多可能出现大坑的地方，例如带了长租约，有纠纷未解决等。

1.为什么法院有这么多拍卖房子？

法院拍卖房主要来源有两个：

一个是属于民事诉讼债务人房子被法院强制执行拍卖，将拍卖后获得的资金偿还给债权人。通俗的讲，就是当借钱人和被借钱人产生纠纷打官司，借钱人输了官司，手上有套房子，那么这个时候法院就把借款人房子拍卖了拿来抵债。

另一个是公司有债务，被债权人告上了法院，最终败诉被破产清算，其中公司或担保人名下有房子，被法院拍卖还债。

由于大的经济环境没有过去几年那么好，相应的民事纠纷和企业破产清算案件就会增多，反应出来的就是越来越多的房子被拿出来拍卖。

2.在什么地方可以看到法院拍卖房？

法院拍卖房子有专门的渠道，通常在各个地方法院的官网或者法院门口的公告栏会有拍卖房子的相关信息，想要拍卖的朋友可以在这两个渠道参与。

除了上述官方平台可以进行拍卖之外，淘宝等第三方电商销售平台也能够参与房子拍卖。打开淘宝，选择拍卖即可看到众多出现在淘宝平台上的待拍卖房子。

3.非专业人士为什么不建议购买拍卖房？

看到拍卖房源价格时，很多朋友都有一种感觉，为什么起拍价格这么低？时不时出现的成交价格也很低。但是，对于非行业内的人，十分不建议购买拍卖房，原因有三个：

第一，拍卖房可能存在潜在产权纠纷。

拍卖房几乎都来源于民事纠纷，或多或少带有曾经债权债务人纠纷，这在购买后可能会出现问题。

第二，拍卖房可能存在长租约。

拍卖房有一个非常大的风险点就是在被拍卖之前签了很长的租约，而租赁权比产权优先级高，租客不走还真是件头疼的事情。

第三，拍卖房需要一次性付款，押金不退。

拍卖房需要一次性付清购房款，并不能像购买新房二手房，能够按揭贷款买房。再者，押金一旦付了，后续尾款凑不齐，是不会退还的。

随着淘宝、京东等电商平台参与到法院拍卖房的销售，其大大低于市场价的拍卖价，使得越来越多的朋友关注到法院拍卖房这一领域。但是，法院拍卖房可能存在的极高风险，以及一次性付款等众多不确定性因素，不建议非专业人士购买。

大南山伯爵，MIT-NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

大南山伯爵

法院拍卖的房子还是谨慎购买为好。一般来说，法院拍卖的房产分为两类，一类属于因经济纠纷被查封的房产，拍卖所得主要用于偿还债务；另一类则是被没收的犯罪分子的非法所得，拍卖所得收归国有。如果被拍卖的房产是属于开发商的，并且没有实际入住人员，那么买就没有问题。如果是属于私人房产或者非法所得，那就要慎重了。因为这类房产拍卖时看似价格优惠，一旦不小心，可能就入坑，给自己带来无限的麻烦，这方面的例子不计其数。购买法拍房可能存在的风险主要有以下几方面：

一是拍卖后可能过不了户，实践中，常有房屋所有人在法院拍卖房产后提出异议，这样竞买人就无法拿到法院裁定书。如果，法院受理异议申请后做出撤销裁定书，那就更麻烦。

二是无法正常收房，拍卖的房产可能被原房主的亲友、租户、或者其他债权人霸占。尤其是有租户的情况，不排除原房主恶意串通的霸占。假如，租户拿出一个20年租期的合同，那么，有可能意味着你20年后才有可能收回房屋。可是，谁又能保证20年后会发生怎样的变故？也许你永远拿不到房子了。有的房产拍卖时，法院会要求买受人签订一个同意不清房保证书，所以法院一般不会介入拍卖后清房过程，只能靠你自己。

三是拍卖房产室内物品界定不清，原房主可能会拆除原有的一些家电、家具，或者提出补偿要求，不给补偿就不腾房。

四是如果拍卖的房产属于涉黑涉恶的非法所得，可能会给日后带来许多麻烦。

所以，法拍房虽然价格大幅低于市场价格，很有诱惑力，但是这个好处不是每个人都能享受得起，竞买时务必要尽可能多的了解标的物的背景资料，并结合自身的应对及承受能力，谨慎做出选择。（插图来自网络）

小猪房论

决定买房时，如果我的存款比较充裕且有购房资格，那么我会选择去买新房

但若是当时存款略有不足，或是购房资格还未到手，我会将法拍房纳入选项，前提是做过调研，确定自己能够应付可能遇到的危险！

因为法拍房虽说价格相对市场便宜且不限购，但是它的风险系数却很大，也发生过多起法拍房被骗或是住的不安稳的新闻，看得出来坑真的不少：

1、多头债权，多次抵押，多方查封。

很多法拍房的业主往往多头负债，之前讨债的人也认准了这个房子，所以就算房子已经过户，但是那些债主由于找不到被执行人，还是可能会天天来骚扰你。

所以这一方面还是需要仔细考虑以及认真调研，确定自己看中的法拍房背景比较干净！

2、恶意租赁，拍房易交付难

如果是买到毛坯或者空置还会，但是如果里面有人住，不管是原业主不肯搬还是说之前有了长期租约，对你来说都是一件麻烦事，因为很多司法拍卖的公告都明确写了“法院不负责清场与交付。”

3、相关欠费全由买方出

“法拍房”的税费，转让与受让两家的税费都由买受人一人承担，且该房屋之前拖欠的物业费、水电费、宽带费在线费等费用都由买受人负责承担。

4、户籍迁入难，学区没保障

除非达成协议，否则法律并没有条款可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，特别是某些学区房，你是无法享受到的。

5、暗藏的天价过户个税

如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式，那么再次过户会产生20%左右的个人所得税。

所以，在买房之前我肯定会慎重考虑这些因素，确定如果发生自己可以承担风险，且确实没那么多钱买新房跟二手或是没有资格，我会去选择法拍房，但是在买法拍房之前我也一定会做到下列几步

不过我还是觉得法拍房玩的就是心跳，更适合那些投资心态的人，不适合刚需购房族，我怂的很！

房小探

一

所谓法拍房，就是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得补偿债权。

二

房产限购政策愈演愈烈，截至当下，据不完全统计已经有超过50个城市采取了限购措施。像北京这个热点城市，更是层层加码，让限购愈来愈紧。

北京市对外发布的一则限购加码消息再次引起了人们的关注。该限购政策明确规定住建部门对竞拍人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程，法院竞拍房产为纳入北京市限购政策范围内，且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合北京市限购政策。这让不为太多人所关注的法拍房跳了出来。

三

许多限购城市的法拍房还是不在限购范围之内的。也就是说除了北京市场，余下的限购城市买法拍房照样是通行无阻的。无论是没有购房资格人员，还是名下房产套数超过限购要求的家庭，均可参与竞价并购买法拍房。

四

法拍房第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

而且按照规定，法拍房的评估报告有效期为一年。在评估报告做出后，该房产究竟何时能进入实际拍卖则要由执行法官根据具体情况来确定，这中间往往会产生一个时间差。如果这个时候处于房价快速上涨时期，那房子的起拍价格就比市场价低很多了。

五

作为被法院强制执行的房产，它主要有四个来源：一是按揭违约产生，银行会申请拍卖；二是欠钱不还了，被债主申请拍卖；三是司法没收；四是无主房产。也就是说所有法拍房的第一手资料都在法院，法院的网站等平台对此也会发布一些消息。

六

根据规则，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受拍卖房产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院负责交接过户，至于有别的潜在的纠纷人家就不管了。

因此，竞买者对于法拍房可能存在的风险要有一定的心理准备。上海易居研究院研究总监严跃进在接受采访时说，自北京把法拍房纳入限购范围之后，不排除别的地方也会出台类似的政策，这也会影响司法拍卖住房的交易价值，进而会导致部分司法拍卖房变得无人问津。

七

法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的“执行裁决书”以及“协助执行通知书”等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。

这中间，每一步都需要法院根据案情的进展来做工作，时间快的话十天半月就行，慢的话一年半载也搞不定。

八

拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用。如果对方拖欠了很久的物业费，那也是一笔不小的数目，购房者要承担这个费用的。

九

法拍房虽然经过法院程序，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查，但是也并不能完全排除产权不明晰的情况。比如，有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他受害者和竞买人也会来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险。特别是涉及民间借贷的情况，这些法院也不一定能查清楚，但当购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。

学四年级

您好！
首先，厨卫灯具，在拍卖告知中有提醒，包含房产及装修，通常我们讲的装修是指固定装修，固定在墙上不能移动的，所以被执行人把能拆的拆走了，虽然不是很合情理，但是毕竟没有把家具家电清单列出来，在法律上的确是没有问题的，您也不用太在意这个。主要的是安全顺利的过户，收房。

至于另外一个问题，会不会买法院拍卖的房子？要根据房子以及个人情况分析。

法院拍卖的房子通常有以下优点：1、不限购 2、起拍价低

同时缺点也很明显：

1、拍卖房过户流程较一般房产交易复杂。

2、房价通常比较低，但是其他一些费用可能比较高，如果原房主拖欠几年甚至十几年物业费（可以提前去物业了解下），水电煤费用，也有可能发生，这些都用都是要由买方承担的

3、不一定能顺利收房，如果房子有合法租约，买卖不破租赁，买方还不能强制赶租客走，或者如果原业主的家人或债权人恶意占房不搬走，法院不肯出面帮买方强制执行腾空交房，会出现拿到不动产证收不到房子的状况。

综上所述，

如果您有认识法院、银行熟悉法院拍卖房的流程的朋友，让他们帮忙，了解所拍卖房子的状况，可以考虑购买法拍房。

如果不熟悉，则不建议轻易购买法拍房。

關鍵字: 房子 二手房 社会