scpanda

其实道理很简单，地价高了，价格也被限制了，开发商做小户型的成本比做大户型更高。开发商为了追求利润空间，只能做大户型，因为大户型的价格，特别是精装修价格比小户型高，所以现在市场上大户型就比较多了。

Achilles0803

真如题主所说，成都真卖大房子了。我统计了4个盘超1000套房100㎡以下房子仅4套，120㎡以下仅6套。为什么会这样呢？是不是成都人都富得都要买100平米以上的房子呢？老杨认为有三个理由，并造成一个后果。

当我们把关注点放到成都主城区房子的时候，琢磨一下就会发现两个有趣的现象，不知在成都买房的你发现没有呢？ 一是成都三环内近来上市摇号的商品住宅稀少。 二是成都的房子是越修越大，100㎡以下的房子很少见到了，从成都主城区5月中旬10天时间内仅仅开的4个楼盘来看，几乎都是所谓的改善，都是大面积，130㎡-300㎡的房子占到所有房源的90%以上了。

这4个盘分别是： 天府新区：优品道锦绣小区。成华区：恒大云中央广场雲门。武侯区：中粮武侯瑞府。锦江区：融创玖樾台邸。 优品道锦绣小区摇号246套，全是130平米到270平米的房子。成华区的恒大雲门 摇号173套，全是160到290平米的房子。 武侯区中粮瑞府摇号260套，有4套93到96平米，其他都是137到170平米。锦江区融创玖越台府仅有2套116平米的，其他都是130到150平米的。

造成目前这种现状的原因有很多，我们只捡其中几个重点说。

其一，大面积房子和经济城市经济发达有关。经济发达了，人们生活改善，所以房子面积适当增大。

其二，大面积房子和限购有关。项目政策是限制了人们购房房子的套数，但是并没有规定只可以买多少平米以下的房子，所以受限后，反正只可以买一套，那为什么不买150平米而买80平米的呢？这种买方心里折射到开发商那里，所以开发商就顺应市场修大房子。

其三，大面积房子和开发商不负责任有关。从2016年开始，不知是哪里的妖风吹到成都，成都所有开发商都几乎认为，成都的改善元年到了，人们买房大都是为了改善居住，都要买120平米以上的大房子，认为修80平米90平米的房子，会给买房人造成一个刚需盘的印象，刚需盘在大多其他开发商眼中都是格调不高的，都是有点LOW的，修发房子多好啊，改善盘，价格可以定高点啊，卖一套等于卖了两套。所以出现上面的统计。

以上三点，不是全部理由，但是也是重要理由了。这明显是交了不该交的智商税啊。这样的观念是错误的，没有改善需求的调查数据，没有看到像成都这样的城市以吸引年轻人进入的真实买房需求。

目前卖大房子造成一个不良后果，那就是进入这个城市的年轻人想买房买不起房！

老杨说房

成都市场上现在出现一百平米得大户型最主要得原因是成都出台得一系列限购、限贷、限售、限售政策。

先讲讲限购，购房资格分三个圈层，一圈层：高新南区，天府新区，二圈层：金牛区、青羊区、武候区、锦江区，成华区，郫都区，温江区，高新西区，双流区、龙泉区和新都区，就可常说得11区，三圈层：除一圈层2区和二圈层11区以外成都附近得周边郊县如大邑、彭州等。

一圈层得资格可以购买一，二，三圈层得房，但本圈层2区不可以互相购买；二圈层购房资格可以购二三圈层房，二圈层内区域可以互相购买；三圈层资格，只可以购买三圈层房屋。同时还必须满足2016年10月1日没购买过新房，2017年3月23日没购买过二手房。

而对于你是属于那个圈层得购房资格，主要是看户口和社保，简单来讲，户口在那，公司购买社保在那，你就有那得购房资格，那具体规定就是要么户口满2年，要么公司社保满2年，要么户口和社保同时满1年本，公司社保依注册地。

再讲讲限贷，以家庭为单位，无房无贷，视首套，有房有贷，视第二套，名下有两套，无论是否有贷，视第三套拒贷，首套首付三成，二套首付要六成或者七成，贷款利率二套比首套也要高。

其次是限售，2017年4月13日后购买商品房，包括二手房从取得权证书未满三年，不得上市交易。

最后是限价，对新得商品房，2017年7月19日成都房管局要求开发商实行预售价格申报售价，加大对房价把控。

限购、限贷、限售让购房者有新得考虑，因为购房资格得来之不易，首套和二套房贷首付和利率差距，三年内限售，让很多人打消了买小户型以后置换大房型念头，釆取一步到位买大户型，政府得限价，在某种程度压抑了部份开发商得利润空间，使得开发商也在追求利润空间转而开发大户型。

2016年二胎政策得放开，部份有条件家庭二孩相继出生，使原本已购小户型家庭需求大户型改善住房，也间接促进大户型市场需求量增加。

春苗同行记

您好，很高兴为你解答。

首先我们回忆回忆，成都新盘开盘都是以大户型开始的时间，基本是2017年后，你看17年后开发商拿地出售的新房，面积基本统一都是110-200平米是主流。大平层，容积率低，品质好。为什么会是这个时间？

而成都房价经过16-17年翻倍的上涨，加上限购政策的发布，难道开发商不知道社会的购买力吗？现在的很多楼盘，特别部分楼盘去化率很低20%-30%，而且还是首开，去化率都这么低，后续再开盘会怎样，开发商难道不急么？当然急，毕竟现在开发商拿地价格贵，融资成本高，开盘销售还不理想，他们都是急需要钱周转的，所以去化率低的盘，开始搞打折了。

按理说，最近拿地的开发商应该知道市场情况吧，为什么他们不调整户型大小比例，适当修些面积更小的户型便于后期销售呢？为什么他们还是一股脑的修大户型？

如果我们还记得2017年成都市政府发布的一个文件的话，上面种种问题，就有答案了。可能2017年大家的重心都是在关注房子价格怎么火爆，怎么涨，而忽略了这个规划。

“成都市房地产业发展五年规划(2017-2021）”这些都是政府规划，政府干预的情况。开发商是哑巴吃黄连有苦说不出，憋屈也只有忍着。

下面我们开始上课。(大家动手做下笔记，这些是重点，以后会考~!~）

1，提高二手房的市场份额

意思就是叫刚需客户还是去买二手房吧。

2，“中优”区域规划

降低开发强度，提高城市品质，控地，控人口，成都市2016-2035《总规》提出，至2035年市域常住人口规模控制在2300万人以内；至2035年中心城区城市人口规模控制在1360万。促进人口疏散，意思就是以后中心城区(这里的中心城区指天府新区，高新南以及其他11区，详细看2016-2035规划）不需要这么多人，所以要把人口往三圈层疏散，不然规划面积这么大，没人去怎么发展。

限制建筑尺度，要开发强修大户型，人口密度自然就降低了。人均面积要提升，但是人均套数不增长。

因此，政府的初心是这样的。

提高二手房份额的办法就是刚需购买，包括一些刚改客户，成都每年落户的人口基本在20-30万的样子，按照现在市场分析40%是刚需，还有拆迁户实行货币安置，让他们通过市场化购买。这些是主力。而让能够购买大户型的改善购房者就去买品质新房。

3，精装修问题

为了资源集中不浪费，环保，实行成本房销售。政府初心是好的，只是没有定标准。导致装修标准，定价都是开发商说了算，消费者权益不对等。所以产生了很多新房交房维权的事情。

开发商方面考虑

1，趋势使然，放开二胎，市场之前70-100平米的套三肯定满足不了改善型客户的需求。

2，作为开发商来说，现在拿地价格不便宜，土地成本增加，小户型在修建时浪费空间大，成本高些，而且如果梯户比太高也会使购房者不满意，所以会修低密高品质的大平层，能满足购房者的需求，加上装修的价格，能获得高溢价，开发商利润就更大了。

总结:只是目前成都的纯改善客户太少，房价上涨的幅度速度超过了成都人均收入增长的幅度，所以高总价的房屋市场遇冷，加上政府规划要求，不能变动，所以目前是比较尴尬的局面。

因此，个人觉得目前的情况是市场趋势，政府引导，开发商选择的结果。

叮铃铃……叮铃铃(下课铃响)

好，下课！(全场人稀里哗啦跑光，自己尴尬😳结束)

以上个人观点，欢迎大家留言交流，点赞关注，谢谢！

小白Building

确实，现在新修的楼盘都是一百个平方以上的居多，70和80多的基本都占很小的比例。最近，在成都近郊区发现很多开发商都是打的改善型住房为主，套三套四的户型多，比如万科和碧桂园、保利等在犀浦、大丰华阳等还有市区很多开发商都是大面积的。小户型基本都是以前的房子居多咯。我觉得可能是现在改善型需求量比较大，而且成都市政府一直在为了减少建筑垃圾的污染问题推行精装房，精装房成本低，可以为开发商带来利润，一般都是精装价格比清水房贵两千到三千左右，再加上面积大，开发商有利可图。还有一方面我觉得是市场需求吧，以前许多买小户型可能是因为经济等多放原因没有买大户型，现在条件好了，有换房需求。还有现在房子价格贵，不像以前便宜了，多重政策限制稳定房价，也就是在换房时没有以前方便，现在业主为了一步到位，一大家人住宅一起方便，而且100平方的基本都是套三套四的双卫生间户型，也满足家庭需求，来个客人也方便。所这种现象，我觉得是开发商、政府还有购房需求等多方面因素决定的。

大橘子小生活

很简单，因为大户型买不起[机智]而且大户型打扫卫生很恼火。八九十平的户型最吃香。我温江买的房子，那个时候还没限号，微信抢，都是先抢八九十的。现在摇号了，每次看开发商公布的没人选的不需要摇号的尾巴都是一百多的大户型。而我以前在贵州那边做工程时候，那边就不一样，先买大户型，因为便宜，新城建设区才3000一平，都是先抢大户型小户型没人要。

袁素萨

不是开发商想修大户型，现在开的大户型能卖出去多少？不是开发商脑残，不知道刚需承受力有限，不知道改善人群有限。

是新一届政府的政策，要降低主城区容积率。大家也可以看看现在2环内、3环内的那些高容积率的地区，人口密度太大，上下班堵的都挪不动车。所以政策本身是没问题的。

但是考虑到地铁、基础配套跟不上，突然将新盘基本都改成了改善，对刚需就有点太不友好了。建议三环外的在哪里上班就在哪里就近买房，三环内的尽快上车，后面几年刚需房供应不会增加的……

爱吃烤鱼

成都开发商近年提供的商品房，大房子多，很少提供小户型，可能与成都城市建设新要求有关。所有的人没有留意，政府在政府工作报告上提到，要改善主城的人居环境，要求把主城的城市人口密度降下来。

人口怎么降？这是城市的难题，中国许多城市都有这样的计划，但是很难实施实践。把主城人口密度降下来，不会明确要把主城的已住居民往郊区赶，只是会限制开发，鼓励拆迁居民到新城去安家。例如，拆迁户现在的货币化补偿就是配合这个目的的。主城有明确的人口密度降低指标，降低主城的人口密度是政府长期的政策目标。既然是人口密度降低，当然主城的建设规划，就不会让外来人口持续往里涌，而是往新城引。政府会减少主城的土地供应，降低主城的房地产开发。开发的商品房，也由刚需供应转变为改善性住房供应。

除了限制开发，把开发建设的容积率降下来也是目的，成都已经大幅降低了商品房的住房容积率。

随着开发强度降低，容积率的降低，主城的居住环境和住房品质会大幅提升。而主城的住房相对也会越来越稀缺。住房居住环境品质提升，土地供应越来越稀缺，当然有限供应的土地只能建设高档商品房，去满足城市改善性需求的人口。其实，这是符合政府疏散城市人口密度政策意愿的。

我们的住房消费者可能想的是自己，对政府这种目的可能怀怨愤不平，认为政府没有为刚需考虑。但是，城市真不能搞得人口密度太高，修太密太高的房子，又是太小的户型，点点大一块地方，聚了成千上万的人。城市病，就是太密的人口造成的。看看天天早晚成都的堵车，就是人口在一个地方密度太高产生的。

成都向东发展，是希望把城市新进人口往东边引，老城是绝对不会再装人口的，从这一点上看，成都买房的应该知道怎么买房了。如果你有财力，你还是快买上主城内的房子，这里的商品房会越来越稀缺。如果你没有适当财力，就买新区房，城市要把人口引入新区，一定会向新区投放资源，把新区建设起来。

蓉城草根财经

这个问题根本不用去考虑什么开发商，开发商听谁的？告诉你吧，大的就是用来改善的，或者有钱的买的。1.都去买小户型到时谁租喃？那么多房子不能租不就没有人在投资了？？！2.你去买了前人的小户型，然后前人加一点钱去买改善，这样又把一大笔钱圈在了房子上面。3.最后，你买了小户型看见大户型在涨价，前人买了改善也看见了小户型在涨价（每个人都是看见别人的在涨价），大家都很开心！4.有没有人想过，你花了几乎一生钱买了一套房子是为了什么？（有钱的主除外）哦！居住权！原来你是没有…

欧米茄蓝精灵

公摊太大，现在70个平方的房子实住才50多，开发商拿不出手

關鍵字: 房产 户型 大户型