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每个城市都有棚户房，随着国家的发展政策也越来越好，这些棚户区也开始进行改造，棚户区改造是国家一项福利政策，改造了可以得到一定的补偿。那么农村棚户区改造房屋怎样补偿呢？下面就跟小编一起来看看吧。

一、农村棚户区改造房屋怎样补偿

农村棚户区改造房屋补偿价格=被拆迁房屋评估金额X增加比率。如果棚户区的面积比25平方米更小的话，其增加比例为40%，如果面积大于25平方米或等于25平方米，小于33平方米的棚户区，其增长比例为35%，面积大于45平方米以上一般为25%-25%之间。

二、棚户区改造补偿不合理怎么办

1、补偿额过低或者补偿不合理，暂时不要签拆迁协议，与相关联的部门进行协商。

2、如果商量不成功的话，可以借助律师的帮助，比如进行行政诉讼、信息公开等各种途径来维护自身的合法权益，此外还可以选择有影响了的媒体来曝光。

3、达不成协议走诉讼程序，法院判决后才能实施强拆。

三、棚户区改造补偿标准怎么规定

1、房屋拆迁补偿包括：房屋补偿与宅基地补偿。

2、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

3、有营业执照的门面房，个体户，经营用房应当按照商业用房性质补偿。

4、商业用房补偿比住宅用房要高很多，要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等，应积极争取。

5、涉及到土地征收的话，需要经过省级以上部门批准。

6、土地征收补偿一般包括：地上附着物补偿以及土地补偿。

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吴少博律师事务所

导读：棚户区改造年年是攻坚战，年年都在开展工作，每个地方都在响应号召，然而很多咨询的老百姓一直说项目是棚户区改造，但是补偿只允许货币补偿，那么，我们要有疑问了，既然是棚户区改造，为什么只能是货币补偿？为什么没有产权置换？不难想象，这很明显以棚户区改造名义拆迁，进而商业开发用地。那么，到底什么是棚户区改造？棚户区改造具体流程又是什么？补偿尺度又是什么？今天征地拆迁律师团队崔鹏说一说！

一、什么是棚户区改造

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置。严格意义上讲棚户区属于政策并不是法律规定，棚户区，一般指简易房屋和年久失修房屋集中区，小区中缺少规划，导致宅院分布凌乱不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋结构简陋，抗震、防火、防洪性很差，居住严重拥挤，配套功能差、小区环境差、道路泥泞、无任何绿化、无公共活动场地、采光通风差的集中居住地。从以上我们不难看出棚户区特点：居住容积率大、配套功能差、小区环境差、房屋年久失修。这也是我们判断我们的房屋是否属于棚户区改造的定义。

国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）指出：棚户区改造的基本原则是公益事业的定义。

二、什么是棚户区改造的具体流程

集体土地上房屋

依据《土地管理法》《征用土地公告办法》及各部委最高院司法解释相结合的方式

（1）公布拟征地公告；

实施单位：区县级主管部门；内容：拟征地项目、四至范围、补偿方法、安置途径、评估机构的选择等等。

（2）入户调查

调查：土地及房屋权属、面积、地上附着物、装修等等。调查后签字确认人手一份。

（3）听证会

红线范围之内的权属人参加，并经过三分之二同意签字摁手印（报批征地批准必备手续）。

（4）收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告

内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

（5）做出房屋拆迁安置补偿方案公告

内容：土地补偿费、房屋补偿费、安置补助费、附着物补偿费、装修补偿费等事项。

（6）开听证会

内容：讨论房屋拆迁安置补偿方案，并经过三分之二同意签字摁手印上报市县区政府，并报省或者国务院备案。

（7）被拆迁人签订补偿协议。

三、棚户区改造补偿尺度

集体土地房屋

货币补偿：

因棚户区的特点，说明集体土地房屋已纳入在城市规划区内，土地利用价值高，假如按照农村集体土地房屋拆迁：房地分开补偿的话，严重影响了我们的生活水平。并违反了国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，依据中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。以及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，但应当扣除已经取得的土地补偿费，即宅基地补偿费。因此，房屋拆迁货币补偿参照周边类似商品房的市场价格（均价）计算。

产权置换：

参照国有土地房屋征收补偿条例原地回迁1：1。

棚户区改造是利国利民的大好事，法律制定的流程和补偿尺度是一种约束力。老百姓不懂法律不要紧，莫要盲目去任从，听之任之，及时咨询专业征地拆迁律师团队，做到心中有数。

征地拆迁律师团队崔鹏在此忠告大家：

强拆的非是房子，是你的权益和尊严；

罪恶内心没有光明，不要奢望它会善待；

补偿就在塔尖上，需要方法才能触摸；

信访就像求平安，等待老天爷的开恩；

不惧他们的违法行径，所惧我们内心的懦弱；

天下没有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）

征地拆迁律师团队崔鹏

大事一：征收补偿方案征求意见务必重视

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

显然，这里面的程序性要点在于“听证会”！很多老百姓认为听证会不管用，就如同多年以前媒体热衷于报道的价格听证会，怎么听最后都是涨价，听证代表一上去就是各种支持涨价，弄得老百姓很无语。然而在明律师想强调的是，棚户区改造类项目的听证会与前述不靠谱的价格听证会完全不是一回事儿。只要被征收人赢得了召开听证会的机会，专业征收维权律师就有望直接在项目前端介入到案件中来，通过听证会直接向征收方提出经过事实、法律梳理后的富有建设性和实际意义的意见，以促成征收补偿方案的修改完善。而方案无疑是对被征收人最终补偿权益影响最大的文件，也可以说是一切征收维权案件的“七寸”所在。

需要理解的是，“管不管用”和“要不要努力”是两回事，绝不是一回事，更不应在逻辑上被混为一谈。管不管用，试了才知道，不试永远也不会管用。懂得了这个浅显的道理，被征收人就一定要在征收补偿方案征求意见的30日内精诚团结，通过组建维权微信群等各种途径统一意见，大胆且及时的向征收方书面提出意见，为争取听证会的举办创造条件。

在明律师也想向地方政府多说一句：实践中一些项目的征收部门对律师的介入持敌视、排斥态度，甚至在宣传材料和与被征收人的沟通中强调“请律师没用，除了申请信息公开什么也做不了”。这无疑是一种短视且缺乏法治理念的做法。实际上，律师在项目前期的介入恰恰能够将可能出现的矛盾纠纷提早暴露出来，为尽早化解这些矛盾纠纷创造更为有利的条件。客观上，这是对征收改造项目的推进有好处的。试问，哪个老百姓不想早点儿搬离破旧的棚户区住上新楼房呢？在这一问题上，律师和地方政府是完全相向而行的，目前需要对此加深理解的恰恰是政府一方。

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大事二：到底哪些人员应当入户开展工作？

在明律师认为，至少有3类人应当入户实地开展征收补偿实施工作。

《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

据此可知，房屋征收部门的人员是首先要入户进行征收调查登记的，在这之后才是房地产价格评估机构估价师的实地查勘。这是一前一后的两个步骤，不能简单地混同。实践中，评估对象遗漏现象时有发生，表现为征收方调查登记工作不细致不严谨，一些门牌号在房屋征收范围内外来回“游移”，一会儿在一会儿不在，这是极其不正常的现象。调查阶段若没个准数，评估就无从谈起，最终的补偿金额也势必存在争议。

除去上述两类人，还有一类人依情理也是要入户的，那就是房屋征收部门及项目所涉街道办事处的领导。事实上，很多被征收人的“利益诉求”更多的表现为“情感诉求”，要求见领导也是人之常情，毕竟搬家腾房是人生中一件天大的事情。然而实践中见领导是非常不容易的，往往征收方仅是派出其年纪轻轻的工作人员上门来与被征收人沟通，这难免引起部分被征收人的不满和疑虑。在明律师认为，从实质性化解征收补偿争议的角度出发，领导亲自给签约搬迁存在困难的被征收人当面做工作是利大于弊的，专业征收维权律师也乐于充分利用这一机会依法开展工作，争取早日解决纠纷。

大事三：评估环节务必严格审查

实话讲，这属于典型的强人所难。因为房地产价格评估机构出具评估报告这一环节具有极强的专业性，征收方一般均强调自己“不懂”，完全凭报告来定补偿金额，一些法院在审理诉征收补偿决定的案件时就更“不懂”了。那么既然别人都不懂，被征收人自己就一定懂点儿，否则遭遇“揣着明白装糊涂”进而吃亏就是摆在眼前的事情。

《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

大家一般都知道，对于棚户区改造类征收项目，宜选用市场比较法来评估。问题是，究竟该怎么比较呢？我们给大家多讲一点点懂不懂都是它的知识：

住房和城乡建设部《房地产估价规范GB/T50291-2015》4.2.1指出，

运用（市场）比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

1 搜集交易实例；

2 选取可比实例；

3 建立比较基础；

4 进行交易情况修正；

5 进行市场状况调整；

6 进行房地产状况调整；

7 计算比较价值。

是不是感觉有些“懵圈儿”？我们坚持住再往下看一点点，因为这毕竟直接关系你的房屋补偿价值。

4.2.3 可比实例的选取应符合下列规定：

1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；

2 可比实例的交易方式应适合估价目的；

3 可比实例房地产应与估价对象房地产相似；

4 可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；

5 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

6 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。

这些规范中，至少第3、4、6项我们是能大致看懂的。所谓“价值时点”，在房屋征收评估中即体现为“房屋征收决定公告之日”。若涉案房屋征收决定公告于2019年3月21日，而评估机构所选取的可比实例成交日期是2017年3月21日以前，则这一环节中显然存在违规现象，也必然因房价变动等客观因素而导致评估结果的失准。

那么这些东西老百姓有权利审查吗？答案是肯定的。4.2.5中明确指出，可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

故此，在老百姓拿到手中的那份评估报告中是应当有上述完备的信息的，我们至少要审查两点，一是究竟是否选用了市场比较法，如果是基准地价修正法一定不能接受，因为由地方政府部门公布的基准地价往往明显偏低且存在多年未调整的可能；二是报告中是否包含了前述可比实例的信息，如果报告过于简略甚至就是几页纸，那么我们肯定不能接受，依法申请复核和专家委员会鉴定的权利绝不能轻易放弃。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，棚户区改造项目的征收补偿实施是一项专业性、政策性、法律性都极强的工作，绝非一般老百姓凭自学、沟通交流所能简单应对得了的。故此，若要不在稀里糊涂之下吃了暗亏，及早咨询专业征收维权律师的意见，充分、有效的行使法规规章赋予自己的救济权利就是十分必要的了。（作者：王小明）

杨在明征地拆迁律师

您好，很荣幸回答您的问题。

一、棚户区改造的定义　　

棚户区一般是指住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大的房屋集中区。棚户区改造是为了有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐的一项民生工程。

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定，目前的棚户区改造主要分为城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造改造。关于完善按照补偿政策，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》规定：棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。棚户区改造的特殊性决定了棚户区改造既有可能存在集体土地中，也有可能存在国有土地中。

二、棚户区的补偿标准

在集体土地中，棚户区改造具体可参考《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定。对于耕地，耕地补偿包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。对于房屋，一般包括房屋价值、宅基地补偿搬迁安置、过渡费用、装修费用等。如果是商铺，还需给予停产停业损失等费用。

补偿方式有三种：1、迁建安置，审批宅基地，同时补偿房屋重置成本；2、产权置换，就近地段最低“拆一还一”；3、货币补偿，房屋重置成本价+宅基地补偿。

如果房屋靠近市区，被划入到城市的规划范围内，则可以参考国有土地上房屋征收补偿的标准，即可以参考周边的房地产的市场价格。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

（京平坤）

京平律师事务所

根据您上述的描述北京冠领律师事务所的笔者为您分析，希望对您能有所帮助。

你好，你可能对棚户区的理解有些偏差，棚户区指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。因此棚户区改造是属于城市拆迁补偿的内容里。

如果征收的区域属于国有土地，补偿就不低于周边的类似房地产的价格，如果是集体土地的话，补偿最低也不低于重置成新价。

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關鍵字: 改造 补偿 棚户区