近日，隨著疫情的發展，長租公寓運營商蛋殼公寓因向房東的單方面尋求減租，並安排部分員工延期到崗、只發放最低工資的兩則傳聞，陷入了輿論的風口浪尖。
1月30日，人脈求職應用平臺脈脈上有多名認證為“蛋殼公寓員工”的賬號，爆料目前蛋殼公寓員工一月份的工資將延遲到3月份發放，二月份只發放北京市基本工資。進而，有媒體猜測這是因為蛋殼公寓資金鍊問題而採取的變相裁員之舉。
而據界面新聞報道，1月31日，多名蛋殼公寓房東向界面新聞反映，蛋殼客服因為疫情問題通過電話溝通要求房東免租一個月。與此同時，在蛋殼公寓要求房東免租的同時，卻未給所有租客免租，被人戲稱為“極品公寓”。
在隨後的黑貓投訴平臺，也看到了有關業主對蛋殼公寓的投訴。
儘管蛋殼公寓在2020年1月17日在紐交所成功上市，但融資金額僅有1.3億美元，從財務數據上看，其運營資金狀況顯然沒有徹底解決。嚴重縮水的募集資金，首日破發的遭遇，也說明資本市場對其未來發展的擔憂與質疑。
擴張越快 虧損越多
資料顯示，蛋殼公寓成立於2005年1月，其運營主體為紫梧桐（北京）資產管理有限公司，註冊資本為1000萬元。
從商業模式上看，蛋殼公寓主要通過長期租賃方式（4-6年)獲得業主房源，統一裝修後再短租給租客的方式來獲取利潤。目前，公司同時運營兩個品牌。主打品牌“蛋殼公寓”以向白領出租為主，目前是公司的業務重點。
2018年1月，公司新推出面向藍領的“築夢公寓”，主要面對公司客戶提供員工宿舍的模式，以出租整棟建築或某一樓層為主。
此外，2019 年初，蛋殼公寓以2億美元收購另一家總部位於杭州長租公寓品牌愛上租，獲得其8萬間房源資產併入。
藉助著行業的風口與資本的力量，蛋殼公寓自成立以來擴張迅速。數據顯示，蛋殼公寓在成立１年後（2015年年底），已經在北京區域運營公寓數量為2434間。截止到2019年第三季度末，公司運營公寓達到40.7萬餘套，不到四年的時間，規模擴張高達167倍，運營區域也從北京擴大到上海、深圳、廣州等全國十三個大城市。
伴隨著公司運營房源的增加，蛋殼公寓營業收入也一路走高。公司招股說明書顯示，2017年-2018年，公司營業收入分別為6.57億元、26.75億元，同比增長3倍以上。2019年前三季度，蛋殼公寓營業收入達到50億元，同比增長198.8%。
然而，一個尷尬的問題是，在蛋殼公寓營業收入快速增長的同時，公司虧損金額也急劇擴大。數據顯示，2017年-2018年，公司淨利潤分別為-2.72億元、-13.7億元。2019年前三季度，公司虧損金額更是高達25.16億元，也就是不到三年時間，公司累計虧損達41.6億元。
行業競爭的加劇、公司急劇的擴張速度更讓蛋殼公寓陷入擴張越快、虧損越多的境地。與此同時，公司的現金流狀況則更不樂觀。2017-2018年以及2019年前三季度，公司經營活動產生的現金流分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元。
無論是越來越大的虧損金額，還是愈發糟糕的現金流，顯然都無法支撐蛋殼公司高速擴張的業務。實際上，蛋殼公寓自成立以來，都是靠資本的不斷注入來實現擴張。早在公司上市之前，前後七輪融資獲得資金規模接近60億元。
行業困境 盈利模式缺位
總體上看，長租公寓本身是一個商業模式較重的行業，無論其運營發展成本還是日常維護成本均比較高。在沒有自持物業的情況下，無論是分散式公寓還是集中式公寓，高昂的房源獲取成本導致了租金回報率較低，都沒有一個清晰地盈利模式，行業性普遍性虧損已經成為行業共識。
即便是有著自持優勢的地產系公寓，也面臨著同樣的問題。據龍湖地產內部測算，長租公寓要將資金成本控制在4%以內，才可以看到盈利希望。然而，對大多數公寓運營商來說，由於企業資產質量與融資渠道的限制，發債、貸款利率遠在4%以上。利潤率低於財務成本的情況下，盈利就成為一種奢望。
在行業依靠加槓桿上規模然後再拉資金入局的背景下，融資能力與資金儲備成為企業生存與發展的關鍵。
資料顯示，在蛋殼公寓遞交招股書之前，其先後於 2015 年 1 月、5 月，2017 年 6 月，2018 年 2 月、6 月以及 2019 年 3 月、10月進行了天使輪、A、A+、B、B+、C、D 共七輪融資，融資資金規模已近60億元。
然而，持續的規模擴張並不代表一定可以盈利。美國共享辦公巨頭WeWork在IPO上的失敗，就說明即便規模達到一定程度，運營利潤如果不能完全覆蓋成本，仍然會面臨虧損的困境。
有了WeWork的教訓，二級市場也對故事太長、盈利欠佳的IPO項目變得不再友好，在此情況下，如果扭轉虧損的局面，就成為蛋殼公寓亟待解決的問題。
目前看，作為“二房東”性質的商業模式，蛋殼公司主要收入來自於租金和服務費，盈利方式相對單一。在開源方面難有突破的情況下，公司在節流方面開始動腦筋，通過減少費用支出與運營成本的方式提高公司毛利率水平，進而減少虧損。
數據顯示，通過對裝修成本的控制，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，已下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本週期整體縮短至12到20個月。
然而，蛋殼公寓這一做法並沒有得到業內人士的肯定。長期以來，長租公寓一直陷入“甲醛房”等問題的詬病，蛋殼公司在此情況之下降低房屋裝修費用，必定很難保證裝修材料的環保性與質量安全性。但只顧眼前上市盈利需求而損害公司品牌形象的行為，無異於是在飲鴆止渴。
融資縮水 上市破發
在2019年10月份正式啟動上市進程後，蛋殼公寓於2020年1月17日正式在紐交所掛牌上市，成為繼青客公寓之後國內長租公寓第二個赴美上市的品牌。
根據蛋殼公寓向美國證券交易委員會所遞交最新版本招股書說明書（2020年1月8日提交）公司計劃發行1060萬股美國存托股票(ADS)，發行價格區間為14.5美元~16.5美元。
此外，更新後的招股書提及，蛋殼公寓的部分主要股東有意以IPO價格購買至多5500萬美元的ADS，另有戰略投資方同樣有意購買至多6000萬美元的ADS。如此以來，公司最多可以募資資金2.01億美元。
然而，實際發行結果卻顯示，無論是發行價格還是發行規模，均較原計劃減少。其中，發行價格為每ADS13.5美元，發行規模也減少為960萬，融資約1.3億美元。這其中，恐怕還有相當一部分來自其原有股東的“捧場”。如果原有股東按照招股書中5500萬美元定格金額認購，公司實際從二級市場融資金額則在7500萬美元。如果按照2019年前三季度虧損25億元的速度與節奏，這一金額顯然不能讓蛋殼支撐太久。
如此流血上市的蛋殼公寓，在開盤首日股價又遭遇破發的尷尬。1月17日，蛋殼公寓盤中最低下跌3.7%至每股13美元。自上市以來，公司股價持續在發行價以下運行，截止到1月31日，公司股價報收12.94美元。
顯然，在資本市場眼中，蛋殼公寓仍未擺脫燒錢換市場的狀態。在沒有找到清晰的盈利模式之前，公司也難獲得美國投資者的認同。
從另外一個角度而言，當運作公司上市這最後一招融資手段使出以後，蛋殼公寓若仍不能通過自身經營造血來進行公司的發展與擴張，未來前景則著實堪憂。
在此情況下，就需要公司能夠藉助於成功上市的契機，建立專業化、精細化的運營模式，不斷探索新的盈利增長點。作為中國租賃市場的一個重要發展方向，長租公寓未來仍有很大的發展空間。
然而，蛋殼公寓似乎又選擇了一條“捷徑”。只向房東單方面尋求減租、拖欠、降低員工薪資待遇自然也能降低公司一部分運營成本，改善短期業績壓力，但這顯然無益於公司的長遠發展。
隨著輿論的持續發酵，蛋殼公寓在之後發表聲明，聲稱以上網上言論就是謠言，作為剛剛在紐交所上市的長租公寓品牌，蛋殼公寓資金充裕，經營情況正常。
這裡，希望蛋殼公寓真能如期在聲明中所言，擔負起企業應有的責任與擔當，與公司員工、房東一起，共同應對目前的疫情。一旦失去了員工的信任與房東的房源，剩下的只會是易碎的蛋殼和難築的美夢。
（作者為私募基金行業研究員）
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