孫爽

很多人的观念里，贷款合同签署后就无法变更了，这实在是一个大大的误解，贷款合同既然可以提前还款，其他条款自然也是可以和银行商量申请变更的，否则就不会出现有些答主说的还贷两年后利率打折的情况。

一般来说，银行下调贷款利率有两种情况，一种是单纯的部分银行行为，一种是央行基准利率下调。

对于第一种，单纯的部分银行下调不影响你已经签署的贷款合同，但是如果下调的银行很多，而且包括给你贷款的银行也下调了，那么实际上你是可以去找银行重新协商贷款利率问题，申请变更之前约定的贷款利率，甚至可以对还款期限，方式进行重新协商。

对于第二种，通常个人实际贷款利率锁定的是央行基准利率，央行基准利率变动会影响个人实际贷款利率，除非贷款合同明确了一个固定利率值，但实际上各大银行遇到基准利率变动还是会相应进行调整，如果没有调整，同样可以与银行协商变更合同条款。

所以，贷款人签署贷款合同时应当关注利率条款，在利率下行周期内尽量选择灵活浮动利率条款，同时密切跟踪市场利率变化情况，适时根据最新市场利率向银行提出变更申请，才是维护自己权益的负责之举，千万不要有贷款合同签署完贷款过程就完结了的想法。

上海诉讼法律人

可以肯定，商业银行的房贷利率上下浮对已经在还贷款的购房者来说，都是没有影响的。就本题而言，无论现在银行房贷利率是下浮10%还是20%，甚至30%以上，都与已经成功贷款或者正在还贷款的人没什么关系。为什么会是这种情况呢？原因就在于房贷利率下调和基准利率下调是两回事，因此结果也不一样。

一、简单了解一下房贷利率（注:房贷新政前后各有不同）

首先，如果要了解房贷利率的来龙去脉，那就必须先知道什么是基准利率？

10月8日之前，在我国，是以中国人民银行（即央行）对商业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。比如说，全国各地统一为4.9%（五年期及以上的贷款基准利率），由于房贷期限基本都是在10年以上的，因此这个4.9%的贷款利率也就是房贷利率的基准。

但在10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率已经换“锚”，也就是将过去的央行基准利率转换为贷款市场报价利率（LPR），转换后的房贷利率水平不得低于相应期限的贷款市场报价利率，比如说10月20日发布的五年期贷款市场报价利率为4.85%，这就是目前国内银行的房贷“基准利率”。

其次，所谓的商业银行房贷利率，就是指较央行基准利率上下浮一定的幅度才是购房者的房贷利率。比如说，今年上半年全国大部分城市的银行房贷利率都上浮了10%左右，有些城市的银行更是上浮至20%，那么房贷利率就相当于在4.9%的基础上上浮10%或者20%，变为5.39%或者5.88%。

同样在10月8日起，由于房贷利率基准转换后也相应有所变化，基准从之前的4.9%变为目前的4.85%，那么新发放商业性个人住房贷款利率也就是在4.85%的基础上加点形成。比如说首套房贷利率有些城市的银行加点88甚至100点以上，则房贷利率就是5.73%甚至更高。

很明显，只要是基准利率水平不变，就不会对已购房者有什么影响。

那么，房贷利率上下浮会影响哪些人呢？

准确的说，房贷利率的上下浮只是会影响那些还没有买房的人，或者正准备贷款买房的人。换句话说，已经在还贷款的人，其还款额不会因为现在房贷利率下调或者上浮而减少或者是增加，将根据购房合同的利率执行，维持原来的不变。

另外，大家一定要注意，如果是基准利率出现调整的话，则必定会影响到正在还贷款的每月还款额。

一般来说，央行的基准利率在每年的1月1日会根据年前的利率情况对基准利率做出相应的调整变动，但也可能维持不变，具体要以央行发布的公告为准（实际上已经连续几年未变）。

举个例子来说，假设小王原来的房贷利率是基准利率打9折，那么只要基准利率4.9%（房贷新政前）不变，不论现在房贷利率上下浮多大幅度的都与小王无关，他的利率依旧是基准利率打9折，即4.9%打9折。但如果基准利率下降到4.5%，那么他的房贷利率就会变为4.5%打9折，每月还款额随之减少。

总之，商业银行房贷利率上浮或者下调都不会影响已购房者的还款额，影响到的只是没有购房的或者正计划贷款买房的人。另外，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。值得一提的是，在房贷利率基准转换后，利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率，购房者一定要在贷款合同中明确利率重定价周期（最短为1年）及调整方式。当然购房者也可以在合同上明确约定采取固定利率。

东震木

银行下调房贷利率，对于已购房的人群而言，贷款的利息会不会跟着变化，取决于下调的机构以及办理贷款的时间。

2019年10月8日之前

如果是2019年10月8日之前办理的房贷，那么此时的房贷利率都是：基准利率上下浮动一定的比例，其中基准利率由央行制定，上下浮动的比例由商业银行决定。上下浮动的比例一旦确定，后续不会再做更改，因此无论商业银行如何调整后续的房贷上下浮比例，都与你无关了；但基准利率是由央行决定的，所以基准利率随时有可能变化，一旦基准利率下调，你的贷款利息也会跟着减少；但如果基准利率上浮，你的贷款利息也会跟着增加。

2019年10月8日之后

2019月8月，央行在官网发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成（如LPR+60BP）。

LPR由全国银行间同业拆借中心公布，具体加点由商业银行自主确定。具体的加点一旦确定之后，后续不会再更改，所以无论以后商业银行降低加点值还是提高加点值，对于你还贷的利息都不会有影响；至于LPR则是每个月调整的，LPR调整之后，如果LPR值上升，你的贷款利率跟着上升，利息增加。但如果LPR值下降，你的贷款利率跟着下降，利息相应的减少。

总结

银行的房贷利率，无论是旧版还是新版，都是由两部分构成的，其中商业银行自主决定的部分，一旦确定了，就不会再变动，因此即使后续银行降低了自主定值的部分，你的贷款利息也不会减少；但另一部分由银行（银行间同业拆借）决定，这个部分如果下降，你的贷款利息则会跟着下降。

鲤行者

房贷利率是由基准利率＋银行上下浮利率，比如现在央行规定5年期贷款利率为4.9%，而银行上浮比例为20%，那么实际房贷利率则为4.9%×（1+20%）=5.88%。虽然现在房贷利率的基准利率改为市场利率，但计算方式也是如此，比如市场公布的利率为4.85%，那么计算方式则为4.85%×（1+20%）=5.82%。

银行下调房贷利率有两种，一是市场公布的利率下调，现在为4.85%的水平，如果利率下调，那么计算使用的基准利率有所变化，进而实际执行的房贷利率发生改变。这方面的改变，是硬性改变。银行房贷合同中，一般可改变或者随着市场改变的年化利率是基准利率，现在应该叫市场利率。比如，原来基准利率为4.9%，而央行调整基准利率为5%，那么你基础基准利率由4.9%上升为5%。当然，如果有下调，你房产还贷的基准利率也是会下调。改变的计算方式为，以上浮20%计算，原来是4.9%×（1+20%）=5.88，而现在的则是5%×（1+20%）=6%。实际执行利率上浮0.12%。

另外一种是上下浮比例，也就是银行贷款利率折扣。通常自房贷者签订合同以后，上下浮比例是不变的。比如，现在的基准利率为4.9%，银行房贷利率上浮20%，计算还贷利率则为4.9%×（1+20%）=5.88%。之后，银行将房贷利率上下浮比例调整为30%，或者是下调至10%。这个时候，不管银行对房贷利率上下浮比例如何调整，对于你而言都是以计算20%为准，并不会发生改变。

所以，题主要先弄清楚银行下调房贷利率是下调的哪方面利率，如果是基准利率，现在为市场利率，那么执行的贷款利率也是有所调整。但如果调整的是银行贷款上下浮比例，就与之前已签订的房贷合理，没有什么关系了。

厚金说

首先上答案，银行下调房贷利率，已贷款的利息是不会跟着下调的。

说下为什么，银行房贷利率报价一般是基准上浮或者下发，假设您的房子贷款利率是基准上浮10%，以今年央行贷款基准利率4.9%计算，房贷利率就应该为5.39%。那么问题来了，银行为什么不直接在贷款合同上写利率为5.39%呢。答案就是这个央行基准利率。

央行会根据市场变化情况，不定期的调整基准利率，也就是我们常说的升息或者降息。而银行下调房贷利率，只是根据当时央行的基准利率+上浮或者下浮基础之上，在做相应的调整。比如说一家银行的房贷利率为基准上浮10%，此时你和银行签订了贷款合同，那么影响你贷款利息的因素只有这个央行的基准利率。后年的上浮或者下浮跟你已经没有关系了。

所以说如果央行宣布下调基准利率，那么你的房贷利息会相应减少。如果说银行下调房贷利率，那么对已贷款的用户来说是没有影响的。

再说央行的报价机制，今年10月8日以后，央行的报价机制不会再出现基准的形式，二是以LPR的形式出现，然后各家银行的贷款报价，再以LPR+Xbp的形式展现。

所以说已购房人群可以关注LPR的走势，对于后面的+Xbp也用太过再以。那么对于打算贷款买房或者还没买房的朋友，大家可以多多关注央行的报价形式。短期内应该和之前基准的报价形式最终的房贷利率价格不会相差很大。

阿尔卑斯读金融

已经贷款买房的人都知道，房贷利率是有两部分构成：基准利率+浮动利率。基准利率是由央妈决定的，一般不会轻易的发生调整变动；浮动利率是各省市银行根据本省市具体情况，在基准利率的基础上进行上浮或下调。上浮就是在基准利率上进行增加，就是贷款利率会增加；下调就相当于在基准利率的基础上打个折扣。

现在各大银行都有下调房贷利率趋势，这是基准利率不变，浮动利率在调整，这对于当下正要贷款买房的人是非常有利的。但对于已经贷款买房的人来说，并没有什么影响，依然按照之前定的利率进行还贷。因为央妈规定的基准利率不变，你之前贷款的浮动利率也是在你贷款的时候也已经定死，当前浮动利率变化是不影响你以前的浮动利率的。所以已贷款的利息是不会跟着下调的，除非央妈调整基准利率。举个例子，你贷款的时候基准利率为4.9%，银行浮动利率为30%，那么你的房贷利率为4.9%*（1+30%）=6.37%，如果当下基准利率调整为4.8%，那你的贷款利率就是4.8%*（1+30%）=6.24%。

我从网上找到了南京和苏州的房贷，可以看出每个地区银行在该地区房贷上浮都差不多，省市之间有很大的差距，主要是根据各省市的房子的需求量、经济的发展程度以及其他的社会因素等。

取经小鹿

银行下调房贷利率，已经贷款的利息是不会跟着下调的，除非是央行的基准利率下调了。银行的房贷利率是经常在变化之中的，比如今年连续5个月全国的房贷利率是连续下滑的，那么已经有房贷的人的利息是否会跟着下调，这个事情是这样的：

1、房贷基准利率和房贷实际利率的区别

第一、房贷基准利率：

我们知道房贷基准利率是央行规定的五年期及以上贷款的基准利率，这是是适用于所有行业和所有的商业银行的，在房贷领域我们就称之为“房贷基准利率”，目前的房贷基准利率是4.9%，这次房贷利率是2015年10份的时候确定的。

第二、房贷实际利率

而房贷实际利率是银行在向购房者发放房贷的时候参考房贷的基准利率而形成的，一般两者之间的关系是这样的：房贷实际利率=房贷基准利率（1±浮动比例）；浮动比例一般是5%左右，我们经常会听到说房贷利率上浮10%或者20%的情形，上下浮动都可以，目前的全国首套房房贷平均利率大概是5.51%，大概是12%的水平，因为这是全国计算的平均水平，一般在实际个人的操作中是浮动5%的整数倍。

而在房贷中一般是浮动利率（固定利率比较少见），浮动利率的意思就是说，里面的浮动比例是不会变化的，但是“房贷基准利率”是可以变化的，也就是说以后央行下调了房贷基准利率了，那么你的房贷实际利率也是会下调的。

但是银行日常的房贷利率的下调是和已经有房贷的人没有关系的。

2、新的房贷利率计算方式

上文讲述的是2019年10月8日以前签订房贷合同的购房者，但是从10月8日开始，房贷利率的计算方式就发生变化了，现在的房贷实际利率是这样的：房贷实际利率=LPR+点位，LPR叫着贷款市场报价利率，是每个月都会更新一次的，分为1年期和5年期的，最近的10月份的1年期LPR和5年期LPR分别是4.2%和4.85%。

房贷的实际利率是在此基础上加上一定的点数，

壹号股权

作为一个财经工作者和银行工作人员，我告诉题主的是，银行下调房贷利率，已经贷款的利息是不会跟着下调的。

因为这种房贷在贷款时，贷款户与银行就已签订了合同，即遇到央行贷款基准利率调高时，银行不上调房贷利率；遇到央行贷款基准利率高低时，银行不下调房贷利率。

因此，碰到这种情况时，贷款户只能愿自己的运气不好，当然，这也不是绝对的，因为每隔一段时间或几年，现在的房贷利率下调，说不过几年之后又会上调，因此机遇与运气都是公平的。

所以，银行下调房贷利率，你也别怨天忧人，很多事情都是相对的。

开伟观察

房地产短期看金融。近段时间，一些热点城市首套房与二套房房贷利率回落，确实引起了很多的关注。

这些关注之中，有的关注的是“楼市会不会放松”，有的关注的是“房贷因此会不会减压”。

房贷利率的上浮与下浮，也是楼市调控的一个水龙头开关，上浮意味着住房金融的拧紧，下浮意味着住房金融的放松，它不仅是购房者房贷能不能更划算点的事情，也有可能是楼市调控收紧或放松的信号。

其实，跟房贷利率有关的词只有这么三个：基准利率，上浮，下浮。

基准利率是由央行下发公布的，是央行实现货币政策目标的重要手段之一，其调高或调低顺应不同政策制订的需求。简而言之，利用利率杠杆可以对宏观经济进行调控。当利率调高，就有利于稳定货币，抑制通货膨胀及经济过热；当利率调低，银行贷款就会增加，带来消费扩大，并因此刺激经济增长。

回到题中所问。只有在央行公布基准利率的调整时，才能对已进行房贷的人产生影响，比如，基准利率上调，那么如果原来银行给你的上浮或下浮标准还在，只是作为基数的基准利率变大，你每月还的钱自然要多了。而只是商业银行调整房贷利率时，也就是在基准利率的基础上上浮或下浮，对已进行房贷的人不会产生影响，他还得执行房贷合同中的上浮或下浮的标准。

近期，央行并没有对基准利率进行调整，而商业银行房贷利率，对已进行房贷的人来说，没有什么影响，以前每月该还多少现在也还是。对于新申请房贷的人来说，这就是福利来了，是商业银行下调房贷利率的受益者。

目前，一些城市的银行下调房贷利率，是对新购房者是有利的，对已在还贷款的人来说，没有任何的改变。

波士财经

银行下调房房贷利率，已贷款的利息是要根据实际情况有所变化的。

决定房贷利率高低的因素主要有两点：一是央行的基准利率；二是商业银行的上浮比例。

一、央行的基准利率

我国的央行是指中国人民银行。全国各家商业银行的存贷款利率都是在中国人民银行发布的基准利率的基础上进行调节的。

我们与银行签订的按揭贷款合同上对于贷款利率的描述如下：贷款利率按照央行公布的同期基准利率上浮或下浮**（比如10%或者20%）女若你原本与银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。

如果说央行将五年期的基准贷款利率下调为4.8%，那么你的住房贷款利率就自动变为了：4.8%*1.2=5.76%，较原来的5.88%减少了0.12个百分点，相应的你的贷款利息也会变的比原来少。

商业银行的上浮比例

上浮比例就是我们上述例子中的20%，上浮比例是各个商业银行自主决定的。上浮比例一旦放款后则不允许在做调整。

例如：假设你原本与X银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以来由于市场行情不好，房贷客户大幅度减少，为了竞争客户，X银行下发文件对于新申请的房贷客户，其贷款利率统一执行基准利率上浮10%，那么这时候申请房贷时，利率仅为：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49个百分点。

由于你原来的贷款合同已经放款了，银行是不会再做修改的，所以此时你的利息不会减少，还是和原来一样。当然反过来，假设市场行情很好，银行上调上浮比例为30%，那么此时贷款的利率变为：4.9*1.3=6.37%，而你的利率会仍然保持在5.88%不变，所以商业银行这个是公平的。

由此可见，银行下调房贷利率，已贷款的利息会不会变少，在于调整的是央行的基准利率还是银行的上浮比例，若是基准的话，你的利率会跟着变，但如果是商业银行的上浮比例变化的话，你的利率是不会变的。

關鍵字: 房产 贷款 财经