2020年2月2日9:40，周維能律師（韋恩）受邀連線上海人民廣播電臺-上海新聞廣播《直通990——抗擊新冠特別節目》，為聽眾在線解答本次疫情期間租賃房屋是否可以免租的相關問題，該直播節目可在fm93.4/am990收音機以及阿基米德app收聽。主要內容如下：
問題：因為疫情，租客要求房東免租，這種要求是否合理，房東是否一定要答應？您能不能給我們的聽眾做一個解答？
答：好的。主持人好，大家好，我是上海市君悅律師事務所的周維能律師。
- 首先，我們要了解一下什麼是合同履行中的“不可抗力”？
“不可抗力”，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。這種情況必須符合四個特點，第一，事件發生在訂立合同之後；第二，雙方當事人均不能預見事件的發生；第三，該事件的發生不是由於任何一方的過錯或過失導致的；第四，不能避免且不能克服該事件。本次新型冠狀病毒肺炎疫情，的確符合以上四個特點，屬於不可抗力事件。
- 其次，在疫情的影響下，承租方是否可以提出減免租金，是否有相關法律可以支持？
承租方是有權提出減免租金的，民商事合同遵從意思自治原則，也就是有約定先看雙方的約定，如果《房屋租賃合同》包含了不可抗力條款，對不可抗力事件發生後的處理、減免租金等問題進行了明確約定，可以直接按照合同約定進行後續處理。如果沒有事先約定，也可以按照相關法律規定，主張免責。具體法律依據是《合同法》第117、118條、《民法總則》第180條、《民法通則》第107條規定。
我們主要了解一下《合同法》的規定，第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。”
需要特別指出的是根據前述規定，必須因不可抗力不能履行合同的，才能減免責任，如網上視頻付費VIP等合同關係，是不受疫情影響的，不能要求視頻網站減免會費，而一般疫情嚴重地區的商鋪租賃，是肯定會受到疫情影響的，承租方是有權要求減免房租的。另外法律也規定當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任，那就是說你拖欠房租在前，疫情發生在後，你前面拖的房租是不能減免的。
第118條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。”
需要特別指出的是根據前述規定，承租方應當及時通知出租方，說明疫情對承租房屋產生何種不利影響，並要求減免租金，通知的越早越好，等幾年後再提出減免租金的要求，法院可能不一定會支持。還有規定在合理期限內提供證明，現實中一般抄送當地政府關於推延復工等官方公告即可。
其實在2003年非典時，最高院就發佈過《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，其中規定“由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《合同法》第117條和第118條的規定妥善處理。”這個規定，基本上是按照前面的分析思路，如果發生當事人根本不能履行合同的情況，按照不可抗力處理。本次疫情過後，不排除最高院也會做出相關指導性規定。
在法院審判實務中，各地法院大部分也是支持疫情作為不可抗力因素，可減免合同責任的觀點，如上海市第二中級人民法院（2004）滬二中民二（民）終字第354號民事判決書中認定“基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。”
- 最後，如果需要和出租方協調，承租方該怎麼做？
我們建議承租方在知道當地政府就疫情提出推遲復工等公告後，第一時間發函告知出租方，疫情及推遲復工等不可抗力事由對自己承租房屋的影響，提出要求減免房租，待疫情穩定或者正式復工後，再次發函將具體減免房租的時間段向出租方確認。不可抗力導致房租減免的問題，儘量協商解決，只要雙方心平氣和，對於疫情的嚴重性應該有比較統一的認識，不到萬不得已，不要去法院訴訟解決。
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