助你圓一個家夢
當我執筆回答題主的問題時，我就做好被噴的準備了！（特別在南寧這三產房盛行的地方）
如果我說三產房謹慎買，那賣三產的人一定過來噴。
如果我說三產房好，那一定被那些被三產項目坑過的人噴！
南寧三產房能不能買？
我覺得這個應該是放在第二問題回答才合適！
因為你先確保這三產樓盤樓盤能不能建起來，再考慮要不要“買”（其實不叫買，叫合作共建）
為什麼先考慮三產房能不能建起來呢？
因為南寧沒拿四證就開工的三產樓盤太多，並且即時拿到四證了，也未必能如期交房！
1.四證不齊，建了可能還挨拆違建部分
2.三產房不能貸款，開放商如果沒有錢也建不起來
3.三產開放商門檻低，前期不需要土地出讓金就可以開始動工，有的開放商只是為了借建房名義捲款跑路
4.目前南寧三產房行情不好，房子難賣，房子賣不出，開放商就沒有錢建房
5.南寧三產房越來越多，很多開放商半路出家，競爭越來越大，最後賣不出房的樓盤越來越多
當然，南寧也有建起來的三產房，比如時代天驕，動物園旁邊的大潤發廣場，動物園對面的華成都市，南寧飯店等！
即便是現房，你也要考慮三產房子的性質
1.不能辦理房產證
2.出租可以，但不能貸款
3.不能辦理戶口入戶分配學區房
4.房租水電物業費按商用標準收入
等你懂得這些弊端和風險後，還堅持要買，那就給你兩點建議
1.買現房或者準現房，風險小
2.地段好的現房或準現房，容易出租或後期轉讓！
幾點建議，僅供參考！——南寧購房攻略
南寧購房攻略
今年以來南寧被政府通報的三產房不低於10個，關於南寧三產房能不能買？我在公號裡也詳細寫過。在這裡簡單說下我的觀點。
1、什麼是三產房？
“三產用地”指的是農民的土地被徵用後，政府為了解決農民的就業及生活問題而留給農村集體組織用地，屬於發展第三產業的集體土地。
在第三產業的集體土地所建的房子，通常稱為“三產房”。
南寧“三產房”非常多，幾乎每個區域都有。驢哥粗略數了一下，目前南寧有不下40個在售的三產項目。
2、三產項目怎麼這麼多？
主要原因是南寧向外擴張速度快，外圍的農民土地被徵收，政府劃撥出大量的集體用地給各村，用來維持生產、生活。所以，這些區域成為南寧“三產房”活躍地帶。
3、明知是坑，卻總有人跳
這背後一些是面對高昂房價望而卻步的底層消費者；一些是抱有僥倖心理的投機者；還有一些是被所謂“熟人”說服的“購房小白”。
“三產房”在南寧市神一般的存在。
均價過萬的今天，走在南寧的街頭，你經常會看到有人在路邊舉著牌子：”4字頭、5字頭”房源。時不時遞給你一張傳單，拉你去看房。
還有一些打著“安置房”的旗號，稱5年後能辦證等等，這些基本都是三產房。
4、不是所有三產都違規，但違規必須要整治
不是所有的三產項目都違規。南寧也有三產房經營成功的案例，比如南寧飯店、華成都市廣場等。
具備什麼條件才算“合法三產”？
合法的三產房需要取得四證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建築工程施工許可證》。
調查方式可以要求村集體、開發商出示相關批文，也可以到國土、規劃和建設部門查詢是否辦理了有關證件。
5、迴歸正題，南寧的三產房該不該買？你圖的是房價的便宜，而它，或許連房子都沒想建給你。
地產老驢
不請自來，我來回答你的問題。
一、什麼是三產房
“三產房”，顧名思義，就是在三產用地上開發的樓盤。
三產用地：是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後產生的就業及生活問題，而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地，以往多用於建農貿市場、商鋪、寫字樓等。
“三產用地”位於城市規劃區域內，但它的性質是集體所有土地，不能直接用於房地產開發。“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益，該類土地上的建築物不能辦理商品房產權證，且出租期限受法律限制不能超過20年。
近期，“三產房”這個詞頻頻出現在各大小媒體上。今年4月和6月，南寧高新區和邕寧區政府分別曝光了其轄區內涉嫌存在違法建設、銷售的第一批農村集體產業用地項目，共涉及25個樓盤項目。
10月4日，單價5000多元就能在南寧柳沙半島買三產房的消息刷爆南寧人的朋友圈。
二、三產房能不能買？
那麼，三產房能不能買呢？
大家需要明確的是，不管老闆們怎麼包裝，三產房就是三產房，還是改變不了投資者與開發商籤的是《合作建房協議書》而不是《商品房買賣合同》的事實，改變不了無法辦理個人不動產權證、不能進入市場買賣的事實，改變不了無法落戶、小孩無法就近讀中小學的事實。
有人就說了，這些我都知道，我拿來自住或出租不行嗎？反正也買不起商品房，買了三產房，就算沒證、不能買賣，至少我在南寧有個窩住先，反正租房住也是住，還得整天看房東的臉色，房東不高興了半夜讓你搬家你也只能服從，活得一點尊嚴都沒有。
不可否認，有一部分人是抱著這種博一博的心理去買三產房的，萬一哪天政策變了，三產房可以“轉正”為商品房了，那就大賺一筆了。
但是，幻想很美好，現實卻很殘酷。
據網友爆料，2019年國慶假期刷屏的這個三產房開發商還做有幾個盤，很無良，電費、物業超高。光收錢不做後續建設，魯班路有一個盤，交房一年多連門禁也沒有，停車場還沒硬化……很多毛病數不過來。開發商現在大舉建設，資金鍊緊張，斷裂的話不懂找誰哭。有個盤去年7月到現在收了2期的錢，停工了。前兩個月才復工，建設很慢。
現在待建項目3個和在建1個，柳沙這個項目最大。整個項目佔地153畝，總共規劃建設16棟高層。產品涵蓋40-154㎡的一房至五房，三梯七戶。這個開發商盈利的模式是空手套白狼。房屋的差價就是他們的利潤，待房子交付後，他們之後每年還要交付很多租金給村民。所以，他們會想盡辦法從電費水費物業人工各種地方套錢出來。這種房子不能讀書不能落戶，雖然價錢目前看起來很低，但是這個錢也不能按揭，交房的時候必須給完。
以下是網上傳的這個項目的三種付款方式：
（1）一次性付款。
交定金後3天內補交完所有房款，並簽署《合作建房合同》。
（2）按工程進度分5期付款，比例3：3：2：1：1。
①合同簽訂之時交納總價款30%
②房屋形象工程建至12層30%
③房屋主體結構達到封頂20%
④房屋主體工程完成且落外架10%
⑤房屋達到交付標準10%
（3）商業貸款
①交定金後3天內首付50%，並簽署《合作建房協議書》
②剩餘50%款做商業貸款，可作5年貸款。於每月10日前向指定賬戶還款。貸款年利率13%。
因此，如果是自住，還不如按揭一套正規的商品房，面積小點也沒關係。
三、投資三產房有何風險
有些三產項目，開發商追求利益最大化，沒按原審批的圖紙去建設，就意味著後期規劃驗收不通過。那些超高、超容積率的房子，最終要麼拆，要麼改，要麼拖著不能交房。
最最嚴重的，也是平時媒體寫得最多的，就是三產房辦不了個人不動產權證，開發商最喜歡圈完錢後失聯。
要是你想放手一搏，首先必須先確認是否輸得起。
如果你有幾十萬現金存在銀行覺得很礙眼，即便是這個三產項目爛尾，或者三五七年都不能交付，損失的這筆房款不會影響到你的正常生活，那可以考慮拼一把。
但如果你是迫於大城市生活壓力，一個月苦苦掙扎也買不起房，掏空所有積蓄想買套便宜的房子自己住，建議別碰三產。萬一搏輸了，可能你這輩子真的就只能是條鹹魚了。賭博是有錢人的遊戲，咱普通老百姓還是圖個安穩好了，買不起房就租房住吧，現在職能部門都開始鼓勵開發商拿部分房子來出租，並已出臺租房的系列配套措施。
@南寧人南寧事，以獨特的視角關注南寧發生的大小事，關注我，帶你讀懂南寧！
南寧人南寧事
回答這個問題之前讓我們先來了解什麼是三產房。
集體所有制土地中的“三產用地”，也稱第三產業留用地，是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。\r“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益，“三產房”就是指在三產用地上開發的房子，不能辦理商品房產權證，一般不能買賣。因為當初簽訂的就是租賃合同。不過可以按照自己的意願轉讓租賃權。只要由產權所有人、轉租人、承租人、物管公司共同簽字蓋章，即可轉讓租賃權，不需繳納任何稅費。
回到正題。那到底三產房能不能買？
ok，其實我們可以某個角度來看，三產房其實是就是長租房，從產權年限合價格來算的話其實比長租房要划算，因此很多人看中其投資價值，也就是買下來然後轉租給別人，以此謀利，但是正是因為不是正規的商品房，所以除了價格優勢，有很多地方是比不了商品房的。
首當其衝的是房產證的問題，按目前中國及南寧地方的政策，三產房是不能辦理不動產證的，這意味著即使買了房也不能落戶，這樣小孩的上學就成了問題，沒有了所謂的學區。當然如果你沒有這方面的考慮，請略過。
其次，三產房的建設監管沒有商品房那麼嚴格，這導致裡面很多不靠譜的因素，比如非法集資，亂收費，開發商跑路等問題。這樣的例子太多了。
第三，當遇到徵地拆遷的時候，你的權益可能難以保障。
第四，可能辦不了貸款。
如果你覺得以上三點都可以接受，而且膽子大，那你可以去了解去購買。建議購買現房。
最重要的是要調整心態，不要想著花三產房的價格享受商品房的待遇。
我是韋有才
什麼是三產房？
隨著城鎮化建設的推進，南寧的三產用地變得熾手可熱，在三產用地上開發的房地產項目也因銷售價格比正常商品房價格低而受到南寧購房者的關注。那麼什麼是“三產房”？它和拆遷安置房有什麼區別？
什麼是三產用地？
三產用地是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題，而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。
“三產用地”位於城市規劃區域內，但它的性質是集體所有土地，不能直接用於商品房開發。“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益，該類土地上的建築物不能辦理商品房產權證。
三產房、拆遷安置房、小產權房有什麼區別？
如何辨別三產房與回遷安置房？
安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
安置房，因土地性質不同而分為三種類型：
1，國有出讓土地城鎮住宅性質的拆遷安置房（統稱全產權房屋），全產權房屋取得房產證後可上市交易；
2，國有劃撥土地城鎮住宅性質的拆遷安置房（統稱有限產權房屋），有限產權房在補繳土地出讓款後才可上市交易；
3，集體土地性質的拆遷安置房，不能直接上市交易。
集體土地上的拆遷安置房想要上市交易，需通過轉變土地性質實現：
經農村集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意後，可申請將撥用集體土地按規定程序轉變為國有劃撥土地；
而國有劃撥土地轉變為國有出讓土地的，經批准後按規定補辦出讓手續並補繳土地出讓價款，在兩次轉變後，在集體土地上建設的拆遷安置房才具備上市交易的條件。
“小產權房”與“三產用地”的區別
一、從概念來看，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
“三產用地”，是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題，而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。“三產用地”雖然位於城市規劃區域內，但它的性質是集體所有土地，不能進入土地市場，不能直接用於商品房開發。“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益。
二、從法律上來講，第三產業留用地是合法的，而小產權房是非法的且無房產證。第三產業留用地項目經過國土局備案通過，屬合法開發，受到法律保護，具有“國有土地證”、“規劃許可證”、“房產證”大三證。
三、從土地性質來區別，小產權房用地屬於集體土地，批建手續只停留在鄉鎮或者村一級。而“三產用地”是國有土地審批手續上升到市國土的層級。
四、第三產業留用地的房子主要用於發展第三產業，所以不能隨便分割;同時第三產業留用地項目符合規劃，不會被拆。小產權房屬於非法開發，完全不受法律保護，國家可隨時徵地拆。
①安置房是國有劃撥城鎮住宅用地，是村民被拆遷的。
②三產用地是國有劃撥第三產商業用地，村民集體大證。
以上①②點有4證都是合法建房。
1、《國有土地使用權證》;
2、《建設用地規劃許證》;
3、《建設工程規劃許證》;
4、《建築工程施工許證》;
所以三產房可以投資，可以自由交易。
小黃聊房
如果是自己住的，而且還沒有太多錢的，而且房子是現成的，已經建好的，可以買三產房子。要是你想著自己用，又可以當作資產投資的，不要買，因為三產房是集體證，沒有房本，也不能上市交易的。
三產房子要是不得已千萬不要因為貪小便宜去購買，因為開發商隨時跑路，即使建好了，也有可能因為違規被拆的，會造成很大的損失的。不要聽信街邊那些中介的忽悠了。
操作也瘋狂
如果投資需要的話可以購置三產房，投資收益比較好。但是也要找一些開發商實力雄厚的，再者如果用來自住的話，商品房和證件齊全的安置房是不錯的選擇。目前南寧有部分安置房證件齊全的可以考慮，有興趣的話可以私聊，目前購置了3套安置房，對這方面還有部分見解。
南一法師
非常划算，商品房房價過高，但是租金回報率是一樣，所以不管是投資還是自住都是不錯的選擇
A小半933
不建議買 非要買的話買現房 三產房水太深購買需謹慎！
青皮大耍兒
可以
