Blood_puppet

本人參與農村宅基地確權工作多年，在宅地基問題方面有較多經驗！

不是本村人，買了農村宅基地房屋，拆遷的時候就不能分錢嗎？

可以分錢，但只是針對宅基地上的房屋拆遷進行賠償，而不會有宅基地的拆遷補償。

一、目前農村拆遷都有哪些補償方式

當前農村房屋拆遷的補償有三種，一是最常見的貨幣補償，在走完審批手續，簽完拆遷合同後，拆遷部門會按月發放相應的賠償金，這種補償方式和房屋的折舊、佔地面積、以及家庭人口有直接的關係；二是等價置換，也就是說被拆遷的農戶可以在政府部門統一劃定的區域內選擇分配的商品房；三是給被拆遷的農戶重新劃撥一塊宅基地，同時在給一部分的現金補償。

二、宅基地的使用權為村集體經濟組織成員享有

首先，在《土地管理法》和《憲法》中都有規定，宅基地的所有權歸村集體所有，組織成員可享受宅基地的使用權。在私下裡買賣、轉讓宅基地都是違法行為。你可以買他的房子，但是房子下的宅基地不一定就是你的了。所以說在房屋拆遷的時候，你只能拿到房屋的拆遷補償。

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農房那點事兒

應該是可以的，拆遷分房子和補償款是根據房屋所有人來補償的，如果說你沒有房產證和土地證的話那麼你是得不到拆遷補償的，因為你不是房主，明白麼？

以前有個在外打零工的，閒著沒事兒跟我聊天，說以前八幾年的時候在鄭州郊區賣了一套小院子，九幾年的時候翻蓋了一下，建了五層，後來城區擴大，這小院變成市中心了，這下好了，成好地方了，後來城中村拆遷，一下子補償了不少，這不是在家閒著沒事兒做，出來做個零工😂

所以，你買到房子後啊，首先得過戶，把房子過到你名下，以後有什麼事兒也能說的清楚，有憑有據嘛，是不是。

我是劉同學

不是本村人，購買了農村的房屋，遇到拆遷時，能不能分到錢呢？

對於這個問題，晏子想說，你不是本村人，在那裡買棟房子居住，就想在農村拆遷時分錢？這個想法天真了一點。不過，這種情況下，你雖然不能分錢，但如果你買的房屋被遷，還是能拿到房屋的拆遷補助的。

農村拆遷補助，一般地是指針對房屋的，一般不存在分錢問題。耕地被徵用要獲取徵地補助，徵用單位針對土地上的青苗和土地承載人口進行青苗補助和安置補助，會根據農村人口分錢。而房屋拆遷是涉及到具體村民的，拆了誰家的房子，就給誰家補助，這不存在分錢的問題，是直接針對性的補助。

對於房子的拆遷補償，也分為兩部分，一是房子補償，二是宅基地補償。針對房子的補償，雖然不是本村人到農村購買房屋不受法律保護，但只要買賣雙方承認，並具有買賣協議，這份補償還是會補給房子的買受人的。

但是，對於宅基地的補償，就不能補給房子的買受人了。因為農村宅基地的所有權是村集體的，而使用權只有本村村民才能享有，所以國家才規定農村宅基地不可以隨便買賣。對於農村合法的房屋買賣，宅基地實行地隨房走的政策，也就是本村村民確實達不到一戶一宅條件的可以經過村委會同意購買本村多出一戶一宅規定的村民房屋。而外村人和城市人到這裡購買房屋，是不受法律保護的，無法辦理過戶的。那麼，遇到農村房屋被拆遷，雖然你購買了房屋，但沒有宅基地的使用權，你就無法獲取針對宅基地的補償。所以，你只可以得到針對房屋的補償，不存在和村民那樣享受安置補償的問題。還有，農村拆遷不同於城市拆遷，隨著國家政策完善，農村拆遷一般是進行重新安置，不存在經濟補償的問題，就是根據你現有房屋的情況，重新給你安置住房。這種情況下，不是本村人到農村購買的房屋就不存在安置問題，買賣合同無效，你可以退回房屋要回房款，也可以自行拆除你的房子獲取建築材料，那樣就不合適了。

綜上，不是本村人，到農村去購買房屋，做為投資是沒有賬可算的，但如果買來居住，不考慮過戶問題，現在是沒人干涉的，雖然國家政策不城市人到農村購買房屋，但只限在不給予辦理過戶，目前還沒有進行清理的。不遇到拆遷，還是可以居住的。但遇到拆遷，權益就無法維護了。

齊東晏子

根據土地管理的相關規定，非本村居民和城市戶口的人是不能購買農村宅基地房屋的，即使購買了也無法辦理過戶。可能有的人說我買農村的住房只是為了方便居住，所以過不過戶無所謂，在這種情況下就會有一些人在簽訂協議之後，就購買了農村住房。

針對這部分人在遇到拆遷時，能不能獲得賠償款，真的要根據具體情況來說，在拆遷時賠償款只是賠付給土地使用證和房產證上的人，因此如果說你購買了農村房產時，土地使用證和房產證上的名字是你，那麼你就會獲得和其他村民一樣多的賠償款。

但是由於非本村居民，所以在購買住房時無法實現過戶，在拆遷的過程當中，遇到了特別多這種情況，無法過戶，那麼賠償款就將賠付給原房產所有人，也就是房產證上的房主。如果遇到講理的人還好，他們承認房屋已經賣給了現房主，那賠付所得的錢一分不少都是你的。

可是在實際生活過程中沒有那麼多深明大義的人，往往在農村一套房子能賠付個百八十萬，有的可能甚至更多。由於在房產證和土地使用證上沒有過戶，那麼在法律上來說，原戶主還是房產的所有人，他們可以獲得全部賠償款，就算真的一分錢不給你，你也沒有話說。

這幾年在拆遷過程當中遇到過很多次這樣的例子。一般的解決方案就是調解，原戶主在拿到賠償款之後支付一部分錢給現戶主，比如說現戶主是用5萬塊錢買的農房，一般能拿出10萬或者最多20萬來給現戶主。

所以說想到農村買房的人一定要注意，首先要明確是否能辦理房產過戶，將房產證和土地使用證的名字改成自己，如果無法辦理過戶，那麼將來早晚是要吃虧的，到那時說什麼都晚了。

一品小十六

不是本村人，買了農村宅基地房屋，拆遷的時候就不能分錢嗎？

這個問題要是從歷史的角度來分析， 在沒有出臺農村宅基地一戶一宅，和城市人不得到農村購買宅基地房屋的政策之前，城市人到農村買賣房屋，是沒有任何限制的。買賣雙方只需簽訂一個一式兩份的買賣協議，由中間人或是村委簽上字，證明賣屋歸買受人所有，各持一份，即算買賣行為完成，即便不過戶，有約契，便視為合理合法，你要是在政策變化之前遇有徵遷的時候，所有補償都該歸你買受人所有。

但是，隨著新政策的出臺，即便你是在新政策出臺之前來農村購買的房屋，但政策出臺之後遇有徵遷，按照現在的政策，城市戶口和非本村村民不能進行房屋買賣，城市人或非本村村民來農村買的房屋，是無法進行確權過不了戶的。在沒有遇到拆遷時，買受人居住沒人管。但是，一旦遇有拆遷，對於房屋拆遷的補償，買受人在這方面是得不到利益的，拆遷費會歸房產證的持有者所有。即便雙方買賣房屋時鑑定了買賣契約，走上法庭，這份協議在法律上也會被判定為無效合同。如遇上的是新農村改造拆遷，那麼拆遷房屋安置則也是按照房產證上的產權，進行新房安置配備。

近幾年在新農村改造徵遷或拆遷過程當中，像題主這樣類似的情況很多，在拆遷補償安置上出現過很多糾紛。一般的解決方案就是調解，原戶主退回買受人當初買房買資金，在有良心的前提下並相應的給予一點安慰費。

所以說，不是本村人，到農村來購買房屋，要是為了看好現在農村正在實施新農的改造政策，在遇新農村改造時，房屋徵遷或拆遷中得到利益補償來做為投資是沒有賬可算的，一旦遇到拆遷，權益就無法受到保護。

農嫂話農事

按照目前《土地管理法》規定，雙方的關於買宅基地或買房的合同屬於無效合同。根據《合同法》規定，合同無效的法律後果是恢復到合同訂立前的狀態。

當然，雖然合同無效，但並不意味著買方就不能獲得拆遷補償款。對於合同無效的法律後果要根據雙方對於合同訂立的過錯來認定雙方責任。《最高人民法院關於當前民事審判工作中的若干具體問題》，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益範圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。

以北京市房山區人民法院（2014）房民初字第01593號判決為例，法院認定合同出賣人違法法律禁止性規定將宅基地進行買賣，對於合同無效負有主要責任，最終僅被判得70餘萬的拆遷補償款中的30萬元宅基地區位補償價款。

同樣，對於你來說，雖然合同無效，但相應的拆遷補償款還是可以予以主張。

葉律師

這是有可能分的，主要看你怎麼去操作。

因為大家都知道農村宅基地，除了同個集體以外是不能交易的。你交易過去也沒用，因為你不能憑著交易合同或者交易協議去變更土地使用者，那麼你就沒有土地使用證，沒有土地使用證你就辦不了房產證，那麼你花錢買的房子，名義上還是屬於你的賣家。

但是你可以拿著買賣合同或者買賣協議去找賣家協商，以他的名義拆遷，把所獲得的錢給你。但是如果賠償不全是錢，是地加錢的話，那麼賠償所得的新宅基地還是不是你的，你只能拿到部分錢。這個就看你們自己協商的怎麼樣了。這當然要建立在對方願意的情況下。我們的村以前就發生同樣的事情，後來通過這種方式解決了。

如果對方不願意的話，那隻能上訴了，法院承認你們的交易的話，那麼賠償金你也只能會獲得一部分，因為地還是他的。如果法院判定你們交易無效的話，你只能拿回當時買房子的錢，可能還會有點利息。所以買房的話，沒辦法辦證時最好別買，一旦有事情，處理不好的話，會吃大虧的。

嘉佑tx

不是本村的人，但是在村子裡面買了宅基地拆遷的時候，就不能夠分到錢嗎？

其實這個說法是有誤的，很多人以為自己以前不是農村裡面的，但是在農村裡面購買了房子，購買了宅基地，但是在拆遷的時候就不能夠分到錢。

這個確實是一個錯誤的想法，那麼今天我們一起來給大家分析分析一下能不能購買宅基地分到錢呢？

是否有齊全的證件？

對於現在拆遷的情況來看，基本上都是看你的宅基地和房產證，對於兩者證件齊全的時候，相對應的補貼和賭場以及對於拆遷的安排都是根據這個證件來判斷的。

假如在這個證件齊全的情況下，那麼我們可以拆遷，遇上拆遷的時候，你是可以獲得一定的補償金的。

當然其他的情況就另說，但是拆遷補償以及宅基地徵用的情況是可以拿到一定的補償金，也許補償金不會有，農村裡面的，本地人的補償高。

沒有相對應的拆遷安置。

在我們這邊也出現過同樣的情況，不是農村裡面的人，但是他在農村裡面卻擁有這個宅基地和房子，這種情況遇上拆遷的時候，對於房子的賠償以及宅基地的補償都是有的。

這些補償都可以獲得相對應的補償，但是卻沒有拆遷的安置。對於農村裡面有這個拆遷房的安置的，所以對於農村裡面，如果你不是農村戶口，他就不給分配這個安置房。

所以基於這個情況來看，我們這邊就是這樣的實際做法。不是農村裡面，但是在農村裡面有宅基地和房子，這個時候是可以獲得相對應的補償，但是對於安置房就不再分配了。

每個地方的做法不一樣。

對於這個情況來看每個地方的做法不一樣，有的人專門在農村裡面購買這些土地來玩轉農村裡面的土地，並且一年才能夠賺到許多錢。

但是有的人呢，在農村裡面購買個宅基地，卻不能蓋房子，卻不能夠合法的擁有農村裡面的土地。

所以這個問題來看。就得看每個地方的情況和政策不一樣的時候，它出現的問題都是不一樣的，以及關係不一樣的時候所獲得的後果也是不一樣的，所以基於這個問題來看，我覺得綜合各個方面來看，都有不一樣的後果。

農人莫小道

不是本村人，買了農村宅基地房屋，拆遷的時候就不能分錢嗎？

農村房屋和宅基地的轉讓是一體的，轉讓了房屋同時會獲得宅基地的使用權，因此外村人購買本村村民的房屋，這個屬於無效合同，但是，在拆遷的時候，房屋受買人還是能夠獲得一些補償的。

按照農村宅基地相關規定，農村宅基地住房是不能向本村集體以外的人轉讓出售的，如果把宅基地轉讓給本村以外的人員，這是無效合同。由於房子漲價、拆遷等原因，原來農村把房子賣了的人，往往會以合同無效為由，又跑回來要拆遷補償，而買房的一方就會吃虧，這樣的例子非常多。雖然這種買賣是不受法律保護的，但是從法院判決這類糾紛的案例來看，還是會合理考慮雙方過錯，平衡雙方利益，由其是對買房人，還是會判決獲得一部分補償。

總之，人無信不立，既然賣出了自己的房屋，肯定是按照當時的市價為標準的，不能看到現在房子漲價了，要拆遷補償了，就跑回來說這是無效的合同，這也違反了誠信原則，即使最後能獲得一部分補償，也是不太光彩的。

甘肅清水大小事

肯定不能！因為你不是本村人，你的購買宅基地行為是無效的，不受法律保護。

關於“宅基地”，至少要明白以下七點：

1、宅基地不是法律上的財產權，只是一種使用權，財產權屬於集體所有。

宅基地不能買賣，可以流轉。但是流轉的範圍只能在本村集體內部成員之間進行。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。

2、宅基地沒有繼承權。

宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。

可能很多人就會質疑了，我家的宅基地不是祖祖輩輩一直在繼承嗎？其實我們一定要搞清楚的是這不是法律意義上的繼承，這只是在延續使用權而已。

3、戶口一旦遷出本村集體，宅基地使用權自動喪失。

由於中國實行城鄉二元體系，在“商品糧戶口的黃金時代”，尤其是上世紀八九十年代很多人通過各種手段“農轉非”。無論出於什麼原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產。2000年以來，很多城鄉結合部大量開發，宅基地和土地獲得高額的徵地補償、分房和養老保險等福利，很多人一夜暴富。那些曾經農轉非的人也是腸子都悔青了！

4、《物權法》對宅基地的規定依然認定為集體資產，而非農戶個體。

那些曾經在農村購買宅基地建房的非本村人群，在物權法頒佈之前也是滿懷期待！可以說激起了相關專家和廣大人民群眾的大討論，各種觀點和聲音爭執不休。隨著全國人大正式頒佈物權法，根據該法第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。這讓很多購買農民宅基地或者土地建設無權無證房屋的人群大失所望。尤其是三四線小縣城這種情況尤其普遍！

5、同一村集體內，成員出租或轉讓其宅基地使用權後，無法第二次申請宅基地。