情亦是真亦是真
個人認為未來十年將是房價下行週期,現在不要買房,至少等三五年後選擇合適的時機再出手更好一些。
假如現在買房,必然面臨四大問題:
1、房價正高,這意味著要拿出更多的首付,貸更多的款,還有每月雷打不動的不菲月供;
2、利率正高,房貸基準利率4.90%雖然不算高,但是貸款時普遍上浮10%或15%,未來一旦基準利率上浮,還款壓力將迅速增加;
3、經濟下行壓力增大,除非端的是鐵飯碗,旱澇保收不怕失業,收入還高,否則一旦工作出問題房貸能直接壓垮家庭經濟;
4、房價一旦開始下降,資產就會迅速貶值,但是房貸一分錢不會少,虧損巨大,變成負資產家庭也很正常;
有的人認為房價只會一路上漲而不會下跌,這是缺乏基本的經濟常識。縱觀美國和日本歷史,以及香港的房價變化情況,可以看到房價都是有波動的,放大到世界各國也沒有能夠連續猛漲30年的。
印鈔可以刺激經濟,一些企業獲得低成本不限量的貸款,自然可以肆意擴張。值得注意的是,資金不會雨露均霑,會向著少數企業匯聚,不容易得到貸款的多數企業競爭力就會減弱,丟掉越來越多的市場,最終生存維艱,能提供的就業崗位就會持續萎縮。
從上述角度講,任何經濟體不可能持續貨幣寬鬆,否則壞賬會不斷累積,經濟環境會不斷惡化,最終造成嚴重的社會經濟問題。
房價上漲太久了,從對經濟有所促進,到拖累經濟發展,影響消費增長,局面已經發生巨大變化。不管從房價收入比還是租售比來看,國內房地產市場都已經嚴重超標,潛在的金融風險不容小覷。設想一下,炒房客們如果普遍選擇高位套現,然後轉向海外投資,3萬億外匯儲備撐得住嗎?匯率撐得住嗎?
現在不買房,哪怕是真正的剛需,也不要高位接盤,除非家裡有礦,能夠輕鬆拿出過半的房款做首付,月供也不會超過家庭月收入的30%。等上三五年,少則省30%,多則省50%,變成具體的數字就是少說三五十萬元,多則一兩百萬元。一個人不吃不喝一年才掙多少錢,晚幾年就能輕鬆許多,何樂而不為!
破產的中小房地產開發商已經紛紛湧現,未來著急出手房產的炒房客也會越來越多,持幣觀望,坐看雲捲雲舒,耐心等待,這才是正確的做法。
財智成功
今年剛買的第二套房,我不說房價漲還是跌,我說說,我買第二套理由供大家參考指正。先定位一下,自己一般企業員工,沒有什麼其他收入,就工資。
1.大環境來說,中美貿易摩擦,不是一年或者兩年能結束,這也才剛剛,開始,在接下來的幾十年或許,國家內憂外患,國家承受經濟下行和外交強權雙重壓力,房地產市場在我國根深葉茂,牽一髮而動全身,國家輕易不會下手,只會求穩。
2.除沿海發達城市和部分省會城市經濟結構相對完整,其他城市城市經濟結構單一,城市更新,還是依靠出讓土地,土地財政雖然在國家政策下有所緩解,但從近幾個月土拍來看,土地財政還是會持續很久一段時間。
3.最近發現包括萬達,綠地,碧桂園等國內知名房企,開始發力西部城市和一些三四線城市,知名房企的入駐,本地房企基本沒有活路,直接拿不到地。知名房企的房價我感覺只會高,不會降吧。
4.城鎮化發展,現在大部分農村出來的年輕人不願回農村,助長縣城的房價,快速上漲,縣城的人為孩子教育,醫療去省會,省會的就去其他大城市養老,人口進一步會向城市集中,中國人口基數足夠大,我認為城市的地越來越緊張。
當然也有其他可能,以上是個人觀點,謝謝,批評指正。
石化小生
經過了今年房價的瘋長,一部分人後悔莫及,一部分人歡天喜地。
首先說一下人們最關心的話題吧,房價會不會跌?
好吧,說實話,作為一名地產行業工作人員,現在的房價比八九月份的掛牌價低了。但是,僅限於頂樓,低樓層或者戶型不好的房子。那些樓層好的,戶型好的,價格漲上來就沒變。拿我們城市來講,成交高峰期在今年六七月份。七八月份那些繼續漲價掛牌的,賣不大動。而那些樓層不好的一般房源,還想要跟風上漲,結果迎來了當頭棒喝,沒漲動。所以價格下來了,認為那些好樓層的都賣這個價,我稍微降一點,心理也平衡。
而現在制約房價的主要因素是地價(我們誠實去年到今年地價上漲一倍)和建築人工(上漲百分之三十)。除非政府把地價降下來,房價才有可能短期內下跌。看好,是短期,人工費用不斷上漲,長期看。房價不會跌。(政府會便宜賣地?建築用地越來越少,怎麼可能便宜賣)
再說現在該不該買房。
如果你是剛需,不用猶豫,趕緊買。房價跌或者漲,跟你一毛錢關係沒有,房價跌了,誰也不會賣的。房價漲了,賣了你自己的,其他地方都在漲,也買不起其他的。
如果你是投資客,那就沒必要了。投資太大,收益太低,不如把這錢去投資其他行業。
我是半城,再次感謝
半城120341916
環京樓市微觀察
當然是三年後買了,甚至五年以後最安全,現北京南京上海青海都在下跌30%左右,大概三到五年才能跌到地板價。五年後買房子絕對是三分之一到四分之一,北京上海深圳二萬左右一平方,東莞二線五千左右一平方,三線四線2千左右,小縣城一千以下。現在高層房子成本就一千五,四層以下八百塊錢一平方米。到時候人工,水泥鋼材什麼都往下掉,成本更加便宜。2000年的七層樓成本四五百塊包工包料。
用戶5872006842
評論員門寧:
如果您是想買剛需房,建議有能力時就買了吧;如果是投資需求,建議短期內都不要再出手買房了。
目前國內的房價已經非常高了, 北上廣深比較偏的老破小也要4萬以上,城區內普遍在8萬以上,都全世界範圍內比較,都不算低。而國內的二線城市,房價普遍也達到了2萬以上,經濟發達一些的二線城市房價甚至突破了4萬,讓人難以承受。即使是人口持續流出的三線城市,房價過萬的也很多。過去想買一套房,一家人不吃不喝十幾年才能攢夠錢;現在想要買房,先要掏空6個錢包,還要還幾十年的房貸,壓力可想而知。
高房價成為了老百姓身上的沉重負擔,已經嚴重壓制了國內消費增長,影響了經濟發展,因此房地產受到了嚴厲的調控。國家多次聲明,房子是用來住的,不是用來炒的,並且各項政策也證明了國家這次調控是在動真格。這時還想著炒房暴富,恐怕會虧到六親不認。
但對於剛需一族來說,買房是為了居住,剛好響應了國家“房子是用來住的”號召。國家把房價按住,目的之一就是為了滿足剛需人群的居住需求,所有一旦有能力買房,建議剛需族儘早上車。有了房子,生活質量可以提升一個檔次。
首席投資官
1、有需求就買房,越等越貴。
捨不得孩子套不著狼,捨不得利息買不到房。富人思維是即使再有錢也要貸款買房,首付越低越好,年限越長越好。
2、拋棄買房就是自住的老觀念老傳統。
你買的房子給別人住,別人買的房子給你住。有何不可?房子是不動產,人是自由流動的產物。在這個城市化急劇發展、人口急劇流動的當代社會,多少人能夠在自己的房子裡住一輩子?
3、通脹時代,時間是最大的成本。
很多等保障性住房的人,最終往往會以比若干年前市場還高的價格,買到比若干年前更偏更遠的房子,而且質量更低劣。富人思維是求人不如求己,窮人思維是萬事皆盼救世主,想撿小便宜,只等到花兒也謝了財富也飛了。
4、改變高房價的不應該是人,而應該是消費理念。
任何人都沒有能力改變高房價,個人只有順時應變、轉變觀念才能戰勝高房價。
5、對於有思想力和行動力的人來說,任何時候都是機會。
高位時可以適當清倉換取更大價值的資產,低位時可以賣舊買新賣小買大賣郊區買城區,對於缺乏思想力和行動力的人來說,任何時候都不是機會:高時嫌太高,低時怕再低。思路決定出路,貧富皆由思想決定。
6、城市化率低。
中國當下的實有城市化率不足三成。官方統計數據為2011年超過五成,但它把2、3億農民工也算進去了。
7、房地產也不是遍地金。
也不要以為房地產遍地黃金隨手可撿,至少有些房產已經過剩或即將過剩:旅遊房產、商業房產、遠郊不配套區域房產、一些人口正在衰減或產業正在空心化的小城鎮房產。
8、通貨膨脹帶來的影響。
當下中國高房價的重要支撐:史無前例的城市化運動;投資型政府導致的通貨膨脹;金融革命和超前消費;被激活的全民住房夢;房地產的金融化。沒有一個因素是可以人為壓制的。
可頌說
蔣老師觀點:如果你是剛需首套房,那就買的越早越好,不分現在還是未來;如果你是投資,那就選擇好的時機、好的項目,擇機而動,如果看到優質的房產要及時果斷下手。
剛需買房,越早越好
如果你是首套房產,而且家裡有條件的,那就及時上車。房產對你來說,應該是買得越早越好。現在大家都能得出的一個結論是:房價上漲的速度遠超你的工資漲幅。
所以剛需者購房的最好時機就是你準備好的當下。
如果首付還暫時湊不齊,可以選擇利用家裡的“六個錢包”,能用則用;此外還可以跟朋友或者親戚借錢上車;選對地區和地段的房產,將來漲價了,你會感激的朋友親戚的,將來也可以反過來支持他們。
投資買房,建議擇機而動
投資買房,建議多看、多動、多比較。首先你已經有了一至兩套房產,並且有多餘的資金、願意把錢投入到房產中去。那麼你適合選擇房產來做資產配置。
但是投資買房有很多需要注意的地方,專業的投資者跟普通的投資者要關注的內容有很多不同,接下來我給大家分享一下,專業投資者的投資邏輯是怎樣的。
第一,宏觀層面,選擇左側交易或右側交易。
專家級的房產投資者是密切關注宏觀局勢的,因為這涉及到房產漲跌的週期。大週期中嵌套小週期,小週期有包含漲跌的趨勢,判斷好小週期,可以在半年的時間內收穫不錯的漲幅。我們曾經幫助朋友選擇一個2900萬的標的,不到半年的時間漲幅達到了300萬以上。
另外宏觀經濟走勢和政策的變化決定了你是左側交易還是右側交易。在行情普遍下跌的時候,專業投資人會選擇左側交易,但是這樣會面臨持續走低的行情;更多的人會選擇右側交易,也就是行情回暖前期,果斷出手,抓住上漲的機會,這樣也收穫頗豐。
第二,中觀層面,選擇核心城市和優質片區。
對於房產投資者來說,選擇城市很重要。我的經驗是:選對核心城市、選對核心片區、選對核心位置的優質物業,不用擔心未來的漲幅,收穫是一定的。
如果沒有能力選擇這樣優質的物業,那也要從優質片區裡挑選,切莫圖便宜選擇了非核心片區。
很多大城市的邊緣區有待開發,所以大片的空城等你去買。這個時候一定要擦亮眼睛,看清城市的發展規劃和趨勢,買錯地方,房價幾年不漲,買了便宜貨,坑的是自己。
對於選擇城市,可以參照恆大研究院首席經經濟學家任澤平對城市的判斷。未來10年最具潛力的10個城市:深圳、北京、上海、廣州、杭州、成都、南京、重慶、武漢、天津。選擇對城市,就是為未來10年奠基,也是為下一代奠基。
3,微觀層面,選擇潛力小區和優質戶型。
現在樓市最大的特點是分化:城市之間在分化,城市的不同片區在分化,片區內不同的小區在分化,小區內不同的戶型、朝向、樓層等等都在分化。
要能夠抓住分化上漲的機會,就可以迎來超額收益。
那麼我們是如何從微觀層面來看待房產的呢?下面有一張表格,是我在房產投資中總結的經驗,不一定全,但是肯定有用。
這個總結從房產周邊配套和房產本身的戶型選擇做了詳細的約定,一共20條,每一條都是乾貨,建議你轉發收藏,如果不太理解,大家可以在評論區留言。
綜上所述:
無論是過去還是現在,抑或是未來,我都建議剛需客戶要早日上車,選對城市和片區,有恆產者有恆心,在一個城市落戶買房,就意味著深耕這座城市了;如果暫時買不起,那就努力開源,想辦法上車;如果一線城市暫時買不起,選擇老家的經濟強市,未來都是有前途的。
對於投資者來說,選對時機很重要。就目前而言,並不是一個好時機,可以等待國家下半年貨幣寬鬆的時候(結構性寬鬆),選擇優質物業;多看、多動、多比較,如果看到合適的筍盤,果斷下手就可以了。
蔣昊說經濟
房子是每個家庭的必須品,如果你是剛需購房者,那麼我的建議是立刻買房!不要遲疑,因為現在你不買,未來更買不起!!
原因很簡單,因為你的收入增長比例是遠遠會小於房產增值的速度,並且在未來的5-10年裡,這樣的情況不會有所改變。甚至對於許多一線城市,新一線城市來說,差距更加明顯!!
我從幾個數據和分析來告訴你我這樣認為的原因吧!
第一個數據,上海近40年裡的工資漲幅。
從1978年到2017年的大數據來看,上海的工資水平是成幾何形上漲的。
近40年增長了 127.4倍;
近20年增長了 7.1倍;
近10年增長了 2.5倍;
並且近40年平均工資漲幅是13.5%;
近10年平均工資漲幅是9.5%;
其中80年代和90年代的工資漲幅比例是最大的,而踏入了2000年開始,工資的漲幅比例就比較平穩,並沒有再次出現過1985-1995年照樣的,超過25%的增幅比例情況了!
如今的工資平均增幅,基本保持在10%以下的水平!
第二個數據,上海近22年裡的房價漲幅。
我們可以看到,上海1998-2019年的房價變化是驚人的。其中:
近22年平均房價漲幅是14.2%;
近10年平均房價漲幅是18.2%;
近20年增長了 14.8倍;
近10年增長了 5.0倍;
可以看出的上海的房價從2001年開始就保持了一個高速的增長率,並且在2003年,2007年,2013年,以及2016年的這些器件裡,都是保持著一個20%-40%左右的高速增長。
但是期間的環比下跌幅度是較低的。整整22年裡房價的上漲平均幅度為14.2%,10年數據為18.2%!
第三個數據,上海一年工資能夠買下的面積數據!
圖中,黃色柱體為上海一年的工資收入;
灰色柱體為上海一年的房價數值;
而綠色曲線,則是一年工資能夠購買到的當年房價面積。
我們可以發現,自從1998年開始,到2002年的趨勢略有上升之外,其他期間基本都是處於一個跌多漲少的局面。
也就是說,隨著時間的拉長,工資能夠購買的上海住房面積將會越來越少,並且近十年以來,這趨勢並沒有任何改變的跡象。2002年最多可以買4.86平,到2017年只能買1.65平。
第四個數據,當年工資購買上海住房所需的時間!
我們可以看到,從工資積累來推算出購房時間的基礎上,也是令人歎為觀止的。
在1998年的時候,你的收入可能需要23.2年才能夠買得起一套上海80平米的房子;
在2003年的時候,你的收入可能需要16.5年才能夠買得起一套上海80平米的房子;
在2006年的時候,你的收入可能需要20.0年才能夠買得起一套上海80平米的房子;
在2010年的時候,你的收入可能需要31.2年才能夠買得起一套上海80平米的房子;
在2017年的時候,你的收入可能需要48.5年才能夠買得起一套上海80平米的房子;
可以看到從2010年開始,購房的壓力明顯劇增,並且這樣的理想數據還是在不吃不喝的前提下才能夠滿足的。
(圖中藍色線條表示:按當年的平均工資來計算,買80平米的房子需要多少年,數值越大表示需要的時間越長。)
第五個數據,一個買房的真實案例!
【98年你月薪多少:350元/月】
你看看這張1998年上海的房價和廣告語。
98年的一個月薪水,不吃不喝存一年你能買到1平米。
現在8萬/10萬一平米,不吃不喝,很多人也搞不到1平米。
那麼,到底是哪裡出了問題呢?
目前大部分的問題出在哪裡??總是用現在的收入去衡量當時是否會不會買房的考慮!
當時如果真的把你放在了當時的收入、房價這些環境之中,會買的依然還是會買,不敢買的依然還是不敢買!
所以問題還是出在自己!但是無口厚非的是,因為通貨膨脹的存在,讓買房永遠都會成為一件“棘手”的事!
我的總結
綜合以上的這些數據,我們可以看到的是,隨著時間的推移,雖然人均的收入有所增長,但是漲幅比例一直保持在一個穩定的範圍之內。
但是對於房價來說,他的增值比例是巨大的,並且在這種高複合的增長下,買房可能是越來越困難的一件事。
從2007年到2017年的10年間:
工資增長2.5倍,房價增長5.0倍;
從1998年到2017年的20年間:
工資增長7.1倍,房價增長14.8倍!
工資vs房價:完敗!!!圖中紅色線條表示:一平米的房子價格與當年的年平均工資的比,比值越大房價越高,工資越不值錢。可以看出房價越來越高了。
因此,對於大部分的年輕工人來說,對於大部分的剛需購房者來說,買房要趁早!現在不買,未來更買不起,特別是對於一線城市和新一線城市這類,房產需求過高,人口密度較大的,較發達的城市而言!
⭐點贊關注我⭐帶你瞭解更多財經和投資背後的真正邏輯。謝謝您的支持,一家之言,歡迎批評指正。
琅琊榜首張大仙
剛需可以買(前提是有錢交首付,符合銀行貸款條件),投資(炒房)就算了吧。
在穩地價,穩房價的政策指導下,房價穩定在高位,有利於出臺房產稅,為國家財政地方政府創造穩定的財源,利國利民,因此受到了社會上前所未有的支持和擁護。
現在高房價和即將出臺的房產稅,用銀行貸款投資(炒房)已沒有增值空間,且二手房有價無市,炒房極可能被套牢,世界經濟下行,一旦被裁員下崗,收入降低,容易造成銀行房貸還不上,出現斷供,房產稅又交不起,造成爛尾樓,把債務爛帳推給銀行,影響金融安全,經濟和社會穩定。
每個公民的能力有限,如果不能為國分憂,也不要給國家添堵填亂,我們現在正和美國打貿易戰,經濟,外貿,出口,就業,金融,民生都面臨挑戰,要心往一處想,勁往一處使,與國家同呼吸共命運,共渡難關。
我認為剛需沒錢,現在就不要買房(房子已達人均39平米,至今沒買房的人,都是生活能力低,收入少,很窮吃飯都有困難,生活貧困的人,可以租房,申請廉租房),有條件投資(炒房)的人,也不要在投資(炒房)。
高房價在加房產稅,房子投資賺錢的紅利,已經一去不復返了。