房小评 中国房评报道 今天
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2019是坏消息不断的一年。
就连投胎技能满点的房地产二代，也有好几位在这一年水逆。
31岁的王思聪变成执行人，学乖再也不乱喷人；32岁的王晓松以做梦都没想到的方式接了老爸的班，力挽狂澜；28岁的潘浩然接手父亲潘伟明64.16亿股份不过3个月，福晟集团就面临出售股权的局面。
站在他面前的买家，是另一位房地产二代许世坛。
潘浩然几乎是业内最年轻的二代，而许世坛早在2000年就已经加入世茂房地产，那时潘浩然还是9岁的小学生。
从销售工作干起，到今年第20个年头，许世坛终于从许荣茂手中接过了总裁的权杖，我们便看到一个在收并购市场大展拳脚的世茂，大有与另一位并购王一较高下的势头。
目前收购事项并未落地，但各类信源和回应都明确已有初步协议，世茂拟联合东方资产以收购福晟集团股权的方式，接手福晟地产资产包，买方已经进入尽调阶段。
看到福晟如今的状况，不知道许世坛是否为当年他或者父亲的决定再次庆幸。
2014年，世茂首次闯入行业前十，随后两年销售额下滑，错过房地产爆发增长期，被质疑掉队。那时，世茂坚定地调结构，降负债，保证资金安全。
没有那时候的退，就没有后来的进。
有知情人士说，如果本次交易达成，这会是房地产届最大规模的一次收购。那时的世茂，就不只是争前十，而是要争前五。并购王的称号也真的可以争一争。
地产二代不同命。
这个命，很多时候，就是自己或老爸给公司选择的路。
2018年中的时候，潘伟明还大方拿出20%干股，免费送给福晟的事业合伙人。
他的想法是：如果赚100亿元，我占60%股份也就60亿元；但如果赚1000亿元，30%都有300亿元。事业合伙人机制一定要勇于放权、敢于舍得、乐于分享，这样才能真正找到推动福晟事业大步发展的“核武器”。
事实证明，很多房地产公司的起飞完全得益于市场刮起的大风，现在风停了，什么激励也不好使。
砸在手里的地，卖不出去的房子，不以人的意志为转移。
而福晟更是站在2017、2018年的高岗上。
今年，一个在北京炒房的朋友，手里一堆房子出不去，杠杆绷紧资金跟不上，只好低价卖了一套房还贷。
企业的问题，也只是个人的放大版。
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12月17日，大家都在关注爆出的世茂收购福晟的消息。很少有人记得，上海自由贸易区法庭，将在这天开庭审理一桩民间借贷纠纷引发的案件，被告方就是福晟集团董事局主席潘伟明和福晟集团及旗下的多家地产公司。
9月福晟国际股权转让，10月福晟国际股价忽然闪崩，两日暴跌逾75%后，市值蒸发逾30亿港币。随后，上扬了86%也仍然处在低点。福晟立即宣布，公司运作一切正常。
如今看来，资本市场的脚比吃瓜群众跑得快多了。这不，昨天传出世茂会接盘的消息，福晟的股价又涨了36%，虽然只有0.184港元。
10月底，市场上开始流传“福晟集团申请破产被拒”、拟“裁员50%”的消息，福晟再次澄清，但债主们上门“静坐”的视频开始流传。
11月至今，福晟集团旗下8家子公司股权被冻结。
直到世茂与福晟洽谈收购的消息披露，福晟的问题再次被大范围关注。
福晟怎么了？
一个最简单的解释，存在克而瑞《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行上，福晟集团地产板块前11月仅完成销售额598亿元，占全年销售目标的66%。
实际情况，只可能比这个数字更少。
2018年600亿；2019年900亿；2020年1300亿。
福晟的千亿三级跳，完全是对标了过去房企跑步进入千亿的进程，但市场已经不是那个可以让房企普遍高速增长的时代了。
今年TOP3的规模增长都回落到10%甚至个位数，而福晟的销售目标比去年提高了50%。
为了实现这个三级跳。2017-2018年，福晟在这一轮房价和楼价的高岗期拿了很多地。
克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，2017年全年福晟集团共新增土地建筑面积1786.9万平米，新增土地货值达到3199.4亿元，位居榜单第7位。那年，福晟在销售排行榜上位列48。
2018年，福晟在克而瑞发布的房企总土储货值榜单上，以4071亿的权益货值位列17。这一年，福晟销售额为621.1亿元，排名行业第45。
大举拿地，是每一家房企冲规模的基本操作。
可惜，福晟2017-2018年拿的地，没有都如愿变为2019年的销售回款。
事实证明，郁亮、孙宏斌等大佬早早就把销售回款当做经营核心，是有先见之明的。没有回款的规模，只是空中楼阁，风一吹就散了。
一旦收购完成，福晟拿的地，也就成了给世茂做嫁衣。
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“2018年预计将有约1000亿元的资金用于新增土地的投资，并且，最好是能并购企业而不仅仅是土地，同时期望能有机会并购百强房企。”
2018年，市场已经发生变化的时候，福晟依然对拿地信心满满。没想到1年后，郭国强的这段话竟然落到自家企业头上，只是福晟成为被并购的目标。
2015年9月，福晟成立拿地“飞虎队”，潘伟明担任总司令，郭国强为政委，整编了300多名队员，成立十支大队，2年多时间里，签下了100多个项目，9成是并购来的。
福晟当然知道资金的重要性，提出“囤钱“比“囤地”更重要，因此成立资金王牌军，备好粮草以等待并购机会。
福晟集团也一直希望获得资本牌照，打通实业和资本的联系。
但接下来的事，我们都知道。各类房地产融资渠道收紧，上市房企发债利率居高不下，很多缺乏借钱途径的房企诉诸信托等高息融资方式，更有甚者通过民间借贷解渴。
这也是福晟卷入纠纷的初始原因。
到2019年中期，福晟的短期债务已经达到443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元。
融资难度大，房子更难卖。
福晟强调坚持的“3691”模式，即“取得项目后3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年回收本金”的运作模式，在房地产下行期很难广泛贯彻执行。
房子好卖的时候，每一部门都觉得自己干的好：地拿的好，产品做得好，营销卖得好。而房子不好卖的时候，就把一切问题暴露。
福晟只是这一类奔速过快，踩错节奏，在下行期刹不住车的房企代表。
房子不好卖，有些选择直接卖项目股权回笼资金。
17日，新湖中宝再次出售上海项目股权给同行。先是融创，后是绿城，2013年那场收购案的买卖双方，都成了这轮节奏里的买方。
房子不好卖，也有直接买项目解决问题的。
以激进敢拼为基因的闽系房企，今年暴露出问题的不少。一家销售额早早过千亿的闽系房企，今年的权益占比只有一半，销售目标实际完成度只有1/3，好在这家房企手里还有钱，于是四处收购成熟的项目来填充业绩。
总之，房地产行业，什么奇事都有可能发生。
坏消息不断的2019，还有十几天就会结束，但局势不会随着2020的到来就质变，日子是连续的。
《2019年胡润百富榜》潘伟明以170亿元身家位列第214位，不知道2020年他会排在第几。
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