港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
引言：
如果一家企業過往十年的營業收入（19.8%）和淨利潤（20.3%）均保持年複合約20%（數據來源：企查查）的增速，且營業收入和淨利潤在這十年當中沒有一年是下滑的，那麼，市場會給這家企業多少倍的市盈率？估計會有很多答案，但是，可以猜到個位數的估計不多。
萬科2009年至2018年營收、淨利增長圖：
這家企業就是中國房地產公司龍頭之一萬科（000002-CN；02202-HK），截至2019年12月10日，萬科的動態市盈率只有8.29倍，前瞻市盈率6倍至7倍（銷售收入貼現後的利潤），當然了，不止萬科，還有很多房地產公司過往十年的經營業績都非常棒，但是，市場給的估值都是變態的低，為什麼呢？估計大部分讀者都可以回答上來，中國的房價有泡沫，且房地產銷售規模佔GDP的比重太高了(2018年約佔16.7%)，市場的擔心也不無道理。
那麼，截至2019年12月10日，萬科股價收盤總市值3153億元，是一個什麼樣的水平呢？
假如房地產崩盤，萬科是最後一個倒下的？
首先，在回答關於市值高低的問題之前，我們需要做最壞的打算，假如中國房價大跌，房地產公司蓋的房賣不出去，萬科會如何？
這個問題關鍵在於房地產公司的經營謹慎程度，經營越審慎、有息負債越少等，在行業景氣度較低的時候，活下去的概率才高，因為，房地產公司槓桿較高，有息負債多，如果房子賣不出去，房地產囤地的利息估計都是問題。
1.淨負債率不到行業平均數一半
那我們就先來看看萬科的負債情況，根據萬科2019年半年報顯示，公司淨負債率（淨負債率是企業有息負債減去貨幣資金後對所有者權益的比例）35.04%，這是個什麼水平呢？
根據CRIC（中國房地產信息集團）披露的數據顯示，2019年上半年174家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為91.37%，TOP10的房企淨負債率為85.48%，萬科的淨負債率連行業平均數的一半都不到。
當然了，有讀者可能會說，淨負債率高，並不意味著公司風險就大，確實如此，例如，同樣兩家房企，一個淨負債率70%，一個80%，很難說那個風險更大，因為，淨負債率80%的那家企業可能配置的長期借款較多而已，而淨負債率70%的企業配置的短期借款較多，所以，這樣就需要進一步瞭解。但如果，像萬科這種情況，淨負債35.04%，而行業平均數是萬科的一倍多，那絕對是萬科的經營風險要大幅小幅行業整體的經營風險。
2018年-1H2019年平均淨負債率：
估計，有的讀者又會說，看看那些在2014年、2015年高負債拿地的房業，近兩年的財報好的都爆表了，確實如此，但是，高負債拿地，需要高週轉，更需要房市行情好，如果一旦房價賣不動，高負債房企壓力會非常大，甚至破產，這也就相當於，你高槓杆賭對了一次，但是，並不意味著你每次高槓杆可以賭對，而賭錯一次，就歸零了。
2.利息資本化比例較低
上面我們說了房企淨負債率的情況，是判斷房企經營審慎的一個重要指標之外，另外，房企借款費用利息資本化比例的高低，也是看一個房企經營審慎不審慎的主要指標，因為，房企的有息負債都比較高，它們每年利潤的很大一部分支出是財務費用。
萬科2018年總的利息支出為141.5億元，其中，資本化利息為59.6億元，其餘的81.8億元均費用化處理，這可以理解為萬科2018年稅前利潤的“水分”，因為，明明是財務支出了，但是，會計上卻算作資產，記在了公司賬上，意味著2018年萬科稅前利潤有了59.6億元的“水分”。
當然了，這並不是萬科一家這麼幹，每家房企都有這種情況，我們舉例來講，和萬科規模差距不大的A公司，2018年借款利息總開支約578億元，其中，資本化比例高達499億元；B公司，2018年借款利息總開支191億元，其中，資本化比例高達191億元；C公司借款利息支出139億元，資本化比例高達45億元。
以上我們我們舉例其他幾家房地產公司，規模和萬科差不多，但是借款利息開支卻差距非常大，其主要原因是借款規模和借款利率高低不同所造成的差距，例如，國企房地產公司，借款利率普遍比民企低，槓桿低的房地產企業，借款利率普遍比槓桿高的房地產企業低。
另外，利息資本化這一項不可忽視，因為，現在把大筆借款利息資本化了，未來也會轉嫁到成本中，影響銷售毛利率，所以，借款利息資本化規模高的房企，相當於把未來的利潤前置了，會影響公司後期的盈利能力。
從借款利息開支的資本化處理來看，萬科相對其他大型房企也是具有優勢的，因為它借款規模小，加上借款資本化比例較低，導致這家公司未來的毛利率，較其他借款開支資本化比例高的房地產公司，更有優勢。
3.土地增值稅計提規模大
最後一點，也是房地產行業特有的，土地增值稅，就是房地產公司蓋房子、賣房子，增值的那一部分需要繳納土地增值稅，由於房地產建設週期長，如果在房子賣出後，徵收這筆稅款，容易造成公司稅收不穩定，所以，稅法採取按銷售額一定比例預徵的方法。
但是，有些謹慎的房企，他就會提前預提一部分土地增值稅（注意，預提是企業自己的行為，而預徵是稅法規定的，以後這筆錢一定會支出）。
萬科2018年末預提土地增值稅總額高達219.9億元，這部分錢後期是可以抵扣未來土地增值稅的，意味著，未來幾年萬科利潤不景氣，公司可以用預提的土地增值稅調節利潤。
另外，從上圖我們可以看見，萬科2018年預提土地增值稅金額較2017年增長了約57億元，反觀在其他大型房地產企業中，大部分都是沒有預提這筆費用的（筆者沒有在其他大型房企找到這筆預提土地增值稅）。
所以，從上述三點，我們可以看出，萬科的擴張（借貸）非常謹慎，報表處理也是如此，這樣做的好處就是，公司在行業景氣度較低的時候，抗風險能力會比較強，利潤的波動也會比較平滑，具有可預測性。
3000億市值是公司新的起點？
最後，我們再來簡單的聊聊萬科的市值。
截至2019年12月10日萬科的總市值3153億元，前瞻市盈率6倍至7倍之間，預計今年萬科銷售收入貼現後的淨利潤是在550億元左右，對應公司現在的市值，意味著未來這家公司就算銷售收入和淨利率沒有變化，投資者也可以在六年左右收回成本，且白撿了萬科這家公司，這樣算是一筆非常划算的買賣了吧。
但是，真實的萬科未來五年至十年，雖然不可能實現過往十年的業績增速，但是，個位數增長大概率還是可以做到的。這裡，我們認為主要有兩個點：
第一、行業集中度的提升。根據現有數據，預計2019年房地產全國商品房銷售金額，會在16萬億上下，我們假設未來房地產行業銷售規模不再增長（快速萎縮概率也不大，因為宏觀經濟受不了），行業進入存量競爭階段，萬科還是可以通過提高市場份額的佔比獲得規模增速，畢竟萬科的品牌在這裡，誰不想住好一點的社區？
2009年萬科全國商品房市場份額的佔比為2.34%，到2018年萬科在全國商品房市場份額的佔比4.05%，這個佔比還是非常小的，未來是有很大的提升空間，這點萬科過往十年的數據也是證明了。
第二、產品的價格提升。2009年末，萬科產品一平米均價約為9557元，2018年末，萬科產品一平米均價約為15032萬元，年均複合增長4.6%,未來萬科這塊也是有提升空間的。主要是因為，萬科項目集中在一二線城市，一二線城市新房價格較二手房具有一定性價比，另外，同樣是一個片區，萬科的項目較其他的項目是具有品牌溢價的。
總體來看，市值3000億出頭的萬科，就算淨利潤不增長，也是具有很高的性價比，如果未來10年萬科經營業績可以保持適度的增長，現在的價格就非常便宜，當然了，這一切都是建立在房地產行業不崩盤的前提下。
總結：
1.萬科的經營非常審慎，經營槓桿在行業內非常低，且這家公司喜歡藏利潤，這樣公司在行業調整的時候，可以更好的活下去，在行業景氣度低的時候，保持淨利潤平穩。
2.市值3000億出頭的萬科，是具有很高的性價比，但這一切都是建立在國內房地產行業不崩盤的前提下。
閱讀更多 香港財華社 的文章
