我有一個朋友我叫他三哥，是深圳本地人，最近又跟深圳某某村長去喝酒，因為某某村舊改了，拆遷每家每戶都拿到一筆數目不菲的拆遷補償款，瞬間全村都成了百萬、千萬富翁，家家戶戶都有豪車……

我們不禁問，我們老家三四線城市也拆遷呀，為什麼待遇差別那麼大呢？

那就應該說說深圳的城市更新、舊改了。

城市更新及舊改

一、城市更新概述

2.1深圳城市更新現狀

背景：深圳地少人多！

深圳：增量擴張 → 存量優化

短短30年間，社會經濟和城市規模的迅猛發展讓深圳從中國南方一個人口僅3萬人的小漁村轉變成為人口超過1300萬的全國經濟中心和初具規模的現代化大都市

當前，在競爭日趨熱烈的區域形勢和資源環境緊約束的背景下，新批准的《深圳城市總規劃（2016 2020）》提出深圳未來空間發展模式將由增量為主轉變為存量優化，城市更新成為了深圳城市轉型的重要途徑，成為城市空間資源拓展的主要手段。

什麼是深圳三舊？多少年算舊？深圳房地產是個倒掛的，二手房成交量是新房的兩倍。

全深圳城中村建成新房夠深圳賣45年！城市更新是深圳必須存在的。

城市更新，是指由符合規定的主體對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和《辦法》規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：

2.2類型

2.2.1綜合整治類

綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建築節能改造等內容,但不改變建築主體結構和使用功能。

保持原有城市肌理、建築結構和城中村特色的空間尺度，對水圍新村共29棟居民統建樓進行精細化改造，打造504套優質的青年人才公寓。

2.2.2功能改變類

功能改變類更新項目改變部分或者全部建築物使用功能，但

2.2.3拆除重建類

具備城市更新條件，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

蔡屋圍“京基100” 福田金地崗廈

2.3深圳城市更新工作管理機構歷史沿革

2014年：成立查違和城中村改造工作領導小組，下設城中村改造辦公室， 設在原市規劃局。

2006年：城中村改造辦公室改為常設機構，為規劃局正處級行政事務機構。

2007年：增加舊工業區 升級改造相關職能

2009年：更名為深圳市城市更新辦公室，出臺《深圳市城市更新辦法》

2015年：2015年9月12日成立深圳城市更新局，副局級建制，統籌推進全市的城市更新工作

2016年：施行“強區放權”改革

2009年“辦公室更名與政策出臺

2009年8月廣東省政府首次在政策上允許“三舊”改造項目用地協議出讓，市政府順勢而為對城中村改造辦公室更名，短短四個月後公佈實施 《 深圳市城市更新辦法 》 。深圳一馬當先，正式邁入“城市更新”時代。

2016年“強區放權”

以羅湖城市更新改革試點為例：將市直七個部門事權集中放在區裡一個平臺上，變外部協調為內部溝通，審批環節從25個變成12個，審批時間壓縮了2/3。有企業家反映，以前辦理更新項目從立項申報、專項規劃、審查用地、審批方案核查等至少需要三年，改革之後縮短到了八個月。

城市更新政策趨於完善，審批案例豐富，審批時間可控。

用八個字概述 市場運作、公益優先

《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中規定申報的城市更新單元應保障規劃獨立佔地的城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目可按規劃實施；同時確保用於城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目建設的用地應大於3000平方米且不小於拆遷範圍用地面積的15%。平均貢獻超過30%。

二、城市更新流程

3.1 流程：選擇意向合作方 → 更新單元計劃立項 → 更新單元規劃批覆 → 實施主體確認 → 建築物拆除 → 項目開發

3.1.1選擇意向合作方

通過三會選定意向合作伙伴：公司董事會、集資會、股東代表大會

①合作意願公告：媒介：深圳特區報或深圳商報、產權交易機構網站和區社區集體經濟管理服務網，時間：10個日曆天

（意向合作方資質條件：

1.該公司（其控股母公司）具備房地產項目開發資質和成功經驗；

2.淨資產規模在人民幣 1 億元以上，且負債率不高於 50%；

3.該公司（其控股母公司）具有良好的誠信記錄與經營業績。

合作意向書：

1.意向合作方交納合作意向保證金。（集體用地面積*500萬元/萬平方米）

2.約定以社區股份公司的名義或社區股份公司委託意向合作方形式申報項目立項及相關手續。

3.項目前期費用承擔。

4.約定合作期限。

5.約定意向合作方享有項目合作優先權。)

②意向合作方和合作意向書先由董事會、集體資產管理委員會審定

③提交公司股東代表大會按章程規定的特別決議程序通過

④報街道辦審查備案後方可簽訂合作意向書

3.1.2更新單元立項

拆除重建項目更新計劃立項的標準

①合法用地：申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除範圍內權屬清晰的合法土地面積佔拆除範圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應當不低於60%；五類合法用地：國有已出讓用地；舊屋村；城中村用地；兩規用地；房地產登記歷史遺留處理的用地。

②年限要求：舊住宅區建築物建成時間原則上應不少於20年；舊工業區、舊商業區原則上應不少於15年；

③用地面積：城市更新單元內拆除範圍的用地面積應當大於10000平方米；原特區範圍內不足10000平方米，不小於3000平方米，可以申請小地塊更新，政府從成片統籌考慮一般不批；

④更新意願：單一宗地雙2/3；多地塊4/5；零散舊住宅區雙100%;

（城市更新單元拆除範圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建築物為多個權利主體共有的，佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建築物區分所有的，專有部分佔建築物總面積三分之二以上的權利主體且佔總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊的總用地面積應當不小於拆除範圍用地面積的80%。零散舊住宅區專有部分佔建築物總面積100%的權利主體且佔總人數100%的權利主體同意進行城市更新。）

3.1.3 更新單元規劃批覆

單元規劃：目標定位、更新方式、土地利用、開發建設指標、配套設施、道路交通、市政工程、城市設計、拆遷責任、分期實施。

三個原則：城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據；經批准的城市更新單元規劃效力與法定圖則相同；目前城市更新單元規劃的審批日趨規範。

規劃條件： 是否符合城市總體規劃；是否符合分區組團規劃；是否符合法定圖則；是否符合產業規劃等。

3.1.4實施主體確認

集體資產備案：確保集體資產保值增值和維護股東權益

總體原則：1、以確保集體資產的保值增值和維護公司全體股東的合法權益。2、 集體用地開發和交易所得資金收入不低於該項土地和地上附著物資產評估值。

可行性分析報告：

項目資產評估：1、股份公司聘請評估公司製作資產評估集體用地及地上附著物價值；2、街道辦對資產評估報告出具審查意見。

通過四會：董事會、監事會、集資會、股東代表大會。

合作招商方案：開發集體用地基本情況、可行性分析報告和項目評估結果、擬採用的交易方式、合作方的資質和條件、合作開發期限、項目開發預算、利益分配方式、容積率調整分配原則、補償物業位置朝向樓層及分配原則、履約保證金等。

通過四會：董事會、監事會、集資會、股東代表大會；評估報告和招商方案可合併上會。

競爭性談判：1、招商方案公告20日。2、通過交易服務平臺公開選取合作開發合作方，採用公開競爭性談判引進合作方。3、意向合作方享有項目合作優先權。（龍崗區意向合作方加5分）

所有權利主體將房地產的相關權益轉移到同一權益主體

實施主體的確認要求一：

拆除範圍內所有權利主體將房地產的相關權益移轉到同一主體後，形成單一主體。

（單一主體形成方式：權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司；

權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議；

權利主體的房地產被收購方收購；

屬於合作實施的城中村改造項目的，單一市場主體還應當與原農村集體經濟組織繼受單位簽訂改造合作協議。）

實施主體的確認要求二：

區政府與形成的單一主體簽訂項目實施監管協議。

（實施主體按照城市更新單元規劃的要求應履行的移交城市基礎 設施和公共服務設施用地等義務；

實施主體應當完成搬遷，並按照搬遷補償安置方案履 行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務；

更新單元內項目實施進度安排及完成時限；

區城市更新職能部門採取的設立資金監管賬戶。）

3.1.5建築物拆除中釘子戶如何解決？

能用錢解決的問題都不是問題。當然韓總說的那些方法只可借鑑不可照搬，在保障人身安全的前提下進行建築物拆除。

3.1.6房地產開發流程

取得土地 → 立項 → 規劃設計 → 開工建設 → 竣工驗收

村改模式：蔡屋圍城市更新模式具有政府引導、市場主導和政府、企業、村民多贏的特點，農村集體土地轉化為農村集體股份公司並以股份參與城市化進程紅利分享的模式，為全國舊城改造和城市更新提供了一個經典案例，創造了深圳城市更新的“蔡屋圍模式”。

怎麼挑選好的深圳舊改項目？

①選涉及權利主體少的項目，村委的就要好過小區的；②區位優勢好的，這是做舊改項目的理財產品，如果是深圳房產投資那就要看深圳市規劃了；③選擇強的房地產開發商，如前五、前十左右的，畢竟每個行業都是做得好的會更好！④如果是做舊改的私募基金理財，那不僅要看舊改的項目公司背景，做產品的資產管理公司的管理能力，風控措施怎麼樣等

搜索微信公眾號“地產財稅刊”關注，加入微信“灣區地產-舊改3群”。不定時發送學習資料，經驗乾貨，歡迎加入喲。

時間：2019年12月20日 地點：中國·廣州白雲國際會議中心 會議規模：400-600人（關注公眾號：地產財稅刊，加V瞭解詳情）

閱讀更多 地稅說 的文章

關鍵字: 想象偉大的一平方公里 深圳 福田汽車