我有一个朋友我叫他三哥，是深圳本地人，最近又跟深圳某某村长去喝酒，因为某某村旧改了，拆迁每家每户都拿到一笔数目不菲的拆迁补偿款，瞬间全村都成了百万、千万富翁，家家户户都有豪车……

我们不禁问，我们老家三四线城市也拆迁呀，为什么待遇差别那么大呢？

那就应该说说深圳的城市更新、旧改了。

城市更新及旧改

一、城市更新概述

2.1深圳城市更新现状

背景：深圳地少人多！

深圳：增量扩张 → 存量优化

短短30年间，社会经济和城市规模的迅猛发展让深圳从中国南方一个人口仅3万人的小渔村转变成为人口超过1300万的全国经济中心和初具规模的现代化大都市

当前，在竞争日趋热烈的区域形势和资源环境紧约束的背景下，新批准的《深圳城市总规划（2016 2020）》提出深圳未来空间发展模式将由增量为主转变为存量优化，城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。

什么是深圳三旧？多少年算旧？深圳房地产是个倒挂的，二手房成交量是新房的两倍。

全深圳城中村建成新房够深圳卖45年！城市更新是深圳必须存在的。

城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

2.2类型

2.2.1综合整治类

综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。

保持原有城市肌理、建筑结构和城中村特色的空间尺度，对水围新村共29栋居民统建楼进行精细化改造，打造504套优质的青年人才公寓。

2.2.2功能改变类

功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但

2.2.3拆除重建类

具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。

蔡屋围“京基100” 福田金地岗厦

2.3深圳城市更新工作管理机构历史沿革

2014年：成立查违和城中村改造工作领导小组，下设城中村改造办公室， 设在原市规划局。

2006年：城中村改造办公室改为常设机构，为规划局正处级行政事务机构。

2007年：增加旧工业区 升级改造相关职能

2009年：更名为深圳市城市更新办公室，出台《深圳市城市更新办法》

2015年：2015年9月12日成立深圳城市更新局，副局级建制，统筹推进全市的城市更新工作

2016年：施行“强区放权”改革

2009年“办公室更名与政策出台

2009年8月广东省政府首次在政策上允许“三旧”改造项目用地协议出让，市政府顺势而为对城中村改造办公室更名，短短四个月后公布实施 《 深圳市城市更新办法 》 。深圳一马当先，正式迈入“城市更新”时代。

2016年“强区放权”

以罗湖城市更新改革试点为例：将市直七个部门事权集中放在区里一个平台上，变外部协调为内部沟通，审批环节从25个变成12个，审批时间压缩了2/3。有企业家反映，以前办理更新项目从立项申报、专项规划、审查用地、审批方案核查等至少需要三年，改革之后缩短到了八个月。

城市更新政策趋于完善，审批案例丰富，审批时间可控。

用八个字概述 市场运作、公益优先

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中规定申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。平均贡献超过30%。

二、城市更新流程

3.1 流程：选择意向合作方 → 更新单元计划立项 → 更新单元规划批复 → 实施主体确认 → 建筑物拆除 → 项目开发

3.1.1选择意向合作方

通过三会选定意向合作伙伴：公司董事会、集资会、股东代表大会

①合作意愿公告：媒介：深圳特区报或深圳商报、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网，时间：10个日历天

（意向合作方资质条件：

1.该公司（其控股母公司）具备房地产项目开发资质和成功经验；

2.净资产规模在人民币 1 亿元以上，且负债率不高于 50%；

3.该公司（其控股母公司）具有良好的诚信记录与经营业绩。

合作意向书：

1.意向合作方交纳合作意向保证金。（集体用地面积*500万元/万平方米）

2.约定以社区股份公司的名义或社区股份公司委托意向合作方形式申报项目立项及相关手续。

3.项目前期费用承担。

4.约定合作期限。

5.约定意向合作方享有项目合作优先权。)

②意向合作方和合作意向书先由董事会、集体资产管理委员会审定

③提交公司股东代表大会按章程规定的特别决议程序通过

④报街道办审查备案后方可签订合作意向书

3.1.2更新单元立项

拆除重建项目更新计划立项的标准

①合法用地：申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%；五类合法用地：国有已出让用地；旧屋村；城中村用地；两规用地；房地产登记历史遗留处理的用地。

②年限要求：旧住宅区建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区原则上应不少于15年；

③用地面积：城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；原特区范围内不足10000平方米，不小于3000平方米，可以申请小地块更新，政府从成片统筹考虑一般不批；

④更新意愿：单一宗地双2/3；多地块4/5；零散旧住宅区双100%;

（城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。零散旧住宅区专有部分占建筑物总面积100%的权利主体且占总人数100%的权利主体同意进行城市更新。）

3.1.3 更新单元规划批复

单元规划：目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任、分期实施。

三个原则：城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据；经批准的城市更新单元规划效力与法定图则相同；目前城市更新单元规划的审批日趋规范。

规划条件： 是否符合城市总体规划；是否符合分区组团规划；是否符合法定图则；是否符合产业规划等。

3.1.4实施主体确认

集体资产备案：确保集体资产保值增值和维护股东权益

总体原则：1、以确保集体资产的保值增值和维护公司全体股东的合法权益。2、 集体用地开发和交易所得资金收入不低于该项土地和地上附着物资产评估值。

可行性分析报告：

项目资产评估：1、股份公司聘请评估公司制作资产评估集体用地及地上附着物价值；2、街道办对资产评估报告出具审查意见。

通过四会：董事会、监事会、集资会、股东代表大会。

合作招商方案：开发集体用地基本情况、可行性分析报告和项目评估结果、拟采用的交易方式、合作方的资质和条件、合作开发期限、项目开发预算、利益分配方式、容积率调整分配原则、补偿物业位置朝向楼层及分配原则、履约保证金等。

通过四会：董事会、监事会、集资会、股东代表大会；评估报告和招商方案可合并上会。

竞争性谈判：1、招商方案公告20日。2、通过交易服务平台公开选取合作开发合作方，采用公开竞争性谈判引进合作方。3、意向合作方享有项目合作优先权。（龙岗区意向合作方加5分）

所有权利主体将房地产的相关权益转移到同一权益主体

实施主体的确认要求一：

拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体。

（单一主体形成方式：权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；

权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

权利主体的房地产被收购方收购；

属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。）

实施主体的确认要求二：

区政府与形成的单一主体签订项目实施监管协议。

（实施主体按照城市更新单元规划的要求应履行的移交城市基础 设施和公共服务设施用地等义务；

实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履 行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务；

更新单元内项目实施进度安排及完成时限；

区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户。）

3.1.5建筑物拆除中钉子户如何解决？

能用钱解决的问题都不是问题。当然韩总说的那些方法只可借鉴不可照搬，在保障人身安全的前提下进行建筑物拆除。

3.1.6房地产开发流程

取得土地 → 立项 → 规划设计 → 开工建设 → 竣工验收

村改模式：蔡屋围城市更新模式具有政府引导、市场主导和政府、企业、村民多赢的特点，农村集体土地转化为农村集体股份公司并以股份参与城市化进程红利分享的模式，为全国旧城改造和城市更新提供了一个经典案例，创造了深圳城市更新的“蔡屋围模式”。

怎么挑选好的深圳旧改项目？

①选涉及权利主体少的项目，村委的就要好过小区的；②区位优势好的，这是做旧改项目的理财产品，如果是深圳房产投资那就要看深圳市规划了；③选择强的房地产开发商，如前五、前十左右的，毕竟每个行业都是做得好的会更好！④如果是做旧改的私募基金理财，那不仅要看旧改的项目公司背景，做产品的资产管理公司的管理能力，风控措施怎么样等

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时间：2019年12月20日 地点：中国·广州白云国际会议中心 会议规模：400-600人（关注公众号：地产财税刊，加V了解详情）

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