01
开头先说个“坏消息”：
河西中部纯新盘保利河西中G22地块，户型面积段出炉，打造140-180㎡户型，将于明年上半年入市！如果按河西中限价4.5万/㎡计算。
保利G22地块的的价格区间在630万-810万，首付8成，OK。明年，准备500万现钞来摇河西吧。事实上，河西中部及南部低于100㎡以下房源越来越少了。
河西的新房敏感了，据我得到的小道消息：河西中部三大豪宅，上海建工海玥花园、葛洲坝南京中国府目前被YK中，不允许对外发声。
为什么？
没有什么原因，如果非得说原因：前期放风价脱离群众啊。
02
我前段时间，一位外地的媒体过来，晚上一起吹牛，他吐槽：
“南京的媒体消息真是太快了，一个人才政策松动，能顶到热搜，搞得楼市政策紧绷绷的。南京限价太死，政策上落后杭州，要学学杭州。限价过硬，南京和杭州相比，明显品质楼盘要少很多。”
让南京学杭州？事实上，单单限价这一条在杭州也有，杭州有的豪宅项目就是贵。
杭州：开发商凭本事卖房，为什么不能贵呢？（延伸： 限价不松，牛市不止！） 一个强二线城市，房价贵太正常了，比如河西的新房大概率是卖给中产和富人阶层的，贵就贵吧。开发商追求高溢价，面积越做越大。
其实，也是间接性的抛弃刚需，据说葛洲坝国府会（原中国府）意向客户已超2000组，富豪太多，完全不缺购买力。
倒挂套利空间巨大，让某些限价盘迟迟不敢上市，一天一辆兰博基尼往长江里开。
03
那么问题来了，杭州怎么破局？
杭州的房价基本没有太多预期，在“限地价、限精装”的土拍政策下，像南京这样以地价预期房价的做法难以继续，杭州从土拍环节房价限定了封顶地价及装修封顶价。
不过，这种限价上限被抬高，精确到板块。
未来，杭州的房价地图，逐渐成型：
钱江新城：含装修的最高均价：69800元/㎡，代表楼盘滨江金地御品、保利滨江上品。
下沙金沙湖、萧山市北：房价基准线在35000-38000元/㎡，代表楼盘融信·杭州世纪38300元/㎡（含装修）、滨江新希望拥潮府小高层均价39122元/㎡（含装修）。
城东新城：46000-47500元/㎡，中海云宸精装均价47000元/㎡左右，绿城晓风印月未来预计也在这个段位。
东湖：基准线定在20000元/㎡左右，代表楼盘上坤山语四季、荣安柳岸闻莺
大江东： 新湾地块精装最高均价18000元/㎡。
...
杭州也是跨江发展城市，但拥江板块的均价普遍与市中心持平，甚至更高。
当然，也有限价盘，据说未来科技城这个盘，现在被
杭州数万人盯着，第一个周末就接待了2万多组客户，猜一猜，留言板告诉我：
分板块限价这点和南京相似，但不那么明显。
比如拥江板块中，河西新城新房均价要低于鼓楼区，限价也更为明显。但是在
杭州钱江新城要明显高于市中心。南京拥江发展，房价却没有超越主城区，反倒主城南的毛坯价超过鱼嘴的精装价，这也是一种保守和均衡，相比杭州，南京不会那么的极端。
04
南京土拍仍旧局限在地价上，与房价无太大联系。
导致，今年土拍的尴尬：河西南的地价更愿意在南部新城角逐。
结果就是：
- 买房人看好河西；
- 开发商看好南部新城；
对于一些全国类房企的拿地策略，南京买房人嗤之以鼻，放着这么好河西不拿，反而去抢南部新城，这不科学。
那么，对于前期拿地的开发商，如何才能卖出价格呢？
向上不行，容积率不允许，那就向下，挖地下室，并且江北核心区、主城南的部分楼盘已经通过这种方式成功突围。
如核心区某收官项目，整体均价虽维持在30500元/㎡的限价红线上，但由于下挖地下室，其正常楼层的房源实际单价达到了3.2-3.3万/㎡。
不过，这种小动作马上也要被堵死。
比如此前出让的核心区G13地块的挂牌文件，清晰的写到：该地块地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接连通。出现这样的限制条款，意味着
该地块没有底跃户型。
05
杭州7月份人口突破1000万，万亿GDP+千万人口的杭州通过放开大专以上+一个月社保落户政策，不难想象外地人才有多惊喜。
郑州和西安去年常驻人口中突破1000万的抢人策略，被杭州粗矿炮制。
▲来源国民经略
不过，这样的低门槛落户似乎也并不适合南京。
南京人要面子。
南京主流板块（除六合、高淳）今年人才政策从去年一直没有关于学历上的松动，依旧是40岁以下本科硬线，不过，今年首创“让人才先摇号”，为楼市精准输血，走出了新思路。
毕竟，2019年上半年城市GPD增速中，南京还是超过杭州和杭州和苏州，兜里有钱才有底气的。
06
再来比较一下南京和杭州对人才和摇号的不同做法。
杭州的人才：大专以上。
南京的人才：博士、规模以上企业的硕士、高技能人才、年纳税50万以上企业的高管和技术骨干，以及政府认定的其它人才等。
杭州摇号的规则：无房户优先，每个楼盘都会拿出2-3成房源，第一轮让无房户先摇。
南京摇号的规则：人才先摇，每个楼盘拿出2-3成房源，第一轮让人才先摇。
哪个更好？
杭州的做法也有漏洞：保证一定100%都是真正无房户，一张离婚证立马解决。而南京，人才认定其实也是一种高门槛。
杭州的精准限价，我觉得也挺不错。
但杭州模式适合杭州，南京模式适合南京。南京要面子，步伐显得慢但是也稳，不容易出错，比如公证处没出过问题。
閱讀更多 陽光城市頻道 的文章
