内容摘要
银行与地产如同琴箫，合奏出三十年来中国经济的笑傲江湖。
世间浮云苍狗，几十年来，地产如同“寄生”在银行身上一般野蛮生长。银行在为房地产开发商提供贷款保证房地产企业供给良好的同时，还为房地产销售市场提供按揭贷款与购房资金，使整个房地产市场得以正常运营。
星移斗转，世事难料。在一起“幸福”了几十年的银行与地产，如今多数银行几乎是戛然而止地纷纷颁布授信指引，调整贷款结构，痛快地抛弃了房企。
银行是如何与地产相爱，又是怎样“分手”，金融地产改革进行到什么阶段等等，这就是今天司南君要讲的故事。
01
疯狂的海南
银行与地产的故事要从1984年说起。
那一年，海南成为中国最狂热的淘金圣地。
短短半年时间里，海南进口了8.9万辆汽车、286万台电视机、25万台录像机，在这个中国第二大岛屿上形成了浓的投机氛围。
在那个时候，海南商机无限，只要是稍微有些脑子且敢打敢拼的人，就有机会在海南大赚一笔。
1988年4月，海南从广东分离开来，独立建省并成立海南经济特区。作为全国最大也是唯一的省级经济特区，海南获得了许多难以想象的优惠政策。大量渴望财富的冒险家来到海南。
而同一时间，全国七届人大一次会议，将宪法中禁止出租土地的规定删去后，土地市场禁锢完全放开。以海南为起源，中国第一次金融地产的泡沫的时代就此来临。
1992年，在邓小平发表南巡讲话后，大批在政府机构、科研院所的知识分子纷纷主动下海创业，冯仑、潘石屹、陈东升、田源、郭凡生等企业家就是在那个时候步入商海的，都将目光锁定住了海南岛。
海南岛，以当时不到160万人的海岛上，竟然雨后春笋般的出现了两万多家地产公司。这意味着，在海南每80个人中就有一家地产公司。谁能相信这么多地产公司真的都在盖房子的？
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”成了当时海南最真实的写照。众多地产公司在疯狂的玩着击鼓传花的投机游戏。
与此同时，以银行为首的资金开始疯狂涌入到海南。1991到1993年期间，全国的银行每年平均超过400亿元资金流入海南，最多时这个海岛上容纳1600多家金融机构。
1992年，海南全省地产投资高达87亿元，占固定资产总投资的50%。这一年，海南全省40％的财政收入来自房地产业。
海南房价开启了飙涨模式。1991年，海南省房地产平均价格为1400元每平米；到了1992年，海南的房价飙涨已经到每平米5000元；而在1993年上半年时，海南的房价更是高达7500元每平米。
至此，海南房地产的热潮席卷了全中国。
1992年，与海南仅一峡之隔的广西省北海，仅以10余万的人口基数却吸引了来自全国各地的1000多家地产公司和50多万地产炒家。1993年1-4月份时，北海平均每3天就有1亿元资金涌入。
与此同时，云南瑞丽的地价从无人问津到飞速飙涨；而四川省委领导人更是提出让四川企业到上海大搞房地产开发；在1993年八届全国人大一次会议上，兰州市市长明确表示：开发房地产开发是兰州市1993年工作重点之一……
1993年1-6月，全国房地产业完成开发投资274亿元，较1992年同比增长143.5%；新开工商品房面积比上年同期增长136%；商品房销售额也同比增长55.6%；开发企业由1992年的1.24万家上升到了2万多家。
在这场疯狂炒房的饕餮盛宴中，来到海南淘金的人们正赚的盆满钵满。而当所有人都沉醉在这场财富的狂欢时，没人会想到，市场的寒冬骤然来临。
02
梦幻的破灭
有时候从巅峰跌到谷底，只是一瞬的事情。
1993年，面对着过热的金融地产经济，国务院副总理的朱镕基出手了：6月24日，国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（通称“国16条”）出台。
“国16条”条提出：
严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等一系列调控措施。这些措施给海南房地产行业给予了致命的打击。
根据“国16条”的要求，各地银行开始把投到海南的资金全部抽走，并且不允许继续借钱给海南。
出来混，迟早要还的！面对市场全面紧缩的银根，海南地产泡沫瞬间破灭。
当然，也有早早看清状况而及时抽身的人。其中最具代表性的就要数日后被称为“万通六君子”的92派企业家石屹、冯仑等人。
据传当时，潘石屹用5斤桔子和一条香烟向规划局的办事员换来了海口住房建设数据：
海口市总报建筑面积除以该市常住人口和暂住人口总和，人均达到50多平方米，而当时北京的人均住房面积才仅仅7平方米。
意识到危机后，潘石屹说服了“万通六君子”及时退出了这个疯狂的市场。当然，也有人说当年“万通六君子”之所以能及时退出，是因为在1992年年底，冯仑和北京朋友聊天时得知国家即将要进行宏观调控。于是，敏感的冯仑领着“万通六君子”立马撤退。
虽说当时的“万通六君子”撤离的原因到底是什么现在不得而知，但无疑他们幸运的避过了这场灾难。
躲过的人是幸运的，但很多深深的陷在了这个泥潭之中。吉利汽车的老总李书福就是其中的一员，当初就栽在了这个地方。在“国16条”出台之后，本想到海南赚一把就走的李书福没能及时抽身，最后在亏损了3000多万沮丧的离开了这个伤心地，并且发誓从此不再碰地产，一直到现在李书福都没再碰地产。
1993年上半年，这场击鼓传花的游戏玩得正酣，一夜暴富的神话也在不断上演。但到了下半年，海南却全省近两万家地产公司，数千家开发商卷款跑路，而超过90%地产公司关门走人。
在此之前，以四大银行为首的资本通过各种渠道进入了海南地产市场。泡沫破灭之后，海南积累了超过1600万平方米的“烂尾楼”和18834公顷的闲置土地，并积压了超过1000亿的资金，其中，仅四大国有银行的坏账就超过了300亿元。
一时间“天涯，海角，烂尾楼”成为海南著名的三大景观。
03
泡沫下的奇葩银行
伴随着地产泡沫的破裂，房价大跌、烂尾楼遍地，海南积累的巨量的坏账。1994年，海南已经积累了1000亿以上的坏账。
外来资金是撤走了，但担保的信托公司没能跑掉，最终这堆烂摊子交到了信托公司的手上。可是就算把这些信托公司都卖了，也收拾不了这么大的烂摊子。
面临即将全面崩溃的海南金融体系，政府出手了！
1995年，为了收拾残局，海南省政府整合了多家信托公司组建了海南发展银行处理这个烂摊子。
于是，一场房产泡沫造出了海南发展银行。由于信托公司的债权债务被海南发展银行所继承。所以，刚刚成立的海南发展银行就背负了超过50亿的债务。而当时海南发展银行的注册资本还不到17亿。
为了把债务还清，刚成立的海南发展银行开始马力全开的努力赚钱。功夫不负苦心人，经过不懈的努力，到1996年底，海南发展银行取得了良好的业绩：
资产规模达到86亿，各项存款40.5亿，各项贷款36亿，并由此产生了1.25亿的营业利润。
若按照这样的发展趋势，海南发展银行要还清债务应该是没问题的。优秀的表现，让大家对海南发展银行的发展报以了更大的期许。但人们好像忘记了海南发展银行那可怜的底子。
1997年6月30日，央行将海南负债高达141.53亿的34家信用社并入海南发展银行。
这下子，海南发展银行开始悲剧了。之前信托公司欠的钱还没还完，现在又多了几十家信用社的欠款，这后面的日子还能过下去吗！！
更重要的是这些信用社不仅仅是欠款：在海南在地产泡沫时期，这些信用社为了拉存款，用超高的利率吸引市场资金，其中一些信用更是社许诺了超过一年25%存款利率。
随着海南发展银行并购这些信用社之后，原来信用社的存款自然转到了海南发展银行的名下。但在并购的同时，原先许诺过的高利息的存款也被统一调到了7%的正常利息。瞬间，那些被高息存款吸引的资金就不干了。于是，他们马上跑到海南发展银行要求把钱取出来。
于是，在接手信用社没多久，海南发展银行立马遭到了挤兑。而之前信用社的大部分资产都是在地产泡沫时被抵押的破烂资产，而这些破烂资产在当时根本没法换成现金，于是，海南发展银行被这个包袱给压垮了。
1998年6月21日，中国人民银行宣布关闭海南发展银行，停止一切业务活动，进行财产清算。这真是“成也萧何，败也萧何”。
一个金融地产泡沫时代结束的同时，也迎来了一个更大金融地产时代的来临。
04
改革：再次腾飞的金融地产
随着建国以来的第一家银行的倒闭，中国的金融地产进入了一个崭新的时代！！
1998年，亚洲金融危机肆虐全球。这一年，中国经济结束了常年双位数的快速增长率，全年增长率跌至8.8%，“保8”成为新经济时代开始的标志。面对国内外经济环境的全面恶化，中央定用一次重大的改革挽救正在衰退中的经济。
1998年初，地产商王石受到时任国务院总理朱镕基的接见。据王石的回忆，当时朱总理向他询问关于楼市的看法。而王石的回答也得到了总理的认可。于是乘此机会，王石向朱镕基请教怎么看待住宅市场的发展？
朱镕基却不答反问道：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
王石答道:“不能！”
朱镕基又问：“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
王石还是回答:“不能！”
于是，朱镕基再问：“要是开放消费信贷，行不行?”
王石回答：“至少两年内不行。”
可是朱镕基却坚定的告诉王石：“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”
于是一场声势浩大的金融地产改革就此开始了。
1998年，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该通知决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。
取消福利分房和全面实行个人住房贷款制度，成为改变中国金融地产市场的关键。而金融地产的改革，也不负众望的将中国经济从亚洲金融危机的泥潭拉了出来。
1999-2007年间，中国地产在银行等金融市场的配合下取得巨大的进步：1997年才刚刚跨过4亿平方米大关，到了1999年就越过5亿平方米门槛，紧接着，2001年这个数字又一举突破6亿平方米新纪录。中国城镇住宅建设面积得到飞速的发展。
没有人知道，在那场世界罕见的亚洲金融危机中，坚持人民币不贬值的朱镕基，在经济持续下行的背景下，毅然发起一场场阻力巨大的金融地产改革，最终通过这次改革，朱镕基把中国经济再次带入了迅速发展的快车道，由此市场也开辟了出了一条银行联合地产带动经济发展的改革之路。
到了1998年底，中国绝大部分地区停止了实物分房，住房制度的根本性改变就此确立。1999年3月北京春季房地产展示交易会上，个人购房首次代替单位购房成为市场主流。
至此，金融地产进入了快速发展的黄金时代。
2001年，“温州炒房团”这个后来名震大江南北的名字首次出现在人们的视野中，地产投机由此再次抬头。
2003年6月，央行印发“121号文”，提出了严控房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等条款，并首次推出了提高二套房首付，利率上浮等调控措施。全国房价应声下跌。
但出于当时经济增长率的下滑的客观因素，出于保增长的需要，国务院18号文件确定，将房地产行业作为国民经济的支柱产业。房价由此止跌反弹。
至此，银行与地产的结合变得更为紧密，金融地产在带动国家经济快速发展的同时，也带来了投机炒房的再次崛起。
05
历史的再次轮回？
2008年，又是中国金融地产调节的关键一年。这一年，中国启动保障性安居工程，并将棚户区改造作为重要内容。至此，中国棚改进入发展的快车道。
2013-2017年，中国累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008-2012年翻了一番。
在棚户区改造的巨大资金和需求的带动下，金融地产再次迎来了飞跃式的发展。但与棚户区改造的同时快速增长的还有中国的房价。于此同时，金融地产的投机活动变得更加大胆和和疯狂。
中国进入全民炒房的时代。
为了防止“海南楼市泡沫”的再次发生，中央再次出手。2016年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。
至此开始，政府部门开始出台关于房企融资、购房者信贷等一系列用来调控金融地产上下游的措施。
当时很多人以为，这就是又一次和以前一样的调控，只会让房价越调越高。然而，这次他们却错了。
在调控开始之后，中国一线城市房价上涨的势头迅速被遏制住。之后，二三四线的城市的房价上涨势头也开始放缓。截至到2019年，北京、深圳的房价不在上涨，而上海的楼价甚至出现了下跌。而其它城市的房价也停止了疯狂的上涨。
2018年，金融地产的改革的尝试再次在深圳上演。2018年3月28日，为遏制“阴阳合同”和“高评高贷”的疯狂楼市投机行为，深圳“三价合一”政策正式落地。2018年6月5日，深圳正再次出台政策，计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。这是又一次的勇敢尝试。
到了2019年，银行等金融机构进一步加强对地产的调控。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，未来调控可能从三个方面实施：
一、收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开放贷款的条件，减少贷款额度。二、收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”。三、收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。
6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清明确表示：
“近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。很多家庭负债率达到难以为继的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。当买的房子只用于投资和投机并不出租时，就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。”
7月30日中共中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。显示着中央将从大政方针上对金融地产进行调整。之后，中央开始出台一系列措施整顿金融地产市场。
8月初，银保监会下发专项检查通知，重点检查32个城市的银行在四大领域房产业务。8月底，银保监会再次发文，强调地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资等问题。
9月10日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清强调，对部分交叉金融产品流入房地产领域等市场乱象问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改。
9月11日，中国银保监会首席风险官肖远企在银保监会通气会上表示，当前监管部门着力压降通过表外资金违规绕道流入房地产的行为。
9月16日，国家统计局发布数据显示，今年1-8月份，全国房地产开发投资进一步降温，房企拿地力度大幅降低，东部和中西部的市场表现进一步分化。
根据数据显示，2019年1-8月房企土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，同比下降22.0%，降幅比1-7月收窄5.6个百分点。
2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，相比2018年1-8月份的315次上涨了17%，累计次数刷新房地产调控纪录。
而自2019年10月8日起，央行实行的贷款市场报价利率(LPR)改革，也会将针对新发放商业性个人住房贷款利率进行全面调整。通过房贷的疯狂投机将会再次受到遏制。
过去的30多年，中央利用银行与地产的配合带动了中国经济的成长，使之成为了中国经济发展最重要的发动机。而金融地产也以其广泛的关联性，带动了以银行和地产为首的诸多行业的飞速发展，为国家经济的腾飞做出了巨大贡献。
然而，作为一把双刃剑，金融地产在带动国家飞速发展的同时，其造成的破坏也不容忽视。
不论是开始的“海南地产泡沫”，还是到席卷全国的“温州炒房团”。疯狂的金融地产投机，严重的冲击实体经济的发展。而在高房价下形成的一系列的社会问题，已严重的阻碍了中国经济的可持续发展。
2019，金融地产的改革，已箭在弦上……
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