內容摘要
銀行與地產如同琴簫，合奏出三十年來中國經濟的笑傲江湖。
世間浮雲蒼狗，幾十年來，地產如同“寄生”在銀行身上一般野蠻生長。銀行在為房地產開發商提供貸款保證房地產企業供給良好的同時，還為房地產銷售市場提供按揭貸款與購房資金，使整個房地產市場得以正常運營。
星移斗轉，世事難料。在一起“幸福”了幾十年的銀行與地產，如今多數銀行幾乎是戛然而止地紛紛頒佈授信指引，調整貸款結構，痛快地拋棄了房企。
銀行是如何與地產相愛，又是怎樣“分手”，金融地產改革進行到什麼階段等等，這就是今天司南君要講的故事。
01
瘋狂的海南
銀行與地產的故事要從1984年說起。
那一年，海南成為中國最狂熱的淘金聖地。
短短半年時間裡，海南進口了8.9萬輛汽車、286萬臺電視機、25萬臺錄像機，在這個中國第二大島嶼上形成了濃的投機氛圍。
在那個時候，海南商機無限，只要是稍微有些腦子且敢打敢拼的人，就有機會在海南大賺一筆。
1988年4月，海南從廣東分離開來，獨立建省併成立海南經濟特區。作為全國最大也是唯一的省級經濟特區，海南獲得了許多難以想象的優惠政策。大量渴望財富的冒險家來到海南。
而同一時間，全國七屆人大一次會議，將憲法中禁止出租土地的規定刪去後，土地市場禁錮完全放開。以海南為起源，中國第一次金融地產的泡沫的時代就此來臨。
1992年，在鄧小平發表南巡講話後，大批在政府機構、科研院所的知識分子紛紛主動下海創業，馮侖、潘石屹、陳東昇、田源、郭凡生等企業家就是在那個時候步入商海的，都將目光鎖定住了海南島。
海南島，以當時不到160萬人的海島上，竟然雨後春筍般的出現了兩萬多家地產公司。這意味著，在海南每80個人中就有一家地產公司。誰能相信這麼多地產公司真的都在蓋房子的？
“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”成了當時海南最真實的寫照。眾多地產公司在瘋狂的玩著擊鼓傳花的投機遊戲。
與此同時，以銀行為首的資金開始瘋狂湧入到海南。1991到1993年期間，全國的銀行每年平均超過400億元資金流入海南，最多時這個海島上容納1600多家金融機構。
1992年，海南全省地產投資高達87億元，佔固定資產總投資的50%。這一年，海南全省40％的財政收入來自房地產業。
海南房價開啟了飆漲模式。1991年，海南省房地產平均價格為1400元每平米；到了1992年，海南的房價飆漲已經到每平米5000元；而在1993年上半年時，海南的房價更是高達7500元每平米。
至此，海南房地產的熱潮席捲了全中國。
1992年，與海南僅一峽之隔的廣西省北海，僅以10餘萬的人口基數卻吸引了來自全國各地的1000多家地產公司和50多萬地產炒家。1993年1-4月份時，北海平均每3天就有1億元資金湧入。
與此同時，雲南瑞麗的地價從無人問津到飛速飆漲；而四川省委領導人更是提出讓四川企業到上海大搞房地產開發；在1993年八屆全國人大一次會議上，蘭州市市長明確表示：開發房地產開發是蘭州市1993年工作重點之一……
1993年1-6月，全國房地產業完成開發投資274億元，較1992年同比增長143.5%；新開工商品房面積比上年同期增長136%；商品房銷售額也同比增長55.6%；開發企業由1992年的1.24萬家上升到了2萬多家。
在這場瘋狂炒房的饕餮盛宴中，來到海南淘金的人們正賺的盆滿缽滿。而當所有人都沉醉在這場財富的狂歡時，沒人會想到，市場的寒冬驟然來臨。
02
夢幻的破滅
有時候從巔峰跌到谷底，只是一瞬的事情。
1993年，面對著過熱的金融地產經濟，國務院副總理的朱鎔基出手了：6月24日，國務院《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》（通稱“國16條”）出臺。
“國16條”條提出：
嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等一系列調控措施。這些措施給海南房地產行業給予了致命的打擊。
根據“國16條”的要求，各地銀行開始把投到海南的資金全部抽走，並且不允許繼續借錢給海南。
出來混，遲早要還的！面對市場全面緊縮的銀根，海南地產泡沫瞬間破滅。
當然，也有早早看清狀況而及時抽身的人。其中最具代表性的就要數日後被稱為“萬通六君子”的92派企業家石屹、馮侖等人。
據傳當時，潘石屹用5斤桔子和一條香菸向規劃局的辦事員換來了海口住房建設數據：
海口市總報建築面積除以該市常住人口和暫住人口總和，人均達到50多平方米，而當時北京的人均住房面積才僅僅7平方米。
意識到危機後，潘石屹說服了“萬通六君子”及時退出了這個瘋狂的市場。當然，也有人說當年“萬通六君子”之所以能及時退出，是因為在1992年年底，馮侖和北京朋友聊天時得知國家即將要進行宏觀調控。於是，敏感的馮侖領著“萬通六君子”立馬撤退。
雖說當時的“萬通六君子”撤離的原因到底是什麼現在不得而知，但無疑他們幸運的避過了這場災難。
躲過的人是幸運的，但很多深深的陷在了這個泥潭之中。吉利汽車的老總李書福就是其中的一員，當初就栽在了這個地方。在“國16條”出臺之後，本想到海南賺一把就走的李書福沒能及時抽身，最後在虧損了3000多萬沮喪的離開了這個傷心地，並且發誓從此不再碰地產，一直到現在李書福都沒再碰地產。
1993年上半年，這場擊鼓傳花的遊戲玩得正酣，一夜暴富的神話也在不斷上演。但到了下半年，海南卻全省近兩萬家地產公司，數千家開發商捲款跑路，而超過90%地產公司關門走人。
在此之前，以四大銀行為首的資本通過各種渠道進入了海南地產市場。泡沫破滅之後，海南積累了超過1600萬平方米的“爛尾樓”和18834公頃的閒置土地，並積壓了超過1000億的資金，其中，僅四大國有銀行的壞賬就超過了300億元。
一時間“天涯，海角，爛尾樓”成為海南著名的三大景觀。
03
泡沫下的奇葩銀行
伴隨著地產泡沫的破裂，房價大跌、爛尾樓遍地，海南積累的巨量的壞賬。1994年，海南已經積累了1000億以上的壞賬。
外來資金是撤走了，但擔保的信託公司沒能跑掉，最終這堆爛攤子交到了信託公司的手上。可是就算把這些信託公司都賣了，也收拾不了這麼大的爛攤子。
面臨即將全面崩潰的海南金融體系，政府出手了！
1995年，為了收拾殘局，海南省政府整合了多家信託公司組建了海南發展銀行處理這個爛攤子。
於是，一場房產泡沫造出了海南發展銀行。由於信託公司的債權債務被海南發展銀行所繼承。所以，剛剛成立的海南發展銀行就揹負了超過50億的債務。而當時海南發展銀行的註冊資本還不到17億。
為了把債務還清，剛成立的海南發展銀行開始馬力全開的努力賺錢。功夫不負苦心人，經過不懈的努力，到1996年底，海南發展銀行取得了良好的業績：
資產規模達到86億，各項存款40.5億，各項貸款36億，並由此產生了1.25億的營業利潤。
若按照這樣的發展趨勢，海南發展銀行要還清債務應該是沒問題的。優秀的表現，讓大家對海南發展銀行的發展報以了更大的期許。但人們好像忘記了海南發展銀行那可憐的底子。
1997年6月30日，央行將海南負債高達141.53億的34家信用社併入海南發展銀行。
這下子，海南發展銀行開始悲劇了。之前信託公司欠的錢還沒還完，現在又多了幾十家信用社的欠款，這後面的日子還能過下去嗎！！
更重要的是這些信用社不僅僅是欠款：在海南在地產泡沫時期，這些信用社為了拉存款，用超高的利率吸引市場資金，其中一些信用更是社許諾了超過一年25%存款利率。
隨著海南發展銀行併購這些信用社之後，原來信用社的存款自然轉到了海南發展銀行的名下。但在併購的同時，原先許諾過的高利息的存款也被統一調到了7%的正常利息。瞬間，那些被高息存款吸引的資金就不幹了。於是，他們馬上跑到海南發展銀行要求把錢取出來。
於是，在接手信用社沒多久，海南發展銀行立馬遭到了擠兌。而之前信用社的大部分資產都是在地產泡沫時被抵押的破爛資產，而這些破爛資產在當時根本沒法換成現金，於是，海南發展銀行被這個包袱給壓垮了。
1998年6月21日，中國人民銀行宣佈關閉海南發展銀行，停止一切業務活動，進行財產清算。這真是“成也蕭何，敗也蕭何”。
一個金融地產泡沫時代結束的同時，也迎來了一個更大金融地產時代的來臨。
04
改革：再次騰飛的金融地產
隨著建國以來的第一家銀行的倒閉，中國的金融地產進入了一個嶄新的時代！！
1998年，亞洲金融危機肆虐全球。這一年，中國經濟結束了常年雙位數的快速增長率，全年增長率跌至8.8%，“保8”成為新經濟時代開始的標誌。面對國內外經濟環境的全面惡化，中央定用一次重大的改革挽救正在衰退中的經濟。
1998年初，地產商王石受到時任國務院總理朱鎔基的接見。據王石的回憶，當時朱總理向他詢問關於樓市的看法。而王石的回答也得到了總理的認可。於是乘此機會，王石向朱鎔基請教怎麼看待住宅市場的發展？
朱鎔基卻不答反問道：“如果取消福利房分配製，房地產行業能成為支柱產業嗎？”
王石答道:“不能！”
朱鎔基又問：“如果金融市場開放，房地產行業還不能成為支柱產業嗎？”
王石還是回答:“不能！”
於是，朱鎔基再問：“要是開放消費信貸，行不行?”
王石回答：“至少兩年內不行。”
可是朱鎔基卻堅定的告訴王石：“我兩年內一定要把住宅行業促成支柱產業。”
於是一場聲勢浩大的金融地產改革就此開始了。
1998年，中央正式發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，該通知決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。
取消福利分房和全面實行個人住房貸款制度，成為改變中國金融地產市場的關鍵。而金融地產的改革，也不負眾望的將中國經濟從亞洲金融危機的泥潭拉了出來。
1999-2007年間，中國地產在銀行等金融市場的配合下取得巨大的進步：1997年才剛剛跨過4億平方米大關，到了1999年就越過5億平方米門檻，緊接著，2001年這個數字又一舉突破6億平方米新紀錄。中國城鎮住宅建設面積得到飛速的發展。
沒有人知道，在那場世界罕見的亞洲金融危機中，堅持人民幣不貶值的朱鎔基，在經濟持續下行的背景下，毅然發起一場場阻力巨大的金融地產改革，最終通過這次改革，朱鎔基把中國經濟再次帶入了迅速發展的快車道，由此市場也開闢了出了一條銀行聯合地產帶動經濟發展的改革之路。
到了1998年底，中國絕大部分地區停止了實物分房，住房制度的根本性改變就此確立。1999年3月北京春季房地產展示交易會上，個人購房首次代替單位購房成為市場主流。
至此，金融地產進入了快速發展的黃金時代。
2001年，“溫州炒房團”這個後來名震大江南北的名字首次出現在人們的視野中，地產投機由此再次抬頭。
2003年6月，央行印發“121號文”，提出了嚴控房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等條款，並首次推出了提高二套房首付，利率上浮等調控措施。全國房價應聲下跌。
但出於當時經濟增長率的下滑的客觀因素，出於保增長的需要，國務院18號文件確定，將房地產行業作為國民經濟的支柱產業。房價由此止跌反彈。
至此，銀行與地產的結合變得更為緊密，金融地產在帶動國家經濟快速發展的同時，也帶來了投機炒房的再次崛起。
05
歷史的再次輪迴？
2008年，又是中國金融地產調節的關鍵一年。這一年，中國啟動保障性安居工程，並將棚戶區改造作為重要內容。至此，中國棚改進入發展的快車道。
2013-2017年，中國累計改造各類棚戶區2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數量和惠及居民數量均比2008-2012年翻了一番。
在棚戶區改造的巨大資金和需求的帶動下，金融地產再次迎來了飛躍式的發展。但與棚戶區改造的同時快速增長的還有中國的房價。於此同時，金融地產的投機活動變得更加大膽和和瘋狂。
中國進入全民炒房的時代。
為了防止“海南樓市泡沫”的再次發生，中央再次出手。2016年底，中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。
至此開始，政府部門開始出臺關於房企融資、購房者信貸等一系列用來調控金融地產上下游的措施。
當時很多人以為，這就是又一次和以前一樣的調控，只會讓房價越調越高。然而，這次他們卻錯了。
在調控開始之後，中國一線城市房價上漲的勢頭迅速被遏制住。之後，二三四線的城市的房價上漲勢頭也開始放緩。截至到2019年，北京、深圳的房價不在上漲，而上海的樓價甚至出現了下跌。而其它城市的房價也停止了瘋狂的上漲。
2018年，金融地產的改革的嘗試再次在深圳上演。2018年3月28日，為遏制“陰陽合同”和“高評高貸”的瘋狂樓市投機行為，深圳“三價合一”政策正式落地。2018年6月5日，深圳正再次出臺政策，計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。這是又一次的勇敢嘗試。
到了2019年，銀行等金融機構進一步加強對地產的調控。國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，未來調控可能從三個方面實施：
一、收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開放貸款的條件，減少貸款額度。二、收緊資金藉助信託等渠道進入房地產項目，比如對房地產信託進行“窗口指導”。三、收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，並嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴掌握房地產企業發行企業債券。
6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清明確表示：
“近年來，我國一些城市住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平。很多家庭負債率達到難以為繼的水平，更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。當買的房子只用於投資和投機並不出租時，就是一堆閒置的水泥、鋼筋和磚頭。歷史證明凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業，最終都會發現其實都很不划算。”
7月30日中共中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。顯示著中央將從大政方針上對金融地產進行調整。之後，中央開始出臺一系列措施整頓金融地產市場。
8月初，銀保監會下發專項檢查通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域房產業務。8月底，銀保監會再次發文，強調地方中小銀行機構存在違規為“四證”不齊房地產項目提供融資等問題。
9月10日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清強調，對部分交叉金融產品流入房地產領域等市場亂象問題果斷採取監管措施，做到立查立改、即知即改。
9月11日，中國銀保監會首席風險官肖遠企在銀保監會通氣會上表示，當前監管部門著力壓降通過表外資金違規繞道流入房地產的行為。
9月16日，國家統計局發佈數據顯示，今年1-8月份，全國房地產開發投資進一步降溫，房企拿地力度大幅降低，東部和中西部的市場表現進一步分化。
根據數據顯示，2019年1-8月房企土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，同比下降22.0%，降幅比1-7月收窄5.6個百分點。
2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計次數刷新房地產調控紀錄。
而自2019年10月8日起，央行實行的貸款市場報價利率(LPR)改革，也會將針對新發放商業性個人住房貸款利率進行全面調整。通過房貸的瘋狂投機將會再次受到遏制。
過去的30多年，中央利用銀行與地產的配合帶動了中國經濟的成長，使之成為了中國經濟發展最重要的發動機。而金融地產也以其廣泛的關聯性，帶動了以銀行和地產為首的諸多行業的飛速發展，為國家經濟的騰飛做出了巨大貢獻。
然而，作為一把雙刃劍，金融地產在帶動國家飛速發展的同時，其造成的破壞也不容忽視。
不論是開始的“海南地產泡沫”，還是到席捲全國的“溫州炒房團”。瘋狂的金融地產投機，嚴重的衝擊實體經濟的發展。而在高房價下形成的一系列的社會問題，已嚴重的阻礙了中國經濟的可持續發展。
2019，金融地產的改革，已箭在弦上……
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