近幾年，城市更新的概念在全國漸漸被大家所熟知，在上海有“三個美麗”的說法（
美麗街區、美麗家園、美麗鄉村）。良子因為工作關係，對這“三個美麗”都有涉及。在做“美麗家園”項目的時候，我碰到很多都是老舊小區，這些小區有一個共同的問題。
那就是：自己家的房子到“使用壽命”了，怎麼辦？
以前一直也沒關注，但卻和每個人都息息相關。這個問題很現實，即使你現在住的是新交付的商品房，但房子總有老去的一天，而且不可逆，這個問題避免不了啊。出於好奇，我去找了些資料，試圖解決自己心中的疑惑。也拿出來與大家一起分享。
02
設計使用壽命
對於建築的使用壽命，大多數人理解就是“房子不能住人了”。到底是因為倒塌不能住人，還是安全隱患不能住人，這是普通民眾無法回答的，其實我也回答不了。
但建築師有個毛病，動不動就去查規範。關於“使用壽命”，規範上有解釋啊，大家一起看看。學名叫“設計使用年限”！
在《住宅建築規範》(GB50368-2005)上
《建築結構可靠性設計統一標準》（GB50068-2018）上
兩本規範中都有提到：“設計使用年限”的概念。雖然建築和結構專業翻譯成英文不一樣，但是中文表述是完全一致的。這個概念還是有些抽象的，我們看看規範的條文解釋。
在《住宅建築規範》的條文解釋 中，是如下表述的：“住宅的設計使用年限一般為50年”！
在《建築結構可靠性設計統一標準》條文解釋裡 沒有說到具體的使用年限數，但是正文中有。
上表分類比較細，從結構角度講，一般的住宅也是50年。
所以從建築和結構的相關規範來看，我們普通人住的房子，一般都是50年的設計使用年限。但這50年並不意味著就是“終生”，只是到了這50年，需要進一步的“處置”！
接下來，我們一起來看看處置這些老舊房子的一般流程！
03
結構安全問題
房子“衰老”，碰到最大的問題是：結構安全問題。因為我們每天都生活在這個空間裡。如何確保已經到了“設計使用年限”或者接近使用年限的房子能繼續使用呢？
根據《建築結構可靠性設計統一標準》，一般的操作流程分為2步。
STEP1
可靠性評估
根據《既有住宅建築功能改造技術規範》（JGJT390-2016），
可靠性評估包含：資料收集，地勘報告，現場勘察，還有安全性評估鑑定等資料。有了這些資料之後，才能對既有建築有個完整的瞭解，才能“對症下藥”！
STEP2
採取相應措施
有了結構可靠性評估後，從我們以往設計過的項目經驗來看，相應的措施可以分為3種：修繕、大修、重建。
01.修繕
不涉及到主體結構的安全，一般只要通過“粉飾”的方式就能使建築繼續使用，使用年限是延續的。
02.大修
主體結構存在結構安全問題，一般需要通過“加固”的方式，讓建築繼續使用。使用年限和加固的方式有關，可能是延續，也可能是重新按照50年計數。
03.重建
房屋存在安全隱患，不適合（或者沒必要）再通過加固的方式延續“建築生命”。屬於推倒重來，使用年限可以重新按照50年來計數。
有些朋友看到重建，覺得很高興，好像看到了“拆”一樣興奮。其實重建需要走很多的流程，並不是那麼容易就能操作下來的。畢竟這是一個涉及那麼多人的一件事情，並且還有那麼多的管理部門牽涉其中。
04
產權使用延續問題
行文至此，大家有沒有發現一個問題。良子一直在講一個物理空間的“使用壽命”，而這個物理空間還有一個“行政（法律）壽命”——產權！
目前在我國，開發商出售的住宅大多產證年限是<70年。而我們的設計使用年限是50年。這中間差著的20年，聽起來有點“消費者權益”的意味。
先來明確幾個概念：
01.房屋產權年限是如何劃分的？
房屋產權=房屋所有權+土地使用權
房屋所有權
具有永久性，只要房子沒有損毀，持有人就可以一直享有，房產證上面是沒有年限的，房屋屬於私人財產。
土地使用權
有期限（居住用地70年、工業用地50年、商業用地40年），因為土地是屬於國家的！
說白了，買房買的是土地上的附著物——房子，而不是土地，土地是我們租來的。土地使用權到期後，大家還是有些惴惴不安的！
02.房屋產權年限怎麼計算？
從開發商取得該地塊之日起算
很多開發商捂盤惜售，導致老百姓買到的房子，其實土地使用權<70年。如果是商業地塊，土地使用權<40年。
那問題來了，土地是國家的，使用權是有DEADLINE的，到期後國家如果要讓我搬走房子怎麼辦？
姜大明部長表示：“對70年住宅土地使用權到期後的續期問題，我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護！”
《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》（以下簡稱《意見》）明確提出：“研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”
2016年底，為貫徹落實《意見》精神，妥善解決在續期法律安排作出前，少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題，國土資源部商住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法：
01.不需要提出續期申請；
02.不收取相關費用；
03.正常辦理交易和登記手續。
普通民眾希望立法能儘快完善，讓“有恆產者有恆心”。
05
設施老化問題
房子的“使用壽命”除了上面的結構安全和產權問題，還要解決房子功能缺失，設施老化的問題。
我國的既有住宅建築尤其是20 世紀80 ～ 90 年代及之前建成的住宅，因建設標準較低，已嚴重落後於城市發展水平，滯後於民生髮展需要，其宜居功能亟待改善。
我們以前的房子沒有電梯，沒有空調，沒有管道煤氣，沒有。。。
而我們現代人的生活，沒有這些，基本無法生活。特別是在城市裡，又面臨老齡化社會，矛盾就更突顯出來了。
所以，給房子續命，還要解決“設施老化，功能不足”的問題。
在《既有住宅建築功能改造技術規範》（JGJT390-2016）中，提到了如下的一些功能補齊措施。
我大致歸納總結了如下一些問題和解決方案：
A.對於原套內空間不合理的，可以通過局部調整分割，梳理流線達到提高空間使用效率。類似“夢想改造家”節目。
B.對於原建築沒有適老設施的，可以通過增加無障礙坡道，樓梯扶手和休息座椅等
適老設施方便老年人，提高老人的生活質量。C.對於只有樓梯的6層樓住宅，可以通過加裝電梯，方便居民的日常生活，還能讓房子增值。
在上海，對於居民自主申請加裝電梯還有24萬元/臺的專項補助。但是徵詢工作一直不順利，畢竟底樓加裝電梯，確實帶來了房子貶值的問題。最近聽說，會有進一步的舉措來加快電梯加裝的徵詢工作。
D.對於原住宅廚衛的上下水老化嚴重問題，可以通過更換立管，重塑雨汙水管道的方式提升。
在上海，這兩項工作有各自的專有名字。一個叫“上水改造"工程，主要解決自來水管道問題。另一個叫“雨汙分流”，解決私接和混接的問題，這也是環保的要求。
E.對於沒有獨立廚房和衛生間的住宅，可以通過平面擴建的方式，統一解決。
在上海叫“成套改造工程” ，就是使原來合同廚房和衛生間的居民，擁有自己獨立的功能空間，提高生活質量。
F.對於，屋頂漏水、保溫隔熱性能差的平屋頂，可以採用“平改坡”的方式提升建築性能，同時解決一系列的問題。
06
結束語
房子對於每個家庭都是重大資產，如何管理好這一生最大的一筆資產，即使她到了“使用年限”，我們也希望通過妥善的處置，繼續讓她發揮作用。
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