地盤
隨著消費意識的提升和房主不炒的主基調，改善人群所追求的已經不單是房子本身，空間、品質、環境等這些房子背後的整個生活體系也至關重要。✍️撰文 | 葉知秋 ☞ 《地盤》特邀撰稿人
又去了一趟濱河國際新城。區域面貌改觀不少，活力也增加許多。
鄭州定位改善的區域，濱河國際新城最接近主城。
1 探盤濱河
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對於長期生活在老城區的人來說，濱河國際新城最直觀的印象就是偏遠。因為許多人根本就沒有去過。
其實不然。
從西三環上高架，轉三南環高架快速路，一路東南，大約半小時就進入了區域範圍。
©與眾不同的16.77平方公里
如今的濱河還是缺少煙火氣，施工圍擋截斷了許多連接市區的道路，到處是道路施工和樓盤施工。稍微熱鬧一些的是已經交付的中建觀湖國際、幸福濱水家園和康橋悅城周邊的小版塊。
因為區域的整體配套還沒起來，濱河的整體入住率並不高。
目前，滿足基本日常需求也僅是康橋悅城，以及附近的社區商業，飯點尋個吃飯的地方都不容易。
另外，荷湖（福祿湖）景觀水系工程，因封土令已經暫時停工，完成注水要等明年了。濱河給人的感覺看，仍然還是一個大工地。
©處於封土狀態的荷湖工地
自2012年鄭州經濟技術開發區與中建七局正式簽署《開發項目合作協議書》啟動濱河國際新城建設已經有7年時間。前3年裡，中建都在做原住民安置、挖湖、建橋、修路、種樹、鋪管廊搞基建，直到2015年才開始有土地入市。
不過，相對其他新區，濱河國際新城是含著金鑰匙出生的。
全省第一條綜合管廊、海綿城市、智慧城市，這些城市建設理念，直接給濱河國際新城打上了“高大上”的標籤。無論開發方式、規劃思路都不同以往。
©規劃超前的綜合管廊示意
而且，從大格局上講，這個區域與鄭東新區一路之隔，位於鄭州東南發展的主線上，承擔航空港與主城的銜接作用，地理位置具有先天優勢。
整個區域限容2.5，自開始拍賣第一塊地，這個片區的房子就被賦予了很強的改善基因。康橋、電建、金輝、綠城、亞新、中海、融僑、金地等TOP級房企的紛紛入駐，更為這個區域發展增添了強勁動力。
©片區內以偏改善產品為主
2016年房價瘋漲的刺激之下，濱河新城的土拍如火如荼，2天3地王，震驚了鄭州樓市。與此同時，區域房價也水漲船高，政府限價從10000元/m²到13000元/m²再到15000元/m²，最高限價達到了23000元/m²，在鄭州僅次於北龍湖，濱河新城躥紅來的猛烈而猝不及防。
天時地利人和樣樣不缺，造就了濱河新城的高姿態，也讓這個區域高處不勝寒。
2 濱河樓市現狀
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樓市靜淡最先打擊的是購房者的信心，打擊最狠的是開發商的銷售業績。
配套還不夠完善的新區，很多人更是不敢輕易出手。
與其他區域紛紛大規模降價促銷相比，濱河國際新城區的房價還算平穩。絕對改善型指標限制下，房企只能開發中高端為主的高層+洋房，加上 2016年以後房企拍的“天價”地王，也容不得房價大幅下降。
©入主濱河國際新城房企拿地價一覽
即使如此，濱河新區的房價還是被擠出了一些水分，樓市集體回落，濱河也不可能獨善其身。
早在2018年年中，濱河的尷尬處境就已經很明顯了，市場遇冷、競爭激烈，總有坐不住的人，融僑率先刺破濱河價格“泡沫”，2018年9月9日，融僑府以高層15500元/m²的超低價入市，比周邊便宜2000元/m²。
接著信保春風十里緊隨其後，精裝改毛坯，每平米便宜了兩三千元，康橋悅蓉園推出特價房，以做吸引客戶的籌碼。經歷過2018年的市場，現在濱河均價維持在16000元/m²左右。
©臨近華夏大道的信保春風十里成為片區新低
濱河國際新城的整體房價坐了一回過山車，也一度有13000元/m²的特價房。
市場波動的時候，房價最喜歡做俯臥撐。
現在，濱河國際新城的銷售形勢貌似依然不容樂觀，不但價格反彈空間和力度都不大，降價後的各項目售樓部也不如以前紅火。
濱河的項目相對集中，全都是幾十畝、一百多畝的小地塊，從一個樓盤出去，路對面就是下一個項目的售樓部，拓客的小蜜蜂就在別人家的售樓部或附近路口攔截搶客源。
©區域樓盤面臨競爭壓力
來看房的大都不太能抗拒他們的熱情，一上午的時間便可窺得濱河樓市的全貌。
據不完全統計，目前濱河國際新城在售十三個項目，以高層價格可劃分，單價2萬以上的康橋美廬灣，亞新海棠公館為第一梯隊；1.7萬-1.9萬元/m²的海馬清風公園、金地濱河風華、電建瀧悅華庭、康橋悅蓉園等為第二梯隊；1.5萬-1.6萬元/m²的中海天悅府、融僑城、金輝濱河雲著等為第三梯隊。
©濱河在售項目信息
總的來說，第二梯隊的樓盤佔大多數，房價是主流，也代表了這個區域的整體價值。海馬的除霾科技，金地的物業服務，電建的央企實力都是項目的閃光點。
另外，久違鄭州的綠城，今年年初也在濱河分得一杯羹，項目名稱為綠城·明月濱河，這宗土地的最高限價是23000元/m²，開盤價還不得而知。
©綠城入駐濱河讓許多人充滿期待
據悉，項目將在本月開盤，不知道綠城這個金字招牌能不能再讓濱河刷一次屏，或者，刷新某項濱河的新記錄。
3 濱河的價值
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每個區域都有自己的價值。
濱河的房子值不值得買，還要看個人需求，與自己的需求匹配可以果斷出手，不符合就就趕緊另尋它路。
不過，就目前的市場而言，偏剛需的管南現在房價已經頂破了15500元/m²，向1.6萬/m²的大關進軍；金水北均價約1.8萬元/m²；與濱河南北相望的偏改善楊金早就超了2萬元/m²。
©鄭州市區各板塊成交均價
城市最超前規劃的純改善區域，濱河國際新城擠幹水分後1.6萬元/m²的均價，還是相當有競爭力的，改善群體在這個區域的買房門檻是實打實的降低了。
未來3年，這個區域會有大量小區交房，累計交房1.7萬戶，隨著配套的日趨完善，濱河國際新城的人口將迎來極速增長。
©濱河國際新城在建樓盤實景
除此之外，因區域緊鄰鄭東新區，鄭東和北龍湖的高房價會讓一部分白領把濱河作為最佳居住地，大量的城市精英會是這個區域重要的人口構成。
就公共交通而言，區域規劃有3、11、14號線地鐵，預計3號線預計2020年年底就可以完成通車。目前14號地鐵一期工程已經在建，11號線也將在2019年開建，預計2023年通車。
©濱河國際新城立體地鐵網
地鐵網形成後，濱河國際新城與老城、鄭東新區、北龍湖的互動會更加親密。彼時，整個城市的配套，都將與濱河國際新城共享。
隨著濱河國際中心的投入使用，濱河商業建設也加快了腳步，建設中的蝶湖商業帶規劃純商業體量約15萬㎡，荷湖商業水街商業體量約35萬㎡。建成之後這兩方水系周邊會成為區域最繁華的地帶，未來這個區域人口的購物休閒，已經足夠了。
©濱河國際新城生活配套示意
另外，片區學校多達14所，部分已經招生開學，教育資源非常豐富；還有鄭州國際歐亞科學院心血管病研究所、鄭州七院等，醫療配套也不缺。
©已經招生的鄭州一中經開實驗學校
近些年，隨著消費意識的提升和房主不炒的主基調，改善人群所追求的已經不單是房子本身，空間、品質、環境等這些房子背後的整個生活體系也至關重要。
實事求是地說，現在的濱河國際新城還不完美，但含苞待放。
有高端的區域規劃、天然的城市位置、TOP系房企品牌支撐和中建七局的一級開發保障，都是濱河國際新城騰飛的關鍵。
給他一些時間吧，濱河國際新城的價值值得等待，也終將不負期待。
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