喊出2020年實現“千億夢”的弘陽地產(01996.HK)，用借新債還舊債的模式，一邊高息舉債一邊大手筆拿地。
11月13日，弘陽地產發佈有息債融資信息，這是弘陽地產上市以來，第八次發有息債。長江商報記者粗略統計，上市16個月，弘陽地產累計發佈有息債涉及金額17.8億美元，平均票據利率為11.48%，位於高位。
弘陽地產表示，擬將所得款項淨額用於為現有債務再融資及一般企業用途。這意味著，新債還舊債後，餘下部分用來企業發展。粗略統計，今年前10個月弘陽地產拿地40餘幅，累計耗資297億元，已超過2018年全年拿地總額。
受此影響，弘陽地產債務也猛增。僅今年上半年總負債高達714.06億元，較2018年同比增長97.34%，其中短期負債首次超百億，同比增長185%；計息銀行貸款及其他借款約為218.4億元；優先票據65.4億元，較2018年年末25.9億元增長152.5%；融資成本同比上升54.1%。
此外，截至今年上半年，弘陽地產受限制存款及現金達80.04億元，較2018年同期22.58億元，同比增長254.47%。
事實上，弘陽地產上市以來，股價已數次破發低於2.5港元/股，截至11月15日收盤價2.46港元，較上市最高時股價3.62元/港股，跌幅32.04%，市值縮水38.51億港元。
16個月8次發有息債
2010年開始，弘陽地產開始在全國跑馬圈地。2013年，弘陽地產形成房地產開發與銷售、商業物業投資與經營、酒店運營三大部分，與此同時，對資金需求與日俱增。
在招股書中，弘陽地產曾坦言，要求各城市開發團隊在獲取土地後85天內實現開工，180天內實現有質量的開盤。
事實上，自上市以來，弘陽地產就開始頻頻進行高息發債。11月13日，弘陽地產公告稱，將發行於2022年4月11日到期本金總額為1.5億美元的新票據，票面利率9.95%。對於發債用途，弘陽地產方面表示，擬將所得款項淨額用於為現有債務再融資及一般公司用途。
這是弘陽地產第八次進行海外融資。
2018年7月12日，弘陽地產港交所掛牌上市。同年11月，弘陽地產發行1.8億美元優先票據信息，到期時間2020年，利率13.5%；12月17日，發行2億美元優先票據，到期日與利率均與前者相同；2019年3月4日，發行優先票據3億元美元，2021年3月到期利率11.5%；同年4月，再次發行優先票據3億美元，2022年到期利率9.95%；6月25日，發行優先票據2.5億美元，2022年到期利率10.5%；10月30日，發行優先票據1億美元，2021年到期利率13%。11月7日，再次發行3億美元的的9.95%優先票據，並與今年4月11日發行的優先票據合併及構成單一類別，利率為9.95%。
長江商報記者粗略統計，上述八次美元優先票據，累計募資金額達17.8億美元，平均票面利率為11.48%。
業內人士認為，票面利率在9.5%—13.5%之間，融資利率仍處於高位。在此基礎上高頻融資，負債規模壓力巨大。
10個月逾290億圈地
高息舉債圈地，成了弘揚地產最真實的寫照。
財報數據顯示，今年以來，弘陽地產進行了大手筆拿地以及收購。截至2019年6月30日，弘陽地產總土儲面積為1568.73萬平方米，較2018年年年底的1308.44萬平方米增加19.9%，土儲擴張速度高於2018年的16.28%。
在上半年業績發佈會上，弘陽地產執行董事兼行政總裁何婕曾公開表示，今年上半年弘陽地產一共獲取了35幅地塊，新增建築面積達到407萬平米。其中，合作拿地佔91%，合作拿地依然是堅持的戰略。
而在2018年度業績會上，弘陽地產首席財務官申廣平曾透露，公司預計2019年將拿出回款額的50%-60%用於投資拿地。
據不完全統計，今年前10個月其拿地40餘幅，總計耗資逾297億元，超過其2018年全年拿地所耗費總額。
值得注意的是，今年上半年，弘揚地產進入西安、長沙、鹽城、襄陽、阜陽、江門、溫州等地，從區域性房企向全國性綜合房企轉變。
然而，加速儲地的背後，卻是下調銷售目標。
數據顯示，2016—2018年弘揚地產銷售額分別為150.2億元、257.3億元、473.38億元，分別同比增長71.3%、84.2%。
值得注意的是，其2018年銷售目標是500億元，弘揚地產最終未能完成當年銷售目標。
2018年度業績發佈會上，弘陽地產總裁何捷提出2019年600億元的銷售目標，下調增長目標，增長率在20%-30%之間。
2019年11月8日，弘揚地產最新發布的未經審核的運營數據顯示，今年10月份，銷售金額57.42億元，同比增長68.03%；銷售面積42.39萬平方米。今年1-10月，集團實現累計合約銷售金額595.01億元，同比上升42.84%；累計銷售面積373.02萬平方米，前10個月完成全年目標的82.5%。
然而，按照弘揚地產2020年千億目標，則意味著，明年銷售增長率需達到66.67%。對此，建銀國際研究報告認為，弘陽地產在2019—2022財年可實現21%的複合年增長率。招銀國際則預測，公司複合年增長率為41.3%。但即便如此，弘陽地產在2020年實現千億目標，難度仍頗大。
短期借款增185%
加速的擴張，公司負債也在不斷攀升。
財報數據顯示，2015—2018年，公司總負債分別為210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元。
值得注意的是，2019年上半年負債總額高達714.06億元，較2018年同期361.8億元同比增長97.34%。
其中，短期借款首次超百億，猛增至108.99億元，較2018年上半年38.24億元同比增長185%。財報數據顯示，2015—2018年，該數據僅分別為23.98億元、24.96億元、46.37億元。按此計算，不到4年時間，弘陽地產短期借款增幅達354.5%。
融資租賃負債(流動)新增5163.6萬元；其他應付款項及應計費用47.66億元，同比增長71.13%。流動負債合計531.65億元，較2018年同期251.98億元同比增長110.99%，佔總負債額的74.45%。
此外，長期借款達109.39億元，同比增長21.25%；融資租賃負債(非流動)新增10.14億元。
從資產負債率看，弘陽地產也一直在80%左右徘徊。數據顯示，2015—2018年，公司資產負債率分別為81.64%、81.20%、79.54%、79.61%，2019年上半年，資產負債率為82.59%。
負債增長的同時，融資成本也在增加。財報數據顯示，截至2019年6月30日，弘陽地產6個月融資成本約為1.84億元，較去年同期1.19億元增加54.1%。弘陽地產表示，融資成本變動主要因土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。
與此同時，弘陽地產受限制資金和抵押存款也在增加。財報數據顯示，截至2019年6月30日，集團擁有現金及銀行結餘約為169.5億元，受限制存款及現金80.04億元，較2018年同期22.58億元，同比增長254.47%。其中，受限制現金約為27.3億元，已抵押存款約為52.7億元。
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