轉自:民事法律參考
- 《合同法》第五十一條規定是因無權處分而導致的合同無效，第五十二條規定了合同無效的五種情形。無效合同往往損害國家利益、集體利益或第三人利益，或者對公共利益和公共秩序造成破壞。因其嚴重的違法性而使得法律自始不承認其效力，即自始無效，自始沒有法律約束力。
- 可變更、可撤銷的合同主要包括三種情形，其中包括以欺詐、脅迫手段而使對方違背真實意思表示情況下訂立的合同。如果因“欺詐、脅迫”而損害了國家利益，則會導致合同無效。如果僅僅損害合同相對方的利益，則屬於可變更、可撤銷的合同。
- 合同解除包括約定解除和法定解除。合同法第九十四條列舉了四種解除的情形。
- 通常來說，合同解除的前提條件是合同有效。如果合同無效，則法院不會進一步評價是否符合解除條件，如何承擔違約責任，而是會依據合同無效的後果進行處理。這在理論上是成立的，但實踐的複雜性，也會出現模糊之處。尤其是基於起訴前證據的不充分，使得在分析案件時不能劃定清晰的界限。筆者代理的一起房屋租賃合同糾紛，即出現了三者競合的情形。
- A將房屋出租給B，在合同中約定了商業經營的內容。合同簽訂後，B要求A提供房屋手續辦理執照，A稱不能提供，因為房屋屬於公益事業單位，不能用於商業經營。B找到房屋產權人，得知A對房屋的出租沒有經過產權人的許可，房屋產權人對A和B所簽訂的合同也不予認可。
- 筆者作為B的代理人，對於是要求確認合同無效，還是請求撤銷，還是要求承擔違約責任，比較糾結。
- A屬於無權處分，並且合同簽訂後也沒有取得處分權、沒有經過權利人追認，很顯然，合同無效。但由於B沒有得到房屋產權人的書面回覆，因此，尚缺乏合同無效的證據支持。合同簽訂之前，A承諾可以用於商業經營，但事實上房屋不能用於商業經營，那麼，A構成欺詐，合同屬於可變更、可撤銷，但從證據來看，認定欺詐的證據也並沒有達到筆者所確信的百分之百程度。從這些基礎事實來看，主張合同無效、或者撤銷，都有一定風險。
- 而主張解除合同，則比較有把握。因為從合同內容來看，租賃房屋的目的是為了經營，而商業經營需要取得營業執照，這是合法經營的前提。A不能提供用於辦理營業執照的房屋手續，那麼，B就不能展開合法的經營，而法院肯定也不可能鼓勵、支持違法經營，因此，以“不能實現合同目的”為由要求解除合同，舉證責任較輕，被法院支持的可能性大。並且，相較於主張合同無效、撤銷，主張解除合同的另外一個好處就是可以直接依據違約條款要求A承擔違約責任。由於違約責任的約定比合同無效之後的處理更為嚴格，也更為清晰，這對於B來說是有利的。
- 但這裡面也存在一定的風險，就是A主張合同無效的風險和法院釋明合同無效的風險。經過綜合分析，筆者認為，A主張合同無效的可能性很小，因為A不願意承認自己沒有權利出租房屋。而由於涉案房屋涉及到公益事業單位，法院如果按照無效來審理，則需要查明A如何佔有涉案房屋、房屋產權人與A的關聯性等問題，這些問題顯然是法院會因公益事業單位的公眾形象而主動迴避的問題。因此，法院主動釋明合同無效的可能性也較小。
- 筆者在和房屋產權人溝通時曾要求房屋產權人出具一個說明，以此來證明A無權處分，但被拒絕。於是，筆者申請追加房屋產權人為第三人。雖然法院沒有同意追加，但房屋產權人為法院出具了說明，證明A無權處分。在此基數上，法院也沒有主動審理合同是否無效的問題。案件的審理結果和筆者預期一致。
- 實踐當中的糾紛複雜多樣，基本訴訟請求的選擇至關重要，往往關係到整體訴訟目的能否實現。只有精細化把控合同條款和相應的證據，才能實現委託方利益的最大化。
- 【作者簡介】
- 劉東海，北京市長安律師事務所律師合夥人。
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