風華正茂0412

8月25日央行發佈公告，自10.8號起個人住房貸款執行新的利率計算方式，一時引發了社會的廣泛關注，很多人擔心調整後，房貸利率會不會升高，房價會不會上漲，買房需要花更多錢了。

人們的這些擔心其實十分合理，畢竟樓市的一舉一動牽動著很多人的心，利率調整這麼大的事情，肯定會吸引住眾人的目光，但瞭解了新政發佈的前後原因之後，我到是認為沒有必要過多去擔心利率帶來的影響，下次來詳細說一下。

房貸利率定價基準改為LPR，基準利率時代終結，未來是屬於LPR的。

我們先了解一下LPR的前世今生。

所謂LPR，是2013年人民銀行改革的產物，最開始被設計為銀行對最優質客戶執行的貸款利率，其他利率需要在LPR的基礎上加減點形成，被視為是新的貨幣政策基準利率。

但在後來的實施過程 中，LPR未能帶來如期的變化，其走勢與基準利率相差不大，也未對銀行貸款利率定價行為產生直接的影響，這也使用LPR來引導貸款利率的政策初衷未能實現。

人民銀行的最新公告顯示，LPR現在叫做“貸款市場報價利率”。其形成機制的有以下四點：

1. LPR與市場利率直接對接，LPR=中期借貸便利（MLF）+利率加點；

2. 銀行發放的貸款利率要與LPR對應，必需參考LPR定價，不得違規設定隱性下限；

3. 在原有一年的基礎上，增加5年期以上貸款品種（為房貸等長期限貸款準備）；

4. 報價銀行範圍增加城市商業銀行、農村、外資及民營銀行，更能體現市場上的LPR的真實定價；

MLF：相當於央行對銀行的貸款利率，這個利率跟隨市場變化而變化。

基準利率：則央行公佈政策性利率，最近一次是2015年10月24日公佈的，除非全面降息，否則不會輕易改變。

LPR的出現就是為了要替代基準利率，形成市場化的利率

由於老的LPR是跟著基準利率跑，基準利率是政策化的，所以改革沒有成功；

而新的LPR是跟著MLF跑，而MLF的利率是市場化的，以此為基準的貸款利率也將是市場化的，這就形成了真正的市場化利率改革；

瞭解了LPR之後，我們就知道，LPR並不是為了房貸而生，而是為了利率市場化而生，所以還在擔心房貸利率要上漲的朋友們可以放心了。

房貸新政的出臺，對於購房貸款有以下幾點改變

1. 最新貸款利率參考LPR+基準加點，過去基準利率*上浮或下調係數的計算方式做廢；同時，設定貸款利率下限，最低不得低於LPR，二套至少加60基點。

2. 個人可與銀行約定利率重定價週期，最短為一年，增強了貸款利率調整的靈活性，而過去只有基準利率改變才會對已放貸的產生影響；

3. 在國家統一的信貸政策基礎上，各省可根據市場及本城市的實際情況調整利率加點。

4. 已發放貸款及已簽定合同的不受影響，10.8號以後簽定合同的按新政策執行，公積金貸款不受影響；

從中我們可以看到，

第一，利率計算方式發生改變，基準利率退出歷史的舞臺，未來利率是提高還是降低取決於LPR的變化，而LPR是根據市場的變化而發生改變，每月20號由央行發佈最新LPR利率，使得貸款利率更加貼近於市場；

市場上錢多的時候，LPR就會下降，市場上錢緊的時候，LPR則會上升，市場反饋更快。

第二，基點的增加權利仍保留在政府手裡，各級政府可以更靈活的根據樓市情況進行靈活調控；市場熱度過高，仍可以提高基點，增加購房成本來降溫樓市；

第三，對於借款人來講，可以更加靈活的管理自己的貸款利率，以前只能依靠央行調整基準利率，而以後可以通過對未來經濟形勢的判斷，有計劃的設定利率重定時間，做好財務的規劃；

新政的出臺，對購房者影響不大，房貸利率僅僅是改革的配角。

其實仔細一想就清楚了，如果想降低房貸利率，可以直接降基準利率就可以了，不光新貸款的降了，連以前貸款的也降了。

而實際情況是，雖然房貸要以LPR為基準來計算了，但利率基點仍保留了政府手裡

也就是說，雖然LPR可能會持續走低，但為了保證整體樓市平穩，保障房貸利率市場的穩定，完全可以通過提高基點來達到目的。

LPR降20點，基點再加上20點，實際並沒有發生改變。這和目前依然還是房住不炒的大環境是有直接關聯的。

回看新政改革的目的就對此有十分清楚的認識：

1. 為了貫徹房住不炒的定位及市場長效機制。

2. 為了確保區域差別化住房信貸政策有效實施。

3. 保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

這次改革是有前提的，就是在房住不炒的大基調下進行的改革，雖然利率要更加市場化，但房住不炒這根紅線不能觸碰，這是前提條件，而且調整之後要保持房貸利率的基本穩定，不能出現大的波動，這是要求。

再聯想起之前央行副行長劉國強在8月20號的吹風會上說的，房貸利率由參考基準利率改為參考LPR，但最後出來的利率水平要保持基本穩定，房貸利率不會下降。

小崔聊房

2019年8月25日，中國人民銀行發佈《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，可能原文有些朋友看得一愣一愣的，不知道房貸利率到底是升還是降，那麼，在此就用簡單易懂的話來解釋一下。簡單來說就是：

1.以後LPR（貸款市場報價利率）取代基準利率，比如：最新的LPR為5年期以上4.85%，和4.9%的基準利率相差無幾。

2.最新房貸利率10月8日開始執行，此後新發放的房貸，其利率根據LPR上浮，具體上浮多少“因城施策”，LPR可以每年調整一次（和原來執行基準利率時一樣）。

3.首套房不得低於LPR（不得下浮），二套房貸和買商業辦公用房的利率最低不得低於LPR+0.6%，按當前最新LPR算是5.45%。

4.2019年10月8日前，已發放的房貸和已籤合同還未放款的仍按原合同約定執行；5.公積金貸款利率暫不調整。

說得再直白一點就是：原來基準利率4.9%，現在LPR是4.85%，可以理解為首套房貸利率微微降了一點。現在二手房貸和買商辦房最低不能低於5.45%，本來基準利率上浮10%是5.39%，所以可以理解為二套房和商辦房貸款最低利率微微漲了一點。

顯然，在剛開始執行LPR的時候會以穩定為主，和原本執行基準利率不會相差很多，只是換了一種利率制定標準。本次新政從10月8日開始執行，對於此前已經買了房子正在還貸的人來說：好消息是，以後不用擔心加息使得月供增加；壞消息是，也別指望降息能少還月供了。

而對於還未買房的人來說，如今利率和此前尚無太大變化，至於今後利率是漲是跌，這還要看屆時的大政方針，不過從目前來看，央行已經提前明確表態“房貸利率不下調”。執行LPR要降低的是實業企業的融資成本，讓資金流向實體經濟，脫虛向實。此外，從當前“首套微降、二套微漲”的結果來看，還是堅持“房住不炒”，支持剛需，抑制炒房。

都教授說房

如果你全款買房，這個政策跟你一點關係都沒有。如果你用公積金貸款買房，這個政策跟你也一點關係都沒有。需要用商業貸款進行買房的人們會受到一些影響。關於影響如何，我的看法是，確實存在房貸利率上漲的可能，但大概率是不會發生太大變化的。不過，一切都只是推測，因為它有很多不確定的因素。

如果10月8日以後你買房的利率低於10月8日以前，不要高興太早，也許11月你的利率就又升上去了。可能不會變化這麼快，但確實變化會更加頻繁。<strong>

銀行研究僧

買房需花更多錢嗎？這個應該是現在申請房貸的利率與國慶後申請房貸的利率相比較，看看國慶後的利率是否更高！

先來看看微信群的重要消息！從這個可以清晰的看到是利率會大幅度增加的

從這個圖片分析國慶後利率會提高，申請房貸相比現在會增加利息負擔。那麼這個消息可信度高不高？我們稍後繼續分析

1.當前房貸利率是多少？

我們先來看看當前的房貸利率，目前以廣州為例，主流房貸利率是上浮10%，也就是在基準利率4.9%的基礎上上浮10%，年化利率是5.39%

如果按照等額本息申請100萬純商業，30年，利率上浮10%，月供是5609.07元。當然不同地區，不同銀行，客戶資質不同，利率略有不同。

清楚當前利率，知道當前月供後，就可以看看國慶後是多少了。

2.國慶後的利率會是多少？

從這個公告可以知道，國慶後申請房貸的利率需要以9月份的貸款市場報價利率為定價基準，在這個基準利率理論基礎上加點才是市場的房貸利率，這個市場報價利率是全國統一的，但是加點可能因為不同城市，不同銀行有所不同。

2019年8月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效，那麼下一次發佈LPR是何時呢？2019年9月20日，故而國慶後執行的LPR目前是不知道的。另外各個城市各個銀行在LPR基礎上加點也尚未公佈，所以我們目前真的無法知道。

既然都不知道國慶後的利率水平，談何知道國慶後的房貸利率，所以從這個角度來分析，我們無從知道國慶後貸款買房是否會多付利息。

回答本問答開頭的話，國慶後基準利率上調為5.5%是徹頭徹尾的假消息，即便國慶後真的執行這個利率，也是純屬巧合。

3保持平穩

國慶後的LPR是多少需要2019年9月20日才知道，所以現在我們沒有穿越的能力，但是我們知道當前的央行基準利率是4.9%，而當前的LPR的4.85%，這個大概也可以看出LPR不會與基準利率大幅度背離的。

央行的基準利率作為國家金融調控政策基本政策，在一定時間內會保持穩定，但是LPR則可以靈活的反應當前市場對於資金的供求關係。

可以說LPR基本上是圍繞基準利率上下波動的，也不會偏離太多。所以從這個角度分析，現在的利率和國慶後的區別不會太大的！

我們來看看，過往的貸款利率史，最近30年利率最高的是1989年，年化利率19.26%，非常恐怖，之後有上下起伏，逐漸降到現在的4.9%這個過去30年來最低的一次，現在的利率相當於當年的25%，這個是相當大的下降了。

最近12年則是利率最高是2007年7.83%，現在的利率相當於62.58%，這是經過12年的調整逐漸降下來的。

看似調整的幅度很大，其實是經過多年的積累才慢慢變化的，故而LPR也會保持一定的穩定。

4其他貸款受影響嗎？

新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價 基準 加點形成，故而這個LPR政策僅限於房貸，在這裡房貸又是僅限於純商業，或者公積金商業貸款的商業部分，因為“公積金個人住房貸款利率政策暫不調整”。所以其他的貸款比如經營貸，信用貸暫時都不受影響！

5之前申請的不變

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

如是之前申請的房貸，哪怕已經審批通過的，都不會受公告的新政影響。

6現在申請好，還是國慶後申請

按照公告，現在申請的房貸按照央行基準利率基礎上上浮一定的房貸比例，比如廣州主流的銀行是上浮10%，也就是房貸年化利率是5.39%，基本上選擇申請就可以享受這個利率了。

建議審批通過後，先不要辦理遞件過戶手續，然後坐等國慶後的LPR結果以及加點結果。

如果LPR加點結果比現在的執行利率高，則按照當前利率遞件過戶放款，則可以享受較低的央行基準利率上浮利率的較低利率。

如果LPR加點結果比現在的執行利率低，則重新申請房貸，則可以享受LPR利率加基點的較低利率。

總之可以進退自如，節省利息。

7以後更多信貸會採取LPR利率

由此可以看到部分銀行已經開始在考慮使用LPR利率加點的方式得到非房貸的利率，不同的客戶資質，會有不同的貸款利率。

由於LPR更反映當前的貸款利率，相信以後會有越來越多的信貸產品採用LPR利率。

南方房產

這個就要看你10月8日之前買房的方式，甚至是買房的合同是如何的了！

如果你是全款買房，那麼LPR的新政策出臺，對於你是沒有任何影響的。但是如果你是貸款買房，那麼影響就要看你所在地區，所簽訂的合同利息而定了。

首先，我們要 明白新的LPR機制：

1）“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。

2）以後的LPR是有浮動的，10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

3）10月8日後商業，辦公樓，商住同樣也是不低於5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

其次，我們要了解LPR的定價機制：未來的ＬＰＲ＋城鎮要求點數＋個人徵信決定了你有貸款利息。

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

說得簡單點，LPR是國家調控的，大家都是相同的，但是你的個人徵信和所在城市的要求點數是不同的。如果你所在城市炒房非常嚴重，並且你的個人徵信不好，那麼很有可能會比別人付出更多的貸款利息。

最後，我來解釋下，10月8日新政以後，貸款買房要花更多的錢了嗎？

答案是有些地方的人可能優惠了，而有些地方可能需要增加購房成本了。

舉兩個例子來解釋這個問題：

就好比上海：

對於優質客戶來說，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客戶則是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

但是10月8日以後，銀行的款利率統一更改，變成了4.85%，也就意味著這些首套房的上海客戶，會比原先購買房產貸款的優惠利率所有提升，直接加重了貸款的壓力，增加了購房成本。

但是對於北京來看：

其實就有些優惠了，因為北京的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%！那麼，如果10月8日以後按照統一的LPR4.85%利率來計算的話，其實等同於優惠了不少，減少了許多購房者貸款的壓力。

結論：

LPR的實行其實給予國家調控房價，抑制炒房更有利的目的。

因為以前的基準利率是不變的，甚至很久才會變動，而未來的LPR是可動的，是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，並考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎上加減點確定。

所以，未來對於房價的調控其實更自由，也說明了“住房不炒”未來會持續貫徹，降低炒房貸款增加的風險。

琅琊榜首張大仙

根據查閱中國人民銀行微信公號8月25日發佈的房貸利率調整的相關文件，個人房貸將迎來重大變化。可以總結為以下幾點：

一、正式實施的時間窗口

國慶黃金週第一個工作日2019年10月8日成為新政的新時間窗口！

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

二、信貸政策反應新的導向

“房子是用來住的，不是用來炒的”是本次新的信貸政策傳導的最大亮點！央行利用信貸政策調節住房市場，瞭解信貸市場的人們根據歷史規矩，必然心生敬畏之心！在信貸政策的導向下，真可謂幾家歡喜幾家愁！炒房者對未來住房市場的走勢新生許多不安。同時，住房剛需者期盼房價快速、大幅度回落！

但是，筆者判斷，維穩的主基調不會發生根本變化。特別是短期有購房意願的，對房價不能有太高的預估！

三、貸款利息的確定

新的貸款利息依然是根據央行的“基準貸款利率”確定，僅對最低貸款利率做出明確規定，具體的貸款利息由商業銀行與借款人自行協商確定，市場化機制更強了。同時，已經確定的貸款利息，整個合同期限內都固定不變，給借款人控制貸款成本提供了理論基礎。

最低貸款利息確定的實例：假如2019年8月26日貸款基準利率是4.9%，那麼首套住房貸款利率不低於4.9%；二套住房貸款最低利率加60個基點，即4.9+0.6=5.5%！

同時，10月8日以後的利率，強調的是在“官方指導的最低利率”之上的協商機制，市場機制和充分競爭的無形之手形成利率機制。理論上議價的空間和彈性會比較大，同時優質客戶資源將是各商業銀行搶佔的主要對象！

四、人們比較關心的幾個問題

1、"買房需花更多錢了嗎？"

筆者判斷，10月8日以後與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。但同時也傳遞一個信號：貸款利率進一步市場化，最終確定的貸款利率將由商業銀行與借款人協商確定，一貫徵信優質的個人，將享受到更多的優惠！一部分掌握金融資源的個人，也會得到更多實惠。因此，更多的人享受到的市場利率與改革前變化小或者略有降低。當然，徵信有問題的個人，在逐步改革的過程中，要麼繼續貸不到款，要麼享受貸款利息更高的溢價！

2、房價會不會跌？

房價受控因素不是單一隻有財務成本，因此單一利息成本不會直接左右房價，房價的漲跌也不僅僅受到信貸政策的影響，因此短期的房價不會大起大落。整體來看，短期房價依然延續改革前的維穩基調！上漲動力強的恆強，滯漲或者下跌的城市也將延續自己的步伐。

同時，凡是無視信貸政策力量的，最終都害了自己。隨著購房環節成本、以及持有成本在信貸政策的作用下，房價必然按照計劃健康運行！各位看官可以“讓子彈多飛一會”，子彈也不會永遠在飛行過程中！

五、綜述

根據最新的貸款利率形成機制，以及市場充分競爭的趨勢，筆者判斷貸款利率總體運行平穩，將在基準貸款利率和最低貸款利率之上良性發展，不會給貸款買房增加額外的成本。徵信良好的借款人可以選擇接近或者等於“最低貸款利率”貸款買房，總體成本可控可預期！

順通財稅段賢明

• 房貸利率新政策
  
  

2019年8月末，央行發佈了房貸利率新政策的有關規定，並自2019年10月8日起開始實施，其內容立刻引起了社會各界的廣泛關注。究其本質，變化主要體現在以下兩個方面:

第一，此次調整僅涉及商業性住房按揭貸款，並不包括公積金住房貸款；

第二，此次調整主要針對的是房貸利率定價基準，原先是在央行貸款基準利率基礎上進行上浮或者下調，新政策執行後主要根據當期的貸款市場報價利率，也就是LPR。

• 新政策帶來的影響

舉個例子: 目前央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，小A現在買首套房若執行利率是上浮10%的話，那就是5.39%；若是下調10%的話，那實際執行利率就是4.41%，比央行基準利率有可能高也有可能低。而等到10月8號以後，小A買房根據的是當期LPR數值，例如8月份5年期以上的LPR為4.85%，此時小A買房的貸款利率至少也得在4.85%以上，絕無可能出現4.85%以下的情況。當然，若小A是二套房的話，定價基準會加60個基點，也就是5.45%，買房成本會進一步提升。

另外，LPR是一個動態變化的數值，每月20號會公佈一次。若房地產市場不景氣出現供大於求的情況，那麼當月20號公佈的LPR必定會降低，帶來的改變就是在接下來的一個月，購房者買房成本會有所下降；若大家都因為成本低而去買房的話，又有可能導致出現供少於求的情況，那下一個月20號公佈的LPR必然會升高，相應的買房成本支出會增大。

尤其結合近一年來的房地產市場大環境來看，國家“房住不炒”的態度是堅定且不可動搖的，絕大多數的業內人士都不看好房價的增值空間，房地產市場供大於求的幾率明顯要更大一些，也就是說LPR極大概率會逐漸降低，帶來的影響就是買房者支出成本會出現明顯的下降。

綜上所述，隨著10月8日開始執行新房貸利率政策，對於潛在的商業性住房按揭貸款客戶來說，每月償還的房貸金額有可能比現在多，也有可能比現在少，主要取決於當月的LPR以及各家商業銀行的商貸政策。但從概率上來看，購房成本降低的概率要明顯大於增加的概率！大家覺得呢？

奇葩財經說

具體花錢多，還是少，無法確定。和買房的時間、城市、選擇的房源等等關係密切。

中國人民銀行發佈的《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，宣佈房貸利率從之前參考“基準利率”，調整為參考“貸款市場報價利率（LPR）”同時提出：5年以上首套房貸利率不得低於LPR，二套住宅利率LPR+60個基點。

　　第一期LPR是4.85%，似乎新定價機制之下，個人住房貸款利率低了 —— 但這個利率由18家各類銀行報價數據去掉最高和最低報價後取平均值決定的，是每月浮動的。另外，允許房貸利率因城制宜，這樣靈活性更大，不確定性也更大。

　　更需要注意的是，新定價機制也意味著，此前的85折、9折等住房貸款優惠不復存在了。新政實施後，將不會再出現房貸利率打折的情況。

一、房貸利率政策為何調整？

　　2015年10月24日後，房貸的貸款基準利率就沒有再變化。央行為了解決“融資貴”難題，才推出貸款市場報價利率(LPR)，推動提高貸款實際利率。

　　因為按新的定價方式，以後就不會有房貸利率可打折的現象了。

二、調整後最低利率提高還是下降了？

　　根據上述規則，按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日後新發放的住房個貸，首套房的利率不低於4.85%，二套房不低於5.45%。

　　看似是比之前的基準利率是降低了。但是這個是每個月不斷變化的，每個月的結果都是受房地產市場變化影響的，第一個月看似降低，以後也許某個月就會高於以前的基準利率，所以這個問題是不斷變化的。

三、實際房貸利率會下降還是上升？

　 因為之前基準利率可以有折扣，優質客戶的折扣還很高，所以相對來說利率很低的。但是LPR政策出臺後，不再可以打折。以前有折扣地區的一些潛在購房人的利率將上升。因此新的LPR會對優質客戶產生輕微影響，但是對絕大部分購房人來說影響並不會太大。

四、公積金貸款買房的利率調整嗎？

　 公積金個人住房貸款利率政策暫不調整，仍按照2015年10月24日後的調整並實施的。

五、在還貸中的房貸利率會調整嗎？

　　個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，已在還貸中的個人住房貸款利率仍按原合同執行。即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。已經簽訂了貸款合同還未放款的，也按照合同約定的利率來。

六、合同期間房貸利率可變嗎？

　　根據新政，申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

　　也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。

七、每個城市的商業房貸利率會不一樣？

　　按照“因城施策”原則，以後各省份可根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　同時，根據各省級的加點下限，各大貸款銀行可結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

八、每個貸款人的房貸利率會不一樣？

　　每個城市、每個銀行利率都可能變化，在同一家銀行的不同客戶，因為資質的不同，包括個人信用、經濟收入、負債率、抵押物資質等，貸款利率也會有差異性。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時就得注意個人信用的積累。

九、對房價變化會產生什麼影響？

　　此政策調整，就是落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向，為保障首套房的剛需置業需求。政策為了平穩房地產，所以未來房價肯定會穩中有降。

國家為控制房價過高，控制房地產泡沫，也是不斷調整各種政策。總之，搞清楚國家的政策導向，緊跟國家的步伐，共同創建更加和諧美好的新生活。

房家衛士

根據《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示，從10月8日起，中國個人住房貸款將告別以“基準利率”上浮或折扣時代，取而代之的是與“LPR利率”掛鉤的時代。當通知出來後，房君也第一時間對此發文進行了解讀，新老房貸利率機制，主要體現在3個變化：

1. 貸款基礎利率參照依據發生變化。以前是央媽規定一個基準利率，目前是4.9%，房貸利率在此基礎上浮或者下降，形成折扣，過去房貸有在基礎利率上打7折、8折情況，現在不少城市在基準利率上浮1到3成。現在新規是以市場報價利率（以下簡稱LPR）為基礎（基準利率說法正式退出歷史舞臺），這個市場報價利率目前由18家各類銀行組成報價數據，去掉最高和最低報價後，取平均值。注意，這個報價平均利率是商業銀行針對最優質客戶的利率，其他利率需要在此基礎上加點生成。

2. 目前5年期以上LPR是4.85%，央行要求全國首套房利率不得低於這個數據，二套房不得低於LPR+60個基點，即5.45%。但是，LPR每個月都會調整，這是8月20日的市場報價利率，到10月8日實行，假如你簽訂的購房合同是10月9日，那麼參照的9月20日的LPR利率，那時候的利率是多少？我們到時候才知道。

3. 按照“因城施策”原則，省級人行指導市場利率定價機制。根據當地房產市場形勢變化確定首套房和二套房貸利率加點下限。前面提到的4.85%和5.45%僅僅是基礎，各地可以在此基礎上確定加點數。因此，基礎利率固然重要，至於加多少，這個由省級人行指導定，顯然這個才是最終利率水平。如果當地房價上行壓力大，那自然就加得更多，說到底，現在的LPR是市場利率定價機制+行政手段相結合。

10月8日以後，在房貸利率新機制下，買房需要花更多錢嗎？

對於這個問題，要分別來看待，但整體上應該不會。以上海為例，由於其房貸利率在基準利率基礎上有一些折扣，比如在此前的基準利率4.9%上打9折，那麼，實際房貸利率就只有4.41%，如果在LPR新機制下，那麼就取消了折扣說法，最低利率統一為4.85%，顯然房貸利率更高了，購房者需要花更多的錢。不過，此前簽訂合同的仍然按原合同執行。

但現在絕大多數城市房貸利率都在基準利率之上，所以，新的LPR利率機制下，結合國際貨幣寬鬆環境，房貸利率理論上長期應該是下降，但由於樓市調控加持，最終利率還要看加成點數來定，各地樓市情況不一樣，加點也會有所區別。不過，從調控來看，如果在10月8日以後，你所在城市樓市上行壓力不大的情況，在這以後買房，房貸利率不會增加，甚至還有可能減少。當然，臨近年底，各大銀行資金相對緊張的情況下，難有下調空間，預計最早要到明年開年才會有利率降低空間。

對於LPR政策看法：

這個政策早在上個世紀30年代的美國就開始施行，我國現在推行LPR利率政策，主要目的就是為降低實體經濟融資難、融資貴問題，通過掛鉤市場利率報價，打破商業銀行設定利率下限，擾亂市場秩序。房君認為，利率貼近實體經濟市場，這是一件好事。但對於房貸利率來說，由於仍然受到調控政策影響，正如央行要求的一樣，短期內不會有什麼實質性變化，如果有的話，那也是看樓市的運行情況而定。對於我們個人購房者來說，還是應關注房價變化為主。

專聊房君

關於這個話題，之前回答的已經很多。但是，理論性太強，很多人不一定能看得懂。

並且，這個問題問的是今後買房會不會多花錢，這裡，我用最通俗的說法談一下我的看法。

首先，今後買房的利率有了“下限”。

相對於以前首套房利率的提高，這一次政策的變化，最大的影響就是今後買房利率有了“下限”——首套房不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點。

從買房花錢的角度看，今後，那種打折的利率基本上不存在了。

這樣看，我認為買房，即便是買首套房，多花錢的可能性增大了，而少花錢的可能性降低了。

第二，今後錢少的人買二套房可能會更困難。

前面已經說了“下限”。二套房以及多套肯定要多花錢。

不過 ，炒房的人可能不會在意這些錢。受影響的，是那些有投資意向剛需們。

今後，錢少的人想要進軍炒房行業，或者想買第二套房，需要多花錢了。

這是一個最明顯的結果。

至於能不能遏制炒房，那就不一定了。

第三，熱點地區的購房需求，可能會更加困難。

由於LPR的多變性，房貸利率將成為一個充滿變數的概念。

不過，熱點地區的利率，上升的可能性會更大。

熱點地區的購房者，還是有可能會多花錢。

第四，個人徵信的問題，也會影響買房的成本。

從以上四點看，新政策以後，買房，會不會多花錢，已經很明白了。

我的看法是，會多花錢。

而這一政策，肯定會延續很長一段時間，畢竟對遏制炒房還是有意義的。

關鍵字: 房產 房貸利率 宏觀經濟