新力控股通过上市聆讯：大跃进式发展埋雷

大鱼吃新贵

10月23日，新力控股通过港交所聆讯，农银国际和华泰金控为其联席保荐人。

在房地产行业面临政策收紧、融资难的困境中，大多数上市公司选择卖地求生，对于中小型房企来说，寻求上市是获得融资的最优渠道。纵观今年上市的银城国际、中粮控股、德信地产无一不是成立超20年的老牌企业，然而年仅9岁的新力控股为何年纪轻轻却可以在如此恶劣的大环境成功上市呢？

从招股书中不难看出，在新力控股成立的9年中，净利润、销售规模都实现了倍数增长。2016~2018年净利润分别为1.3亿、2.78亿和5.55亿；合同销售额分别为161.3亿、428.1亿、887.3亿；毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%。

据克而瑞公布的“2018年中国房地产企业销售TOP200榜”，新力地产以877.3亿元的销售总额排名全国第33位。

然而爆发式增长的背后都难过现金关，这也是为何新力控股急于上市的原因。

据招股书显示，2016~2018年新力控股流动负债分别为137.6亿、366亿、595.5亿，截至今年3月底已升至640.6亿，同样实现了倍数增长。新力控股净负债率更是高达285%，2018年中国上市房企净负债率榜单中，平均净负债率仅为78.4%。而2016~2018年各年末，新力控股的现金及银行结余则分别为10.33亿元、42.83亿元和100.65亿元。

截至2019年7月末，新力控股依靠杠杆合计拥有110个物业项目，约1500万平方米规划建筑面积的土地储备，其中55个位于江西省。一方面是为实现高速扩张而加的杠杆，另一方面新力地产在全国扩张之路上并未摆脱江西房企本色。从招股书中可以看出，新力地产的主要销售额和土储均集中在大本营江西和发源地南昌，并受本地经济发展的制约。

上市之后的新力控股若在房地产经济的调整期持续加杠杆，以保持全国扩张的脚步，势必是存在风险的。

除了即将到期的债务和对江西的依赖，新力地产“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转速，更是潜藏着回款不及时可能导致的资金链断裂风险。此外，在兼顾速度时质量往往被企业所忽略，招股书显示，新力在2016~2018年期间因违反环境法规共被罚款3070万元。

因此，新力控股上市后虽能解燃眉之急，但若不能降杠杆并提升回款能力，在后续扩张中也将面临目前房企的普遍难题——融资难、资金链承压。在房企残酷的竞争中，大鱼吃大鱼已成常态，那么大鱼吃新贵也不足为奇了。