2016年4月末，南京市發改委發佈了關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》，南京“限價令”橫空出世。
白駒過隙，南京限價令出臺已有三年半時間了。在限價令的“庇護”之下，南京一路瘋漲的房價得到了一定遏制。然而，隨著限價福利盤的逐漸消失，高價地的陸續上市，我們發現江北樓市早已暗流湧動、亂象叢生。
江北多個板塊賣不動的，賣的動的盤都在明著漲！限價下開發商四大套路變相偷偷漲！也有一批樓盤掀起“假漲價”風波……
明著漲！橋北、六合、核心區、雨山路多個樓盤漲價
我們曾曝過一則小道：今年江北新房的價格可以在原先基礎上上漲5％。而實際上，今年江北多個區域的房價天花板被打破，“漲價領銷許”已經成為一種普遍現象。橋北、六合、核心區、雨山路多個板塊，賣的動的，賣不動的都在漲價領銷許：
橋北：
金象朗詩紅樹林從2016年8月首開以來，一直保持著27803元/㎡的均價，就在今年5月新領銷許價格為28915元/㎡，漲價1112元/㎡，也是其面市三年來首次漲價領銷許。
中建國熙公館7月新領銷許的價格達到了29250元/㎡，漲751元/㎡，打破了橋北新房的房價記錄。
大華錦繡華城閱江山高層去年開盤均價19434-19998元/㎡；今年高層銷許均價19894-20774元/㎡，房價上漲430-776元/㎡左右。
雨山路：
中交錦蘭薈去年11月銷許均價19620-20263元/㎡，今年開盤均價21700元/㎡，整體均價上漲了約1500元/㎡左右。
力標贊城去年10月銷許均價僅19599元/㎡，今年新領銷許均價達到了21520元/㎡，均價上漲1921元/㎡。
江山薈去年12月1、7號樓開盤價格27834元/㎡，今年10月底開盤均價27979元/㎡，微漲145元/㎡。
六合
冠城大通藍郡去年8月新領銷許的價格為13800元/㎡，而今年5月，收官房源的價格達到了14850元/㎡，房價上漲1050元/㎡。
核心區
綠地海悅去年9月底開盤均價僅29799元/㎡，而今年6月底住宅收官，整體均價達到了31000元/㎡。
暗著漲！限價令下，開發商偷偷漲價的四大套路
“漲價領銷許”大多會將漲幅控制在政府規定的範圍內，但明槍易擋、暗箭難防。在江北，除了明著漲價的樓盤外，還有一批樓盤研究出限價時代的一套求生法，通過變相漲價的方式以獲得利益最大化：
套路1：高低配、下挖地下室
價格高低配、下挖地下室，這是江北樓市中最常見的突破限價的套路。當前在江北核心區乃至整個江北，有不少疊墅和高層住宅，都挖了地下空間當做1樓的底躍，算成使用面積對外售賣，目前江北新區的熱門樓盤江與城、新城金陵樾等都是通過這種方式來獲取最大的利潤成本。
如江與城，整體均價雖維持在30500元/㎡的限價紅線上，但由於下挖地下室，其正常樓層的房源實際單價達到了3.2-3.3萬/㎡。
不過，上週出讓的核心區G13地塊的掛牌文件，清晰的寫到：該地塊地下空間僅可作為停車、儲藏、消防、人防等配套設施使用，不得與住宅內部空間直接連通。，出現這樣的限制條款，意味著該地塊沒有底躍戶型，這樣的限制條款是否成為常態，我們拭目以待。
套路2：“曲線救國”，精裝改毛坯
橋北一家樓盤通過精裝改毛坯的方式實現了實質性的漲價。這家樓盤去年11月精裝修開盤價格為20599元/㎡，今年5月底開盤，精裝改毛坯，均價為18600元/㎡。而就在上個月，該樓盤再次開盤，同樣為毛坯房源，均價上漲了1900元/㎡。
通過曲線救國，先精裝後毛坯的方式，如今這家樓盤毛坯房源的均價和此前精裝房源均價基本持平。
套路3：綁定精裝修，簽訂特殊條款
在高新，曾出現過這樣一家福利盤。這家樓盤銷許審批為毛坯，單價在1.5萬/平以內，頗受關注。但買房人在看房時卻被告知購房前需要先行繳納一筆 40 萬元的精裝修費用。主要形式是額外簽訂一份 " 精裝修協議 "，標準是 4000 元 /㎡，無論是購買何種戶型，均需要先向開發商繳納 40 萬元，屆時再按照多退少補原則，進行補差退還。
為了規避風險，買房者被要求籤訂一份 " 精裝修協議申請書 "，內容大概是購房者自願提出申請，請開發商對自家房屋進行裝修。不過，由於浦口區房產交易中心的約談介入，這件事情最終不了了之。
套路4：價格不變，精裝減配
同一家樓盤，前後兩批房源精裝標準不同的情況在江北樓市中也偶有出現。江北直管區一家樓盤雖然未漲價，但前後兩批房源相比精裝修少了科技系統。無獨有偶，江北共建區的一家樓盤也出現了前後兩批房源標準有變的情況。
限價之下，不少開發商喊出了“成本優化”的口號。“精裝修”不再只等同於高品質裝修，而成了突破限價、成本優化的一條捷徑。
假漲！一批去化平平的樓盤也喊漲，是煙霧彈還是
除了明著漲和暗著漲的樓盤外，有一些去化平平樓盤義無反顧地喊漲，這究竟是唱的哪出戏？我們做了如下猜測：
①假漲價，真促銷
一些樓盤由於先天條件不佳，本身到訪率不高，去化情況一直平平無奇，所以採用逆向營銷的手段，明面上漲價，放出營銷噱頭，使購房者恐慌心理瀰漫，私下裡或採取特價房等手段給予一定的優惠。高報價高折扣，房子去化反而會更快。
②鄰居漲，我也漲，能賣一套是一套
我們在和一些開發商溝通過程中也發現，一些開發商一直在對標鄰居盤。在看到周邊盤有漲價的跡象後，認為自身價值不輸鄰居盤，便跟風，能賣一套是一套。
③限價放鬆，不漲白不漲
今年的限價有鬆動的跡象，開發商或會抓住限價紅線微調的機會，先漲一波。儘管項目本身去化不行，但通過漲價，提高買房人心理預期，哪怕後期再給出一定優惠，獲取的利潤也許會超過前期。
往往假漲的樓盤並沒有敢上漲的決心，只是在和買房人打心理戰。提高買房人對項目的價格預期之後，突然拿到銷許說，價格很低，這也非常有利於吸引人氣。
寫在最後：
在江北，真正漲價的樓盤確實不少，但是也不排除有部分樓盤利用漲價的幌子誘導，放煙霧彈促銷。
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