2016年4月末，南京市发改委发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》，南京“限价令”横空出世。
白驹过隙，南京限价令出台已有三年半时间了。在限价令的“庇护”之下，南京一路疯涨的房价得到了一定遏制。然而，随着限价福利盘的逐渐消失，高价地的陆续上市，我们发现江北楼市早已暗流涌动、乱象丛生。
江北多个板块卖不动的，卖的动的盘都在明着涨！限价下开发商四大套路变相偷偷涨！也有一批楼盘掀起“假涨价”风波……
明着涨！桥北、六合、核心区、雨山路多个楼盘涨价
我们曾曝过一则小道：今年江北新房的价格可以在原先基础上上涨5％。而实际上，今年江北多个区域的房价天花板被打破，“涨价领销许”已经成为一种普遍现象。桥北、六合、核心区、雨山路多个板块，卖的动的，卖不动的都在涨价领销许：
桥北：
金象朗诗红树林从2016年8月首开以来，一直保持着27803元/㎡的均价，就在今年5月新领销许价格为28915元/㎡，涨价1112元/㎡，也是其面市三年来首次涨价领销许。
中建国熙公馆7月新领销许的价格达到了29250元/㎡，涨751元/㎡，打破了桥北新房的房价记录。
大华锦绣华城阅江山高层去年开盘均价19434-19998元/㎡；今年高层销许均价19894-20774元/㎡，房价上涨430-776元/㎡左右。
雨山路：
中交锦蘭薈去年11月销许均价19620-20263元/㎡，今年开盘均价21700元/㎡，整体均价上涨了约1500元/㎡左右。
力标赞城去年10月销许均价仅19599元/㎡，今年新领销许均价达到了21520元/㎡，均价上涨1921元/㎡。
江山薈去年12月1、7号楼开盘价格27834元/㎡，今年10月底开盘均价27979元/㎡，微涨145元/㎡。
六合
冠城大通蓝郡去年8月新领销许的价格为13800元/㎡，而今年5月，收官房源的价格达到了14850元/㎡，房价上涨1050元/㎡。
核心区
绿地海悦去年9月底开盘均价仅29799元/㎡，而今年6月底住宅收官，整体均价达到了31000元/㎡。
暗着涨！限价令下，开发商偷偷涨价的四大套路
“涨价领销许”大多会将涨幅控制在政府规定的范围内，但明枪易挡、暗箭难防。在江北，除了明着涨价的楼盘外，还有一批楼盘研究出限价时代的一套求生法，通过变相涨价的方式以获得利益最大化：
套路1：高低配、下挖地下室
价格高低配、下挖地下室，这是江北楼市中最常见的突破限价的套路。当前在江北核心区乃至整个江北，有不少叠墅和高层住宅，都挖了地下空间当做1楼的底跃，算成使用面积对外售卖，目前江北新区的热门楼盘江与城、新城金陵樾等都是通过这种方式来获取最大的利润成本。
如江与城，整体均价虽维持在30500元/㎡的限价红线上，但由于下挖地下室，其正常楼层的房源实际单价达到了3.2-3.3万/㎡。
不过，上周出让的核心区G13地块的挂牌文件，清晰的写到：该地块地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接连通。，出现这样的限制条款，意味着该地块没有底跃户型，这样的限制条款是否成为常态，我们拭目以待。
套路2：“曲线救国”，精装改毛坯
桥北一家楼盘通过精装改毛坯的方式实现了实质性的涨价。这家楼盘去年11月精装修开盘价格为20599元/㎡，今年5月底开盘，精装改毛坯，均价为18600元/㎡。而就在上个月，该楼盘再次开盘，同样为毛坯房源，均价上涨了1900元/㎡。
通过曲线救国，先精装后毛坯的方式，如今这家楼盘毛坯房源的均价和此前精装房源均价基本持平。
套路3：绑定精装修，签订特殊条款
在高新，曾出现过这样一家福利盘。这家楼盘销许审批为毛坯，单价在1.5万/平以内，颇受关注。但买房人在看房时却被告知购房前需要先行缴纳一笔 40 万元的精装修费用。主要形式是额外签订一份 " 精装修协议 "，标准是 4000 元 /㎡，无论是购买何种户型，均需要先向开发商缴纳 40 万元，届时再按照多退少补原则，进行补差退还。
为了规避风险，买房者被要求签订一份 " 精装修协议申请书 "，内容大概是购房者自愿提出申请，请开发商对自家房屋进行装修。不过，由于浦口区房产交易中心的约谈介入，这件事情最终不了了之。
套路4：价格不变，精装减配
同一家楼盘，前后两批房源精装标准不同的情况在江北楼市中也偶有出现。江北直管区一家楼盘虽然未涨价，但前后两批房源相比精装修少了科技系统。无独有偶，江北共建区的一家楼盘也出现了前后两批房源标准有变的情况。
限价之下，不少开发商喊出了“成本优化”的口号。“精装修”不再只等同于高品质装修，而成了突破限价、成本优化的一条捷径。
假涨！一批去化平平的楼盘也喊涨，是烟雾弹还是
除了明着涨和暗着涨的楼盘外，有一些去化平平楼盘义无反顾地喊涨，这究竟是唱的哪出戏？我们做了如下猜测：
①假涨价，真促销
一些楼盘由于先天条件不佳，本身到访率不高，去化情况一直平平无奇，所以采用逆向营销的手段，明面上涨价，放出营销噱头，使购房者恐慌心理弥漫，私下里或采取特价房等手段给予一定的优惠。高报价高折扣，房子去化反而会更快。
②邻居涨，我也涨，能卖一套是一套
我们在和一些开发商沟通过程中也发现，一些开发商一直在对标邻居盘。在看到周边盘有涨价的迹象后，认为自身价值不输邻居盘，便跟风，能卖一套是一套。
③限价放松，不涨白不涨
今年的限价有松动的迹象，开发商或会抓住限价红线微调的机会，先涨一波。尽管项目本身去化不行，但通过涨价，提高买房人心理预期，哪怕后期再给出一定优惠，获取的利润也许会超过前期。
往往假涨的楼盘并没有敢上涨的决心，只是在和买房人打心理战。提高买房人对项目的价格预期之后，突然拿到销许说，价格很低，这也非常有利于吸引人气。
写在最后：
在江北，真正涨价的楼盘确实不少，但是也不排除有部分楼盘利用涨价的幌子诱导，放烟雾弹促销。
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