房地产市场，炒房者与刚需并存。对于炒房者而言，买房采用按揭贷款的方式显得并不划算，因为买房投资最需要的就是快进快出的周转模式和简便的买卖手续。常见的炒房逻辑是购房者全款买房，然后闲置，等到房价快速上涨几个月或者一年半载转手卖出，赚取一次购房差价之后，再投入下一波的买房投资和炒房活动当中。

从整个炒房逻辑就可以看出，它的利润点在于差价，所以中间成本要越小越好，如果采用按揭贷款的方式买房就会大大增加炒房者们的买房成本，所以极不划算。一般而言，采用按揭贷款买房的是刚需人群，刚需之所以称之为刚需，就在于手头上的资金不足，暂时买房能力有限，比起房价而言，收入微不足道（社科院数据，目前我国房价收入比已经到到9.3）在如此之高的房价收入比下，不得不借助于金融杠杆实现买房梦。

近些天，对于按揭贷款新消息不断，一方面，随着房住不炒的持续推进，各大城市的房地产调控政策频频加码，房贷利率在经过为期5个月的下行之后，再次回归到上浮轨道。除了这一点之外，前不久，央行发布了按揭贷款新政策。

中国人民银行最新发布的公告，从2019年的10月起，银行新发放的商业性质购房按揭贷款，利率按照最近一个月的贷款市场报价利率为基准加点组合而成，基准为LPR利率。贷款新政发布后，房地产业内引起了不小的关注，大家特别关注的是，这项贷款利率调整的政策，会不会引起买房成本上涨还是下跌，会不会导致房价出现变化等情况，那么，新规下该“买房”还是“卖房”？懂行人8字良言相劝，终于懂了。

一、房贷新政10月份已经实施，买房贷款举措有了新的变化，购房者值得了解。

房贷新政变革之后的贷款利率确定方式和依据，归结为一句话：以市场LPR为基准，在此基础上各大城市因城施策加点调节。与以往的有很大差别，在此之前都是采用央行指定基准利率，然后上下浮动的。

可以看出，与之前的按揭贷款利率确定形式大有不同。在此之前，买房贷款利率都是以央行基准利率为标准，在此基础上上下浮动进行的。从2015年到2019年的8月份，5年以上的贷款基准利率是4.90%，5年以内的贷款利率基准为4.75%。而大多数的购房贷款都在5年以上，所以4.9的基准利率也正是大家常常说的按揭贷款利率标准。

关注点：这种新的贷款利率之后，今后的利率水平会上涨还是下跌呢？

中国人民银行强调，新的住房贷款利率基本上与现有的贷款利率相持平。而原来已经办理贷款的购房者，原有的贷款利率基本上不受影响，所以不用太过担心有多大的变化，因为市场LPR走向基本上也是维持在相对平稳的水平线。

不少房地产专家指出，在房地产调控当中，利率是相当重要的方式，今后采用市场化的利率调节，则对房地产市场的调节作用可能更加明显、结果导向型更确切。因为利率由各大城市自行根据本地实际确定，在基准的基础上决定加点幅度，在房住不炒的调控大基调下，一城一策成为主要策略，房贷利率也是其一。

笔者认为，从房地产调控维度而言，在部分热点城市，很可能由于房价上涨过快、房地产过热需要应用贷款利率的方式加以调节，利率可能上浮；而在房价平稳的城市，房贷利率大体上也是相对平稳的。

二、按揭贷款新规定实施之后，现在应该买房还是卖房呢？哪种做法是聪明的，内行8字相劝：只要不炒房，都可以。

看清了按揭贷款利率的这种新转变之后，相信已经有一个清晰的认识了。接下来我们说说关于当下该不该买房的问题，或者说是该买房还是卖房的问题，哪个更加划算。笔者认为，买房与买房问题，与这一次央行贷款新政并没有太大的直接性关联，主要与买房卖房性质和目的有关。

1、出于自住的购房或者出于置换二套房的卖房，是值得提倡和支持的，任何时候都可行，这一点不用再纠结。

对于刚需人群来说，买房子是用来自住的，这一点毋庸置喙，很多人甚至是首次置业买房，或者说是二次买房，但是出于换房置业的考虑。这种买房居住属性远远大于投资属性，所以不管房价未来变化如何，该买还是应该买的，并且晚买不如早买，这是房地产业内人士孜孜不倦的劝告。

就像农村自己建造的房子一样，房子是必不可少的东西，所以不管建造房子的水泥黄沙、钢筋建材价格有多高，也需要自己建造一套房子，在城市也是如此，生活总需要房子，终归是要买一套的。

2、以炒房为目的买房、卖房，都不赞同。根据国家统计局发布的最新房价数据来看，现在全国平均房价早已在8000元以上，房价上万元的城市也此起彼伏、一波接着一波出现，面对这样的房价，刚需不是考虑买不买房的问题，更应该考虑的是何时买房的问题，不过在国家持之以恒的调控政策下，炒房已不可能。

三、最后，我们一起看看2019年下半年，房地产走向到底如何、房价变化如何。

看待房价问题，首先要看政策导向，只要房价监督管理部门的指导思想未变，那么今后房价走向如何就是一目了然的。在这个前提下，今后房地产开发商和个人购房贷款短期内都可能出现一定的收缩情况。比如说从4-5月份以来，各大城市持续上浮的房贷利率就是最好的证明，作为房价调控的有效手段，房贷利率往往发挥着重要作用。

根据2019年住建部的基本定位，稳地价、稳房价、稳预期将是主要的调控目标，从2019年3月份至今，人民日报和住建部分别在不同情境下，一再阐明这一观点。当国家明确指出不把房地产作为刺激手段之后，就更为明确地指出了房地产稳健发展的重要意义，就算是不断提高的房贷利率有可能“误伤”刚需，但是在确保房地产平稳发展的前提下，也相对值得。

所以，总结一下，未来影响房价走向的调控基调依然是房住不炒，在此前提下房价大涨大跌都不再可能。买房投资机会不再，刚需买房不是考虑房价涨跌问题，更重要的是考虑买房时间问题，选择合适的时间、合适的方式就显得尤为重要了。

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