楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我，是唐宋。
1
一个有趣的投资故事
曾经有个黄江的圈友，
手上有五套房子，
在很多人看来，
已经是老投资客了。
结果一细问，才知道，
他的五套房子，
竟然全部买在自己住的黄江范围内，
一套用于自己住，另外四套的位置
前后不超过自己所住的房子五公里范围。
他的理由很直接：
必须这样啊，我最熟悉黄江，
而且，如果不买在一起，
我怎么方便收租管理……
似乎，说的很有道理。
然而，这却是一个典型的
不爱学习、小白型、老投资者。
他白白浪费了让自己资产
得到更高回报的可能性，
且把自己放在了一个局域风险的边缘。
在专业的投资老炮眼中，
他犯了很多影响投资回报率的错误：
1、投资，要优先选择“高成长力区域”，
而不是自己生活熟悉的区域。
——这才是真正的“住投分离”。
2、要多研究所在城市的“高成长区域”。
在东莞，如果你是2015年前买入的，
那么“高成长区域”即是指“松山湖”与“南城”。
虽然以2019年当下的价格再入手，
松山湖与南城楼价已在高位，
导致其可能不再是“最高回报率”区域，
但其依然是“最保值，最抗风险”的理想投资区域。
另外，中国的任何一个一二线城市，
往往同时拥有两到三个，甚至N个新区规划，
而且，必须谨慎的是——
并不是所有城市新区都能真正发展起来，
有些城市新区，也是大坑。
所以，你需要通过研究与学习，
从众多城市新区中，
找到最可能成长起来的那一个进行投资。
3、在拥有3套房之后，
即积累了一定的房投经验之后，
可以开始考虑跨市投资、跨省投资，
中国每个城市的楼市发展阶段各不相同，
特别是2019年之后全国开始实施“一城一策”，
楼市也早已不是“全国一盘棋”，
而是“每个城市都有自己的独立行情”。
在未来五到十年，有些城市增长率可以只有50%，
而某些城市的增长率可能达到100%甚至200%，
所以，找到全国一二线城市中的
洼地城市、洼地区域，进行跨省市投资，
也可以让你获取更高的投资回报。
4、风险：老话说的好，
鸡蛋，不要放在同一个篮子（区域）里
2
另一个投资故事
今年年初，虎门圈友老孙投资了一套小刚需，
位置在松山湖北站附近2.5公里处（大朗），
四年期次新房，90平，单价1.6万。
我给他这次投资打了90分，剩下的10分是怕他骄傲，
这是一笔比较成功的投资，
为什么这样讲，原因有四：
1、他选了一个“高成长区域的价格洼地”：
松湖北站，被东莞房投圈民间投资高手
公认为松山湖未来的CBD，
成长价值排序在全东莞居首。
虽然所选楼盘不是最核心区域，
但2.5公里的范围，距离已是极近，
待CBD发展起来，可第一时间辐射到。
且价格只有1.6万，
比“真松湖十六盘”的上车盘金域松湖，
单价足足低了一万多。
2、他吃到了“线上笋”：
区域未来有大交通轨道规划；
另外，旁边有块综合体空地，一旦启动，
会带动周边地价再次上涨。
事实证明，刚刚上个月已被华润拿下。
以上利好，在圈内叫“线上笋”
3、他还吃到了“线下笋”
原业主因企业资金周转急卖，
本就比其它同区域房子低十多万，
并且业主承诺，如果能一次性付款，还能再降10万，
这一消息被他的“御用中介”第一时间透给他，
才能抢先签下。
最后一算，相当于同类盘的八折，
要知道，从投资成本角度讲，
省下的就是赚的。这在圈内叫“线下笋”。
4、该区域出租率高，能稳定产生租金“现金流“
请注意，短炒爆击的时代，已经成为过去，
2019年之后的房产投资，进入长线阶段，
这意味着什么？
意味着一套房子可能需要持有5年~10年，
才可能遇到新一波涨幅大周期。
所以，能每月产生稳定租金收益的房子，
能帮补你每月还贷压力的房子，
才是能满足未来房产投资长线作战的优质投资品。
其实，如果仅从自住的角度讲，
这套房子并不完美，
房子窗户临路边，有少许路边噪音；
所在楼层不高，采光通风不够完美；
但是，面对以上四大优点，
这些缺点已经显得微不足道了。
你必须明白，用于投资的房子，
正是因为有一些可以忍受的小缺点，
才能在价格上有成为”笋盘”的可能，
如果是完美的房子，那就只能是“贵”了，
而成本贵，是违反投资逻辑的。
一点小小的缺点，换来“八折笋”，
甚至可遇不可求的“七折笋”
你足以没事偷着乐了。
3
投资故事：凤姐变冰冰
另外，要告诉你的是，
秘密武器还在后面。
有经验的房投老炮儿，
是不会被房子的这点小缺点影响到的，
在房子过完户以后，
老炮儿会开启“房屋美颜模式”，
每一个民间房投高手，
一般也是“凤变冰”的高手，
你问什么是“凤变冰”？
好吧，想象一下，
凤姐变成范冰冰……
在房投圈，凤变冰就是指
把原来装修差的房子，通过低成本装饰，
变身成白富美般的人见人爱的房子。
我们去欣赏一位美女时，会说“一白遮三丑”；
同样的，我们去欣赏一间漂亮的房子时，也是一样。
颜值高的房子，能让因“采光、通风、临街……”等等
各种因素带来的负面清单，
降到最低。
而且，这并不需要多少钱，
有经验的高手，
用2万升级出来的效果，
能让他在卖出时，多卖20万。
可以说，凤变冰，
简直是房产增值的高级秘术。
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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