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在聊麦当劳之前，我们先从一个不靠年费赚钱的健身房谈起。

杭州有个健身房门口写着“24h营业”，活像个便利店；而当路过的人想推门进去，却发现居然有门禁，要刷卡进出。

这真的是家健身房吗？没人发传单、没人说“游泳健身了解一下”也就算了，把顾客拦在外面算怎么回事，做生意也太佛系了吧？

当你敲门进去后，发现该有的器材还算齐全，但是场地很小；也有私教带课的教室，却在墙上用大幅标语写着“严禁私教推销”；甚至健身房必备的沐浴间，这里压根儿没有。

咨询店长了解到：他们这里称为健身便利店，按月收费，每月一百多，自己在公众号或者app付费，下个月不想继续随时取消，每天还可以预约团体课时。

这实在让人有些疑惑，这家店真的能挣钱吗，这么乱来不会倒闭吧？

除去那些开业收完一波年费、第二个月卷款跑路的某连锁健身房，通常健身房的赚钱方式，就是努力忽悠顾客买个年会员卡、以及售卖昂贵的私教课程。而这家不按年收费，还不推私教课，这是要私教跟店长一起饿死吗？

当然，商家不会做吃亏的傻事，事实上这家健身房也开了很多分店，至少说明不会亏钱，但是确实不如其他健身房或者私教赚钱。

当商家追求薄利时，它真正看重的是什么？

通过进一步了解到这个品牌有被阿里投资，从杭州首先开门店，有些地段的门店的月费甚至不足一百元。

其一，薄利带来的是更多流量，而在这个流量为王的时代，流量远比钱更值钱。

当健身房有大量的会员后，就拥有了大量关注健身的用户，关注健身的人群更容易关注健康相关的产品。

这个品牌的健身房作为具有健身场景的流量入口，当流量到达一个量级后，投资方会开发或推出健康产品。而健身房的忠实用户的转化率，将是惊人的。

其二，大数据的建立，与其费尽心思有偿收集，不如等待用户主动提交。

这家健身房进门需要打卡、团课需要预约，其实你的健身习惯、对运动类型的喜好、你的地理位置等通通都转化为数据被征集。

拥有大数据的商家，所获得的长远利益，远比眼前的现金流有价值得多。

看上去是做健身房，其实是为了健康类产品和大数据，并不直接达成获利的经营模式，乍一听有点奇怪，但事实上非常符合商业逻辑。

了解了这层商业逻辑，我们来看一个广为流传的观点：麦当劳不是靠餐饮赚钱，其实是靠房地产。

听上去又有点不可思议，让我们来好好分析下就明白了。

不靠餐饮赚钱的麦当劳

1955年，第一家麦当劳餐厅在美国伊利诺伊州芝加哥开业，创始人为雷•克洛克（Ray Kroc）。

麦当劳是全球零售食品服务业的龙头。截止到2017年年底，全球共有超过37000家麦当劳餐厅，每天，麦当劳要为超过100多个国家及地区的6900万名顾客提供高品质的产品与服务。

1990年，麦当劳进入中国内地市场。如今，中国是麦当劳在全球的第三大市场，同样也是除开美国以外的、全球最大的特许经营市场以及全球发展最快的市场。

2017年，麦当劳与中信股份、中信资本、凯雷达成合作，共同运营和管理麦当劳在中国内地以及香港地区的业务。截至2018年5月，中国内地有超过2,700家麦当劳餐厅，员工人数超过15万。

同样是餐饮界的，凭什么麦当劳独自优秀，成为一家靠房地产挣钱的品牌呢？

这可不是谁恶搞出来的玩笑，是曾被麦当劳创始人雷·克罗克亲口说出的：麦当劳是做地产的。

而这就要说到它的经营模式了。

麦当劳有两项业务：餐厅直营和餐厅加盟。

麦当劳的运营模式分为两种，一是直营店铺（Company-Owned Restaurants），一是特许经营的加盟店铺（Franchise）。直营店铺顾名思义，就是麦当劳自己运营的餐饮，收入全部归麦当劳所有。

而特许经营的加盟店就是加盟商运营的餐厅。加盟商在经营之初，需要向麦当劳支付250万美元的高额加盟服务费，是很大一笔费用，大多加盟商都会存在一定的支付困难。

于是，一方面为了解决加盟商开店的资金困难，一方面为了加强对加盟商的管控，麦当劳通过银行贷款或是用加盟费买下地产，自建店铺租给加盟商，或是把一个精心考察过的店铺租下来，租期20-30年，然后再加收约20%的租金转租给加盟商。并且后期会通过地块的升值情况，不断调整租金。

这样一来，麦当劳实际上是把第一债权人的权利转让给自己，并以此获取银行贷款资格，进而不断地扩大资产规模，形成经营模式地再循环。

要知道，麦当劳自带的品牌效应本身就会获得多数商圈的主动邀请，并且有很大的租金优势，另一方面，麦当劳也有自己的选址策略，当它在发展中国家、在小城市的新兴商业区选址落店后，往往会为那里带来巨大的客流量，帮助商圈的迅速建立、周边地区房租迅速上涨。而此时，它再把店铺交给加盟商，同时收取加盟费和大幅上涨后的房租费，这笔利润就非常可观了。

因此我们看到有意思的是，在麦当劳2018年的的营收报告中，麦当劳的租金收入为 71 亿美元，而加盟费收入才 39 亿美元。显然，在特许经营的业务上，地产出租贡献了三分之二的收入，而直营店收入占比不到10%。

2019年，麦当劳在全球120个国家37,855的门店中，特许加盟店铺会占到了93%，并且计划在未来达到95%。

于是，我们不难理解一个搞餐饮的为什么要收房租？因为房东才是最赚钱的。这也很容易让人想到另一个餐饮巨头肯德基，谁能说肯德基不是另一个大地产商呢？