蒲江主城區125畝宅地成11月拿地機會點

今年成都樓市的“金九銀十”再現“百盤大戰”的熱鬧場景，其中不乏那些牽動著大家神經的“筍盤”、“神盤”。 統計數據顯示，9、10月份大成都範圍新房市場共取得預售證168張，共計49137套房源入市，各圈層供應節奏明顯加快。大批新增供應的入市，也使得新房成交量不斷攀升，開發商的貨值去化壓力在近兩個月裡得到了較大程度的緩解。

而土地市場似乎是刻意為“金九銀十”讓路，7-9月大成都範圍內含住類用地供應量持續降低，尤其9月僅成交7宗，創2019年下半年新低。10月份大成都範圍內土地市場也持續保持低成交態勢，但新增供應在10月下半月開始陸續登場。無疑，不少房企在歷經“金九銀十”這個重大的市場節點之後，也迎來了拿地補倉的時機。

截至目前，10月大成都含住類地，總計供應宅地15宗，較9月上漲36%，其中就包括10月28日，成都市公共資源交易服務中心公告的位於

蒲江縣鶴山街道紅梁村的2宗125畝住宅用地。一方面是金九銀十存量得到去化，開發商補倉意願顯著增強，另一方面，11月份將拍賣出讓的多宗地塊位於天府新區等熱度極高的區域，料定十一月份的土地市場將有多場激烈的爭奪戰上演。在這種情況之下，蒲江兩宗優質連襟大地塊，或許會成為一個非常不錯的拿地機會點。

先來看看兩宗地的具體指標

一號宗地

宗地位置：蒲江縣鶴山街道梁江村，臨泉路東側、文靖大道北側及來龍大道南側

用地面積：67.9031畝

用地性質：二類住宅用地R21（其中兼容商業的建築面積比例不小於計入容積率建築面積的25%且不大於計入容積率建築面積的49%）

容積率：大於1.0且不大於2.0

建築密度：不大於35%

建築高度：建築物高度最高不大於80米

綠地率：不小於30%

出讓時間：11月20日

起拍樓面價：2400元/㎡

配建要求：1、機動車、非機動車停車場、市政設施、垃圾用房、物管用房、全民健身活動場所等配套設施應與建設項目同步規劃，同步實施；2、臨來龍大道一側設置不少於20000㎡的集中商業。

二號宗地

宗地位置：蒲江縣鶴山街道梁江村，臨泉路東側、文靖大道南側及朝陽大道西側

用地面積：57.2958畝

用地性質：二類住宅用地（其中兼容商業的建築面積比例不大於計入容積率建築面積的20%）

容積率：大於1.0且不大於2.0

建築密度：不大於25%

建築高度：建築物高度最高不大於60米

綠地率：不小於30%

出讓時間：11月20日

起拍樓面價：2400元/㎡

配建要求：機動車、非機動車停車場、市政設施、垃圾用房、物管用房、全民健身活動場所等配套設施應與建設項目同步規劃，同步實施。

本次蒲江出讓的兩宗地為連襟地塊，宗地之間僅隔一條文靖大道。兩塊地容積率均為2.0，有建築限高規定，且要求配建集中商業，防止拿地企業以其它產品規劃形式“消化”商業用地指標。兩宗地塊整體改善屬性突出。宗地毗鄰蒲江河和大溪谷，生態資源優勢顯著，在教育、醫療、商業等優質配套的加持下，宗地未來呈現的產品定位極有可能為低容生態品質百畝大盤。

資源優勢突出

兩宗地塊具有打造高端項目的坯子

本次擬出讓的兩宗合計125畝地塊與水質達到國家Ⅰ類標準的蒲江河相距僅200米，右側與大溪谷毗鄰。據悉，此前花樣年集團在大溪谷進行的生態重塑也已全面完成，20平方公里的長秋山森林公園、20萬平方米的蒲江水域面積，十餘種原生地貌，3萬畝的山水自然資源已成為蒲江的天然氧吧和生態綠肺，更使得該項目擁有了非常

優越的外部自然資源，具備了打造高端項目的先天條件。

周邊配套完善

合適開發品質改善大盤

交通配套方面，兩宗地位於朝陽大道與文靖大道交匯處，東側500米範圍內就是成雅高速，西側1公里範圍內為成蒲鐵路蒲江站，可實現半小時直達成都主城區，區域內路網完善，現已形成內聯外通的交通體系。

在醫療和教育配套方面，宗地2公里範圍內分佈有蒲江縣城南幼兒園、蒲江縣實驗外國語小學、新城小學、蒲中實驗校、蒲江中學新校區等優質教育資源；蒲江縣人民醫院、蒲江縣婦幼保健院等醫療資源也位於宗地附近。在商業配套方面，宗地與中節能世紀中心、時代廣場均距離不遠，而宗地一本身要求建設不少於20000㎡的集中商業，也將極大程度滿足周邊人群的商業消費需求。

由此可見，宗地未來所呈現的項目見山親水，同時周邊有教育、醫療、商業、生態各類資源的疊加，使得這宗連襟地既有面子，也有裡子，適合實力較強的開發商整體拿下，開發成為區域內的品質大盤！

超百畝規模

投資回報預期可觀

近年來，蒲江土地一直控量出讓，這也使得蒲江商品住宅存量連續4年下降，當前的平均去化週期縮短為3個月。成都睿合泰機構分析指出，受“515”新政和蒲江棚改措施的影響，蒲江房地產市場連續3年呈供不應求的趨勢。據悉，2019年蒲江擬實施棚戶區改造項目8個、預計搬遷住戶2522戶。當地市場的改善性需求依然強盛。

睿合泰機構的統計數據顯示，蒲江的樓地價差一直處於較高水平，約為4200元/平方米。這一數據在當前成都的三圈層城市中，僅高於邛崍、大邑、彭州。截至目前，蒲江市場已有保利、城投、華夏幸福、花樣年等大型房企相繼入駐。

本次供應宗地周圍有花樣年大溪谷、雍錦瀾灣、中節能世紀中心等住宅項目在售。其中，花樣年大溪谷最新開盤日期為9月29日，樓盤價格在6857元/㎡-8260元/㎡。值得關注的是，9月18日開盤的中節能世紀中心，樓盤價格5658元/㎡-7345元/㎡，項目去化率100%，中籤率低至24.32%。

此外，今年3月16 日，蒲江縣高宇中鑫海置業有限公司斬獲的46畝、溢價率達到56.28%的住兼商用地，與本次即將出讓的二號宗地僅一街之隔。這宗地塊的成交情況，即是即將出讓的125畝連襟地塊價值最直觀的參照。這兩宗總面積達125畝的連襟住商用地，若視作一個整體，則是今年以來蒲江主城區出讓的最大宗地，放眼整個三圈層市場，超百畝地塊也是非常少見，相信不少實力雄厚、產品打造能力突出的品牌開發商將高度關注該宗地塊。

佔據蒲江城市核心地段

擁有充分的發展潛力

蒲江位於成都市西南方向，屬於成都“半小時經濟圈”，同時也是“進藏入滇”的交通要道。憑藉地理位置的優越，蒲江已經形成“兩高、兩軌、五塊”的交通路網體系，致力提升城市站位，打造成都西南門戶樞紐城市。

當前，打造“公園城市”成為城市建設的重要方向，以“美麗蒲江 綠色典範”著稱的蒲江，也在全力以赴建設“望山親水的美麗宜居公園城市”。在2019年蒲江城市價值及土地推介會上，蒲江縣領導介紹到，在新一輪的城市發展定位中，蒲江依託川藏鐵路進一步推動鶴山街道和壽安鎮的一體化發展，以蒲江作為“生態與城市發展帶”，推動蒲江城鄉發展邁入“一帶雙核，多點支撐”的全新發展階段。

鶴山作為蒲江的老城區所在，自然承接起蒲江縣城的政治、文化、公共配套等綜合服務中心，成為蒲江城市發展的核心區域。

當前蒲江正在以鶴山街道為中心，完善區域內的生活配套設施，實現城市能級的躍升。而本次供應的125畝連襟地，正處於鶴山街道核心區域，兩宗總面積達125畝的大地塊在此時推向市場，顯然也表明了蒲江希望以此地塊的出讓為重要節點，推動蒲江整體城市價值升級的用意。在11月份眾多開發商將目光瞄準成都主城區土地資源，捉對廝殺不可避免的情況下，蒲江兩宗連襟大地塊，或是一個更為穩妥的投資機會。