上週在知乎進行關於日本與國內目前房產市場購入對比的時候，恰巧我看到了這個問題。並且對其進行解讀的人也都不在少數，比如有的是在國內已經有了好幾套房子的、有的則是資金充足想要做投資卻不知道該把目光放在哪裡的等等。

但大多數人都在這項投資運用的方法上存在著一定的誤區，所以小編也就從市場法律、租賃市場、以及其他幾個方面來為大家進行一波精準的數據分析~

首先在分析優劣勢之前，我想先反駁一種觀念。

很多人談到日本買房的優勢會首先說到永久產權。

沒錯，相比我國70年、40年的產權限制，日本永久產權魅力看似很大。可這和大多數投資者有關係嗎？

有多少人真打算投資後永久持有了？還不是為了未來房價漲了就拋售，好大賺一筆。難道你還真準備世世代代傳承下去了？好吧，就算你有這念頭，那麼你做好永居日本的準備了嗎？還有日本的遺產稅可不便宜哦！

所以，對於絕大多數非移民的投資者而言，永久產權不能算作一大優勢。

那麼，日本買房有哪些實實在在的優劣勢呢？先說優勢吧！

優勢一：市場成熟，法律健全

我記得早前碧桂園在馬來西亞有個“森林城市”的項目，號稱和馬來西亞政府有深度合作，買房就能移民，吸引了數萬中國投資者。

結果呢？馬來西亞新總理馬哈蒂爾上臺後，瞬間翻臉：

森林城市立場不變——反對！

高價房地產項目下的大量移民——不允許！

法律卡給這些人——不可能！

大量投資者被坑後只好蹲地唱國歌。我認為，這是東南亞等小國投資的最大風險。不健全的政治體制下，法令朝發夕改。往往一兩個政治強人的立場，就能左右一個經濟項目的成敗。

而日本畢竟是老牌資本主義國家。實行三權分立。別看21世紀頭十年日本首相更換頻繁，但他的法律卻穩如磐石。

1952年日本頒佈《宅地建物交易法》，相關法律已經基本成型，發展至今經歷了數次市場的起伏，同時，政府對於二手房交易、房屋租賃、房地產金融的相關制度更臻於完善。

優勢二：租賃市場穩定

很多人買了房以後都是要出租出去的。人在異地，最怕碰到刁民或收不回房租。

我國內的一個朋友平時人在上海，把嘉興的一套房子交了鑰匙，委託中介出租。中介連續2個月都號稱，找不到房客。後來才發現，原來中介拿了鑰匙，招呼了一群狐朋狗友自己住起來了！

這種案例比比皆是。國外買房更是如此。逗留時間有限，你不可能親自找房客， 也不可能每個月自己收租吧？委託中介在所難免。如果中介市場監管混亂，你能確保如期收上房租嗎？

而日本經濟人制度完善。在1952年的《交易法》中規定，所有企業在正式營業之前，必須繳納一部分保證金，這筆保證金有中介協會保管，對消費者的損失進行兜底。

並且日本建有信息發佈平臺。所有正規中介公司的信息都會公開透明，有任何汙點都會被曝光，企業的信用成本非常高。

此外，日本有租地、租房的法案，是民法特例法的一種，核心是對租戶和房東的租住權利給予保護。

優勢三：帶租精裝，投資風險小

租金是海外買房的重要收入來源之一。但往往失敗的投資案例中，投資者都高估了自己房子的魅力。買了房發現根本租不出去。

但在日本，如果你想規避租賃風險，有不少帶租約的房產可供選擇。

日本很多房產出售時都會攜帶租約。就是，雖然房屋產權所有者換人了，但並不影響租客生活的延續性。投資者買來後，次月就能有租金收入。而且日本的租約一般兩年一簽，可保證房東較長期的租金收入，把投資風險降到最小。

日本的租金收入相當可觀。在剔除每年的稅收、管理費、修繕基金、中介委託費用等等後，年租金收入相當於物件總價的6%-8%。

說完優勢，我們來說說劣勢。

劣勢一：日本房產持有期間支出比中國大

雖然房產稅這幾年傳得咋咋唬唬，但至少還沒有開始徵收！在中國買完房後除了物業費，基本沒有其他支出了。（房貸除外）

但日本在持有房產期間，需要繳納固定資產稅、都市計劃稅、物業管理費、修繕基金等，一般會佔到房子總價的1%-2%。

具體說明請看下錶：

多說一句，日本房產投資時所謂的收益有“真實投資收益”和“表面投資收益”之分。

表面投資收益=年租金/房價

真實投資收益=（年租金-固定資產稅-都市計劃稅-物業管理費-修繕基金）/房價

所以，在看收益率時一定要搞清楚哦！

劣勢二：可投資地段少

除東京、大阪外，我不認為有其他地方適合你去投資。不過在我回答這問題的2019年，我認為這也不算劣勢了。畢竟國內地產市場低靡，“房住不炒“勢在必行。除了北上廣深，二、三線城市一樣不值得投資者投資。所以，這已經不能算比較劣勢啦～

BTW，最後說一句，很多人會提到說日本購買土地，有這有那的限制，並不是想象中隨心所欲可以自由DIY。我覺得這和國內相比都不算劣勢吧！畢竟大多數人都不是地產開發商，在國內也由不得你DIY啊！