11元/股的一致目標價位，逾5成的股價最高預測漲幅，以及23家研究機構近2個月以來陸續給予“買入”、“推薦”、“跑贏行業”和“優於大市”等評級……來自資本市場持續的正向預判是對一家公司未來發展的高度認可。
這家被“五星好評”青睞的公司就是——整體規模持續升級躋身準一線房企行列的中南建設（000961.SZ）。
成立之初便具備“雙輪”屬性的中南建設，憑藉其獨有的“中南速度”延續著今年上半年的高質量發展，並在“房地產+建築施工”的雙主業模式驅動下，業績成長空間在三季度得到進一步釋放。
中南建設日前公佈的2019年三季度報顯示，公司2019年1-9月實現營業收入409.6億元，同比增長36.5%，歸屬上市公司股東的淨利潤22.6億元，同比增長78.7%。每股基本盈利0.61元，同比增長78.7%。
其中，該公司今年第三季度“成績單”較前兩季度繼續升級：當季實現營業收入176.4億元，同比增長20.1%；歸母淨利潤9.5億元，同比增長179.8%。
再度超出預期的業績表現自然是中南建設被研究機構“眾星捧月”的基本要素之一。
更重要的原因是，一方面，中南建設近年來從上到下進行的系統性戰略調整，在優秀人才引進、激勵加強的助力下，該公司運營效率持續提速。
另一方面，中南建設規模持續增長的同時，盈利能力穩步提升。特別是該公司未結算資源隱含毛利率高於2018年結算毛利率，因此其今年全年結算毛利率和淨利率也將同比上升。
再者，隨著中南建設的負債結構進一步優化，槓桿水平呈持續下降態勢：淨負債率、短債規模雙雙下降，現金覆蓋倍數由去年末的1.13升至1.59倍。
還有關鍵的一點是，在研究機構看來，考慮到中南建設四季度業績結轉比重較高，其全年業績將再超預期，2019年銷售額也將穩步邁向1800-2000億元。而該公司未來三年將高於行業龍頭及同等規模房企水平的業績增長預測，也成為其股價估值提升的重要支撐。
受上述利好因素影響，國際信貸評級機構標準普爾近日將中南建設長期主體信用評級由“B/穩定”調整為“B/正面”。
◆雙輪驅動業績增長凸顯強確定性
聚焦開發主業不斷提高運營能力的戰略，增強了中南建設業績的穩定性和持續性。
今年前三季度，中南建設房地產業務持續保持增長，實現銷售金額1299.5億元，同比增長27%，合同銷售面積1024.3萬平方米，同比增長32%。
毫無疑問，地產主業的強勁增長勢頭為中南建設可持續發展提供了源源不斷的造血能力。2019年1-9月，公司房地產實現結算業務收入284.6億元，同比增長28.6%，地產業務結算毛利率23.5%。與此同時，中南建設建築業務板塊也頗有建樹，前三季度公司建築業務收入152.9億元，同比增長113.9%。
在地產、建築兩大主業驅動下，中南建設盈利能力進一步改善。報告期內，該公司毛利率為19.98%，相對2018年全年上升0.42個百分點。
此外，中南建設深挖發展潛力，提質增效成效顯著，銷售費用率同比下降0.89個百分點，管理費用率同比下降0.85個百分點，權益淨利潤率提高到5.70%，比去年同期上升0.53個百分點。
同時，考慮到公司未結算資源隱含毛利率高於2018年結算毛利率，預計全年結算毛利率、淨利率也將高於2018年全年。這也令高質量發展中的該公司孕育新的增長勢能。
◆穩字當頭 負債結構持續優化
隨著高質量發展逐漸成為房地產行業目前發展的主旋律和共識，近年來高速發展的中南建設，已然在項目選擇和擴張速度之間找到了平衡。
三季報顯示，由於淨利潤增長較快，中南建設股東權益明顯增加，公司總負債中主要反映收到購房客戶現金還未確認收入、基本沒有經營風險的預收賬款為1278.8億元，相對2018年底增長16.1%。而充沛的可結算資源，也為中南建設未來的業績打下堅實基礎。
報告期內，中南建設剔除預收賬款後的負債率目前僅為44.06%，相對2018 年末進一步下降0.91個百分點，繼續在行業中保持絕對低位。另一方面，公司有息負債總額僅為690.6億元，在同等銷售規模的房地產公司中仍舊保持低位。其中，短期借款和一年內到期的非流動負債為160.3億元，佔全部有息負債的比例僅為23.21%，比2018年末下降7.88個百分點。
隨著項目結算規模提升，中南建設經營現金流表現也有所提升。三季度末，公司持有貨幣資金254.5億元，超過一年以內要償還的全部有息負債，現金短債比由2019年中期的1.49提高至1.59，抗風險能力進一步提高。
值得注意的是，報告期內，標普將公司評級從“B/穩定”調整成“B/正面”，主要認為公司的合約銷售規模和結算收入不斷擴大，業務網絡逐步擴張至全國，更高等級城市的應收佔比持續增長，公司融資渠道進一步拓寬，槓桿率進一步改善。
◆土儲完善 全國佈局版圖穩固
土儲佈局和規模是左右房企未來發展力的核心，是支撐業績增長信心的基石。
中南建設通過穩步加碼核心城市群，減少對三四線市場的依賴，繼續穩固全國佈局版圖，優化土儲結構。
截止目前，中南建設已經進入內地 107 個城市，全面覆蓋東部人口密集省份，項目目前主要集中在長三角區域（上海、江蘇、浙江、安徽）和山東，在珠三角區域、福建、湖南、河南、京津冀區域以及瀋陽、西安、武漢、成都、重慶、昆明、貴陽、南寧等中心城市亦有佈局。前三季度中南建設土儲規模繼續擴張，新增項目51個，規劃建築面積合計751萬平方米，新進入城市包括濟南、廈門等，公司聚焦長三角、珠三角以及內地核心城市的戰略佈局進一步完善，為未來的發展奠定了堅實的基礎。截止目前，中南建設共有349個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3423萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計1332萬平方米，繼續保持全國房地產開發企業綜合實力16強，行業地位業已夯實。
業內人士分析認為，優質而充裕的土儲是中南建設實現穩定、高質發展的最好的“護城河”，可以幫助其穿越行業週期，對抗低谷，併為公司估值和股價提供強有力的支撐，而公司繼續聚焦核心城市群戰略，則有望依託優化佈局，持續加速優質資源兌現。
◆激勵驅動 業績增長未來可期
中南建設憑藉高成長強確定獲得研究機構“強推”評級的基礎還在於對人才成長的重視。
三季報顯示，中南建設2018年股票期權激勵計劃首次授予及補充授予的條件已經成就，同時面向486名激勵對象的2019年股票期權激勵計劃首次授予的條件也已經達到。
繼2018年股權激勵計劃首期兌現後，今年5月，中南建設面向企業中層骨幹員工486人再次推出大手筆股權激勵，授出1.38億份股票期權。該計劃行權將對分年度進行績效考核，考核年度為2019年、2020年和2021年，對應業績考核目標歸屬上市公司股東淨利潤相對2017年的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。
來自華泰證券的“好評”觀點認為，中南建設長期看點在於職業經理人改善公司治理，高標準股權激勵推動管理紅利兌現。
在2019年的高質量發展路徑上，中南建設經營改革多措並舉成效顯著，淨利潤增幅遠超營收，單季度漲幅再創歷史新高，經營質量和盈利能力雙雙穩步提升。隨著企業積極變革的成效逐步顯現，未來的中南的發展路徑或將更加引人矚目。
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