30年，對於一家中國房企來說意味著什麼?它勢必是見證了房地產早期的艱難探索，享受了高速發展帶來的喜悅，如今也正在經歷行業分化的陣痛。2017-2018年，對地產行業來說是極為關鍵的一年。過去的“矇眼狂奔”已不適應市場和時代的步調，轉換思路，調整發展已經成為不可迴避的問題。
4月22日晚間，上市公司中南建設（000961）發佈了成立第30年的業績報告，這也是其上市的第10份年報。報告顯示，中南建設在2018年全年實現營業收入401.1億元，比上年同期增長31.3%，歸屬於上市公司股東的淨利潤21.9億元，同比增長219%。
從財報看，中南建設很好地梳理了思路，既保證了量，又兼顧了質。利潤高速增長的同時，風險控制得當，儲備積累良好，中南建設正在為下一個十年蓄勢。
量：核心業績均上漲淨利翻兩番
行業馬太效應下，巨頭的中南建設的確受惠於市場帶來的福利。各項核心數據均保持了較為快速的增長勢頭。
首先，在合同銷售面積和銷售金額上，中南建設實現了“雙增長”。財報顯示，中南建設2018年實現合同銷售面積1144.4萬平方米，銷售金額1466.1億元，同比分別上升32%和52%。這項數據透露了兩個信息，一方面，中南建設穩步邁入千億集團，這是房企的一個重要門檻，這意味著，在規模上，中南建設邁入了全新的階段。另一方面，金額的增速快於合約面積的增速，這樣的“雙增長”意義顯著，意味著中南建設並非犧牲價格換取銷量，而是產品獲得了較高的肯定，在市場上獲得了較高的溢價空間。
其次，中南建設雙輪驅動的效果明顯。除了房地產業務實現雙增長，其建築業務也在穩步增長。財報顯示，中南建設2018年新承接(中標)項目預計合同總金額366.5億元，比上年同期增長24%。其中3億元以上項目超過30個，在新增合同額中佔比58%。建築業務，特別是3億元以上的項目實現穩步增長，意味著中南建設的市場認可度是在穩步提高的。房產與建築業務雙輪驅動讓中南建設的業績以更穩健的態勢增長，這是個好的勢頭。
最為亮眼的當屬利潤水平。財報顯示，2018年，中南建設的歸母淨利潤21.9億元，同比增長219%，扣除投資性房地產應用公允價值計量模式的影響，歸屬於上市公司股東的淨利潤為20.9億元，同比增長246%。在如此大的基數下，中南建設還能實現利潤的翻番式增長，這是個非常關鍵的信息。利潤是經營效果的綜合反映，特別對於穩健的房企來說，能實現利潤的高速增長，說明中南建設在經營上取得了長足的進步。
縱觀財報，中南幾乎在各項數據上都實現了增長，這背後既是經營實力的體現，更是質的提升。
質：現金流穩健償債能力提升
在發展質量上，中南集中體現了控風險、提流動、增效率三個方面。
在風險控制上，中南建設的有息負債為579.4億元，相對2017年末的529.8億元僅增加49.6億元。這個有息負債規模在同樣級別銷售金額的房地產企業中處於最低的行列。在負債率上，剔除主要來自購房客戶的現金、沒有經營風險的預收賬款計算負債率，中南在2018年末剔除預收賬款後的資產負債率為44.97%，相對2017年末的51.13%下降6.16個百分點。負債率的下降是中南釋放的第一個安全信號。
另一個安全的信號是短期負債的可控性。財報顯示，中南建設的中短期借款和一年內到期的非流動負債為180.1億元，在全部有息負債中僅佔比31.09%。這個數字也許並不能直觀反映中南的風險情況，關鍵要看中南建設能否覆蓋這部分負債。財報顯示，截止2018年底，中南持有的貨幣資金為204.2億元，相對2017年末增加43%。現金能夠覆蓋短期負債，並且有幾十億的結餘，這說明中南很好地控制了風險。
在流動性上，中南實現了正向的現金流。財報顯示，中南建設經營活動產生的現金流量淨額實現轉正，達到194.3億元。公司全年經營性現金流入971.45億元，是全部有息負債的1.7倍。保證流動性是保證安全穩健的根本，近千億的經營現金流是後續戰略開展的關鍵支撐。
不僅如此，中南的預收賬款也是一大亮眼的成績。2017年底，中南的預收賬款為684.3億元，到2018年末，其預收賬款達到1101.2億元，同比增長61%。預收賬款的增加意味著，中南的週轉能力和運營效率進一步提升，產品在市場上的影響力不斷增加。
在效率層面，中南的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%，提高3.03個百分點。綜合毛利率20.23%，比去年同期上升4.37個百分點。權益淨利潤率同比上升3.22個百分點。淨資產收益率13.25%，提升8.63個百分點。淨資產收益率的提升，是中南綜合盈利能力提升的重要體現。結合預收賬款的增加，中南在2018年實現了整體的全面提升。
在高速增長的同時，兼顧了盈利效率的提升，2018年的中南讓人看到了健康的一面。這也是未來進一步發展的保證。
潛：聚焦長三角精耕建築業務
業績穩步提升的同時，中南未來的潛能也在進一步積累。土地與現金儲備是表層，戰略與技術的佈局將讓中南創造出不一樣的未來。
儲備方面，中南積累了充足的彈藥。除了負債降低、現金流增加、利潤提升，在資金來源層面，中南也積累了龐大的潛能。財報顯示，報告期內，中南共獲得銀行授信額度1182.53億元，其中已使用授信額度為348.6億元，剩餘授信額度為833.93億元。不僅如此，中南還積極開闢出了海外債、尾款ABN、保理ABS等融資項目。強大的融資能力，潛在的資金供給，這極大保證了中南未來戰略的實施。
在土地儲備上，截止2018年12月底，中南共有303個項目，在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。未來合計可竣工的項目高達4325萬平方米。土地儲備是房企的根本，高達4300多萬平米的儲備讓中南更加有底氣。
有了足夠的儲備，接下來更為關鍵的是戰略是否得當。這關係到中南的未來十年。中南建設在2018年新進入重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、貴陽、常德等城市，從佈局來看，中南有三個思路。其一，深耕長三角。其土儲資源中，長三角地區佔比高達56%。其二，瞄準粵港澳大灣區，在2018年新進入的城市中，惠州、梅州等等都是粵港澳大灣區的重要城市，中南的這個佈局緊緊跟隨了國家戰略。其三，中南佈局了未來極具成長性的核心城市，如直轄市重慶，省會城市合肥、南寧，東南沿海城市溫州、泉州等等，隨著城市化的進一步發展，這些城市勢必將成為新的爆發點。
除了區域位置的戰略佈局，中南還在前沿技術層面進行了關鍵的探索。在近些年，中南聯合一流名校相繼成立清華大學(建築學院)-中南置地數字建築聯合研究中心、東南大學—中南置地未來住區聯合研究中心等機構，在3D打印技術、數字設計、智能建築、智能社區、適老化社區建設等方面進行了深入的研究。在2018年，這些技術的積累已經逐漸用在了具體的產品上。2018年，中南攜手清華打造世界第一座智能建造花園和世界最大規模混凝土3D打印步行橋。另外，中南還攜手定南大學打造了基於兒童腦科學發展研究的七大兒童主題樂園。
更為關鍵的是，前沿技術對中南的建築業務帶來了更大的提升。中南建築是國家首批特一級資質企業，其目前擁有建築裝修裝飾一級、機電設備安裝一級等資質，累計獲得國家專利130餘項。在技術的不斷積累下，2018年，中南新中標17個PPP項目，合同總金額超250億元。可以想象，隨著技術的不斷積累，中南的建築業務將得到更優質的提升，而這也必將進一步反哺房產業務，實現雙輪良性互動，更高質量的提升。
見證了房地產激盪的30年後，中南建設這家老牌房產巨頭像是看透了行業的風風雨雨，在關鍵階段時期保持了清醒的頭腦。佈局得當、技術積累雄厚，既保持了質與量的穩步提升，又儲備了足夠的土地和資本彈藥，未來十年，想必這家巨頭將給市場帶來更多驚喜。
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