更高更快更遠

說明開發商在買房的時候有貓膩。

開發商為了營造銷售火爆的場面，往往會耍一些小手段，請託僱人排隊這些都只是基本操作，有的甚至跟中介聯手囤房炒作。表面上看來房子賣完了，但實際上鬼知道開發商手裡還控制著多少房源，這些房子披上一層二手房的皮就又能進入市場流通了。所以很多時候明明樓盤才剛剛賣掉就出現一大批二手房，就是因為這些房子都是開發商自己控制的。

因為現在開發商蓋的房子都是期房，在房子還沒蓋好的時候就已經開始認籌了，而一般等到房子交房的時候都已經過去一兩年時間了，這個時間剛好夠把房產證辦理下來，有了房產證接下里的交易就容易很多（當然前提是當地沒有限售）。

例如一個開發商在開盤的時候本來有200套房子，認籌人數是160人，本來每個人都能好好挑選選，結果開發商通過內部關係自己人買了50套房子，這下只有150套房子供應給這個160個人，項目一下子就顯得很火爆，房子很搶手。這樣開發商還可以順便把房價給稍微漲一點。至於自己手裡掌握的50套房子，只要等到這一批期房蓋好之後，隨便找個中介機構掛牌就行了，也許還能把價格標高點，方便下一期開盤時候漲價。

也就是用這種手段，開發商在過去的一段時間裡把房價不斷炒高，賺取了大量財富。

不過現在樓市政策十分嚴格，開發商想要在賣房子的時候玩貓膩基本上是不可能的事情了，而且因為限售政策的原因，就連中介機構和炒房者也不敢配合開發商炒房了，所以在我看來我們市場上就不會出現這種新樓盤剛剛賣掉就出現一批二手房的現象。如果開發商還敢搞貓膩，最後這些房子就真的有可能永遠賣不出去了， 畢竟現在市場上的房子已經嚴重超過購房需求，在這樣的情況下誰還會願意花高價去買二手房呢？

除非是有明確的內部消息，知道要拆遷，否則二手房真的有可能賣不出去。

樓盤網

為什麼有很多樓盤，剛賣完了，就會有很多二手房賣出來呢？

有一個問題，不知道你注意到沒有，超過10年的小區，賣出來的二手房就不太多了。和你這個問題正好相反。

一般來說，購買新房到交房日期，也有1年半左右，或者差不多兩年，這個時間段，不動產證已經下來了，交易就非常方便。

房子滿兩年的時間，最大的增值稅免除了，大大降低了交易成本。

不動產證出來了，交易稅費比較低，並且是新小區，這種情況下，二手房交易就比較活躍。

有幾種情況下，業主要把購買的房賣掉。

一時衝動購房

有的人在買房時，是被現場的氣氛所感染，或者被當時的置業顧問說到心坎上了，沒有經過深思熟慮的思考，也不一定是自己喜歡的房，之後發現，自己實在不太喜歡這房。在交房後，就會出售。

家庭意見不合

剛開始購買的時候，家庭意見可能還是一致意見，但過了一兩年，家庭成員的意見就有可能不一致了。這時候的房，也要賣掉。

沒有達到心理預期

購買的期房，畢竟是在沙盤上看的，和現房的呈現是不一樣的。

在買房的時候，你看了樣板間，聽了置業顧問的講解，覺得很不錯，一旦交房，你看到的實景，和自己當初的要求有些出入，於是就不是特別滿意，就要考慮是不是要賣掉，換其他房。

我有時候，跟買房的人說，買房一定要買二手房，不要買期房，也就是這個意思。

工作調動。

有些人是因為工作原因買到某個地方，中途的工作又有變化，那他買這個房，又不能住，當然要考慮賣了。

比如像重慶渝北中央公園，有很多政府機構搬遷過來，在幾年的時間裡，有原單位的人工作發生變動了，有新的人要進入某單位，就得賣房和買房。

恰恰相反的，10年左右的小區，二手房的交易不活躍了，就是上面說的這幾種原因，基本上已經解決了。

居住在這個小區的，已經接受這個小區了，不居住的人，已經把這些問題都解決了。因此，二手房的交易也就不活躍了。

有些人說，要賣出來的房，都是炒房客的房。

這個觀點是不正確的。炒房的人買房的目的是什麼？要有利潤嘛。從買房到賣房，也就兩年時間，兩年時間你們所在城市的房價上漲了多少？

沒有明顯的上升，就沒有利潤，你是炒房人，你原因去做？

這種認識，是情緒認識，不是事實認識。

這個問題是個人觀點，僅供參考。有何其他問題，可以在下面留言或者私信，或者點擊關注➕方便以後交流分享其他問題。謝謝🙏

重慶老楊侃大山

炒作方式：假設一樓盤共1000套，抵押銀行400套套現，中介公司低價接收部分/抵押部分給供應商或施工隊/以親朋好友的身份等等共拿300套，開發商手裡剩下300套。開發商對外號稱每次開盤200套，實際售賣數量約300套分5次賣，每次賣60套左右（但對外宣傳是200套），續客滿200才開盤，所以經常看到開發商開盤日期不定的情況，因為它也不知道能多久得到200左右買家，開盤時請500到1000個房託，每人100到200元不等，並且房託要很早到場造氣氛（晚上開始排隊的99.99%都是託），再加上中介人員動輒好幾百人，整個場面就像買白菜白送一樣，真實買家一看那麼多人能搶到一套就是賺到了，誰知被欺騙，“1000多人”搶60套很快售賣9成，然後就有很多人沒買到想要戶型，於是留下電話，等一兩天（不超過3天）來電話說有客戶不能貸款，但是要茶水費20萬，要儘快晚了就沒了，如果你猶豫一下等兩個小時來一個電話說已經被人買走了，讓你覺得他們的房子真的是靠搶的，中介手裡的房子這時就在這樣漲價出售，俗稱茶水費加價，中介不斷的有二手房（一般都是說買家不能貸款或者名額有問題），其實都是套路。媒體刊登售馨/日光盤等等。因為造勢，等下一批60套新開盤價格加價10%。這是主要套路之一。

Kevin2188

一般來說，購買新房到交房日期，也有1年半左右，或者差不多兩年，這個時間段，不動產證已經下來了，交易就非常方便。

房子滿兩年的時間，最大的增值稅免除了，大大降低了交易成本。

不動產證出來了，交易稅費比較低，並且是新小區，這種情況下，二手房交易就比較活躍。

有幾種情況下，業主要把購買的房賣掉。

一時衝動購房

有的人在買房時，是被現場的氣氛所感染，或者被當時的置業顧問說到心坎上了，沒有經過深思熟慮的思考，也不一定是自己喜歡的房，之後發現，自己實在不太喜歡這房。在交房後，就會出售。

家庭意見不合

剛開始購買的時候，家庭意見可能還是一致意見，但過了一兩年，家庭成員的意見就有可能不一致了。這時候的房，也要賣掉。

沒有達到心理預期

購買的期房，畢竟是在沙盤上看的，和現房的呈現是不一樣的。

在買房的時候，你看了樣板間，聽了置業顧問的講解，覺得很不錯，一旦交房，你看到的實景，和自己當初的要求有些出入，於是就不是特別滿意，就要考慮是不是要賣掉，換其他房。

剛賣完的樓盤，出現在售的二手房，一般的情況有:

①有一部分是可能存在內部訂購的房子。

②開發商捂盤的房子，說成客戶退購的房子。

③客戶退購的房子。當然了，退購的情況，每個人都不一樣。有的是後悔買了，有的是銀行按揭超出能力範圍，有的是出現了突發狀況，需要用錢等等

④工程抵債的房子

當然了，根據不同的時間段，情況各有不同。

一般房產投資的，從拿到房子到後期出售，持有時間都在交房以後，也就是三年以後才可能出售。

對於剛銷售完，就放出來的二手房，要麼是開發商的一種銷售策略，要麼是內部訂購的房源。

有的人剛收房，覺得房價漲了，達到自己的心裡預期了，就考慮出售。

德達瑞興機械廠

剛剛賣完的樓盤，出現大批的二手房，首先來說，出現的可能性不大。

剛賣完的樓盤，出現在售的二手房，一般的情況有:

①有一部分是可能存在內部訂購的房子。

②開發商捂盤的房子，說成客戶退購的房子。

③客戶退購的房子。當然了，退購的情況，每個人都不一樣。有的是後悔買了，有的是銀行按揭超出能力範圍，有的是出現了突發狀況，需要用錢等等

④工程抵債的房子

當然了，根據不同的時間段，情況各有不同。

一般房產投資的，從拿到房子到後期出售，持有時間都在交房以後，也就是三年以後才可能出售。

對於剛銷售完，就放出來的二手房，要麼是開發商的一種銷售策略，要麼是內部訂購的房源。

有的人剛收房，覺得房價漲了，達到自己的心裡預期了，就考慮出售。

當然了，等小區整體都交完房，會有一部分工程抵債房，這個房子數量也是很多的。

正常退購的房子，因為每個人情況各有不同，反而是在每個時間節點都會有出售的房子。

對於有一定房產投資經驗的投資客，由於對於市場有一定的敏感度，對於市場資訊也比較瞭解，反而這些人，持有的時間很長，不會短期持有，因為除非市場出現了突發的變化，否則短期持有是不能有很好的收益的。

老何侃房產

剛剛開盤完二手房就拿出來賣，這個有下面幾個原因。

一、房地產開發商捂盤惜售，無論要不要搖號房地產開發商都可能捂盤惜售的，需要搖號他們虛構一大推購房者參與搖號，有的拿員工、親戚、朋友身份，有的直接虛構，今年就出現某城市樓盤幾個搖號的身份證前六位和後四位一樣不說，姓氏也一模一樣事情。開發商自己把房子搖在這裡手裡，開盤完就開始放中介哪裡出來當二手房賣，賣不出就漲價，很多投資和買房一看，漲價了啊，就去買了。自古套路得人心，虛假交易和刷單是各行各業都有。

二、房地產開發商找了炒房的合作了，其實現在新房不好賣，為了套現，開發商會和特定人群合作，讓他們參與搖號，所謂市場價格賣給他們，但是暗地裡退他們很多錢，比如市場價格200萬一套，賬面收了200萬一套，實際暗地裡退給他們50萬一套，那就是那些人花了150萬買的，當然開盤完就拿出來賣了，批發價拿的，很多行業都有，人們稱為黃牛，這些黃牛可以賣比開發商開盤價低很多哦。

三、開發商強制員工低價買的房子，這個已經從暗地裡到檯面上了，開發商要求員工必須買房，不買辭退，買了給他們打折和暗地裡退部分錢給他們，招員工就是招買房的，這些員工為了保住工作買了，但是他們不需要住，還沒有賣完就可能當場萬賣了，這個原來是發生賣小的房地產開發商身上，現在大的房地產開發商也在幹了。如果你是剛需，如果你錢不多，如果你有時間就去房地產開發商哪裡上班吧，那樣買房價格更低。

劉貴剛mark

任何新樓盤，剛交房的前五年，都是二手房交易最活躍的時候，你可以自己平時多觀察一下，在城市中心的老舊社區，房地產中介公司是不是很少？這些老小區，出售的二手房很少了，二手房的交易就不是很活躍了，很難有二手房成交。
因此，中介公司一般是不會把店開在老小區，開店的多半是小中介公司。而在新區剛交房的小區，二手房中介公司很多，就從側面反映一個問題，新剛交房的小區，二手房源多，成交活躍。

剛交房的新樓盤，出現大批的二手房出售，這個是怎麼回事呢？這裡我談談我的觀點。

出售中的二手房，並非是投資人賣房

剛交房的小區，房價不一定會上升，房價不上升，投資人當然就沒有回報，沒有回報，就不會出售。

投資人投資的目的是什麼？當然是要賺取自己目的要求的利潤。剛交房的樓盤，從購買到交房，也就差不多兩年，一般的城市，相鄰兩年的房價，是沒有太多的上升的。除非是樓市大幅度明顯的上升，就像2016年到2018年，那投資人看到有有利可圖後，就會出售手中購買的房產，見好就收。

事實上，大多數城市的樓盤在交房後，都有很多二手房出售，這種出售當然不是投資人出售，而是個人出售。

一個小區從交房後，在第五年左右，房產的價值才最高。在剛交房的時候，正是房產的價值處於上升中，投資人看到明顯的上升趨勢，能輕易的出售手中的房產？當然不會。

還有人說，是開發商聯手中介或者其他投資人放出的二手房，這個推斷就更不靠譜了。開發商為什麼要和投資人聯手呢？在任何城市，你都可以在政府網站上查詢一棟樓，面積多少，是否出售，出售的價格是多少？

投資人或者任何人購買房產，開發商就賣，投資人跟開發商沒有任何關係。再說，開發商會低價出售給投資人？這是不瞭解樓市銷售，只是在某些媒體上看到一些道聽途說的一些資訊，一知半解。

在十年前，你說開發商捂盤惜售我還可以接受，在資訊很透明的今天，還用十年前的思維，我覺得蠻可愛的。

真正的出售原因

一個小區在剛交房的時候，出售的二手房並非投資人出售的，而是個人出售。那為什麼個人會有這麼多人出售他們購買的房產呢？這裡我理解有幾個原因。

1、不太喜歡購買的這套房，沒有達到購買時的目的

很多購房人在購買的時候，在沙盤上看到的房覺得很不錯，對購買的這套房給予太多的期望；而在交房後，發現並不是自己想要的房，於是就賣了重新購買。

這種情況我至少在四個交房的小區瞭解到一些業主的賣房目的，就是因為這個原因。

比如他們看中樓盤周圍有公園，學校等。但交房後，雖然公園和學校都滿足了要求，發現房子的品質很差，小區的物管很糟糕，沒有想象中的那麼好，就放棄了，賣了後重新購買。

在沙盤上看房，和現場看房是不一樣的，沙盤是給你描述一個美好的未來，置業顧問把未來描述的更好，米可能就更容易接受；而現房就是實實在在的，看得見摸著的，是好是壞，都呈現在你的眼前。

2、工作原因或者急需用錢

有可能工作調動，或者移民，或者公司急需用錢或者其他投資出售。

特別是購買的高檔住宅，很多業主公司搬遷了，離居住地方遠了，就打算把房賣了，買一套離公司近的住宅。或者有的人準備移民了，賣房的人也特別多。

還有的人，要做生意，暫時缺錢，就會把多餘的房產賣掉來支持生意。我有兩個同事，就是把自己在重慶照母山買的一套小戶型的住宅賣了來開店的。

3、換房的人比較多

在決定購買這套房的時候，可能想法不一樣，等兩年加薪升職了，或者做生意賺到錢了，就會考慮居住的舒適性了，考慮的就是換房。

換房出售二手房的群體中，大概要佔30%之多。這裡賣了後，又會立即在其他地方，購買一套更好的房。

比如小戶型換大戶型，高層換洋房或者別墅，小面積的別墅換大面積的別墅等。
綜上所述

在一個新交房的小區中，投資人出售的房產並不多，很多人把投資人想的太強大了。其實，投資房產的人，並不多。更多的是普通人購買後，由於各種原因出售的二手房。

當然，這是我個人的觀點，僅供參考。有些人可能對這個回答很不滿意，沒關係，你可以在下面留言嘛，可以相互討論和交流這個問題。

重慶玖哥

雖然目前量價均開始下滑，但在以“高週轉”大開發商為主導的房地產市場中，各樓盤每批房源基本上不用等到出證就已售罄。因此我推測，提問者說的是：“剛開盤就宣稱售罄的樓盤，在二手中介卻有大批的房源掛牌出售”。

這種不合常理的現象背後，有下幾種可能性：

1.中介賣的是特惠房源指標。

這些特惠優房源包括“團購特惠房源”、“內部員工特惠房源”或如國慶期間某大集團推出的“交付50%房款後可以更名”這種房源。

既然是特惠，那與正常的市場價比較必定很大的價格優勢。這批已下定特惠房源的短炒客就瞄準這種發財的機會，等樓盤開完盤無房可售後，將房源委託二手中介去轉讓，然後從中收賺取一筆中間差。

比如說通過團購或內部員工價，拿到房源的價格是1萬元每平方，市場價是1.2萬每平方。短炒客以每平方1.1萬或1.05萬轉讓出去，每平方賺取幾百至一千的的好處費。

2.開發商將剩下的房源打包給二手公司分銷。

開發商開盤時並沒有售罄,，甚至可能銷售率很差，但為了營造暢銷氣氛和節省廣告費，將還沒有賣出的房源委託中介公司在外圍銷售，同時售樓部也配合中介公司對外宣稱房已經賣完，助力中介推銷。

3.債主將抵債房源掛在中介轉讓。

抵債房源有很多種，例如抵工程款的、抵廣告費的、抵活動經費的、抵銷售佣金的等等。

債主們只是與開發商草簽一份協份或還沒有備案的紙質購房合同。售樓部賣完後，債主將房源放到中介去轉讓（更名）套現。

以上三種可能性中，第２和第３種可能性相對大些，第１種可能最小，因為房地產牛市已經成為過去，各開發商已在放血促銷，已沒有多少差價空間可操作。

無論是哪種情況，沒有房產證的房源轉讓，要特別注意流程和安全。

如果要購買這種更名類的房源。個人建議直接和開發商籤合同，房款直接交給開發商，由轉讓人和開發商進行財務對接。房款發票由開發商開具，按售樓部正常的一手房買賣流程來操作，房子有什麼問題，可以直接對接開發商，這樣會比較穩妥。

房微言

現在有許多小區在剛建設的時候，會把一些樓盤賣給炒房團。其實開發商也很明白，他們都是炒房的，但是為了出售為了資金的回籠，所以他們也不得不賣給這些炒房團。假設在這個小區剛建設的時候，一期的價格是8000元一平，當這個小區建設到二期的時候，肯定價格上浮到9千或者1萬。這個時候炒房的會把他們的這個房子賣掉。

房子對於中國人來說尤為重要，中國人的家庭觀念很強， 有了房子才算是有了家。有些人覺得長時間的租房也能夠有家的效果，不過大多數人是接受不了的，總覺得這是別人的房子。有了這樣的觀念，買房子就成了很多人結婚時必要的選擇，很多人雖然沒有這個能力，但是考慮到丈母孃的壓力也只能硬著頭皮上了。這種獨特的丈母孃經濟也促使了房價的不斷攀升，另外還不乏一些有錢人惡意炒房，造成了今天不正常的房價。

美麗中國數語

一，房價已經跌了，一二線開跌的，近一年北京房價跌了4.46％，廣州跌了6.55％，天津，重慶等等最近不同跌孤。多個熱訂門二線城市二手房成交量和價格都下跌不少。

二，不跌城市都是新房高開盤拉上去的，其實二手房已經跌很多，2019多個自稱房價不跌城市二手房掛牌價翻了五倍以上，二手房價格和成交量持續下跌幾個月了。自稱不跌城市高開盤，0搖號或者搖號放棄，搖號居然幾個身份證前六位和後四位一樣，姓氏也一樣。這明顯是捂盤惜售的升級版，大概率是開發商自己搖自己買，買了用後慢慢再二手房市場放出來，賣不掉就漲價，給市場一種一直漲價的感覺。但是這個可能導致2020年大量房地產開發商倒閉，因為虛假成交這個錢房地產開發商墊著的，他們債務就很高

關鍵字: 開發商 二手房 賣完