LMbdsa

明确回复：划算，但不靠谱。

第一个重点：划算

投资商铺关注点不在于商铺本身价格升降，关键是看租金回报率的，因为商铺价格的上涨，在卖出时是要缴纳高额的增值税的。

按国家税法规定，商铺增值税的计算是：（评估价-原价）*30%至60%（注：点税率四级累进按差价越 税率越高税率别30%、40%、50%、60%）。以150万的商铺为例，如果卖出时价格为300万，涨幅150万，增值税大约要缴纳75万，占收益一半。

而单单就商铺的租金回报率分析，合理租金回报率的底线是5%，回报年限低于20年（含20年），低于5%的就不划算。为什么呢？因为市面上银行的大额存款利率最高也就在5%左右，还省心省力，保本安心。如果一套商铺的租金还不能达到5%，个人建议你还是不要投资，有大笔资金的话，直接存款就好了。

题主的商铺170万，全款购买，一年租金14万，租金回报率=170/14=12%，，回报年限12.5年，远远高于5%的最低要求。所以，从这方面来说，这套商铺具有极高的投资价值，值得投资。

第二个重点：不靠谱

（1）商铺未来的出租风险加剧

一方面，电商的蓬勃发展，严重影响了商铺的出租率，大大增加了商铺的空租期，而这一局面没有缓和的趋势；另一方面，城市商铺的供应大幅增加，过分偏离了供需平衡，商铺的供过于求，会进一步分散城市消费者，导致经营者的收益进一步下降。现在成功出租的商铺，不代表未来10年或者20年还能出租。

这就需要投资者在投资商铺的时候，要投资核心城市群的核心地段，最好在人口集中的社区临街铺面和能够转型餐饮的商铺。道理很简单，有社区的地方就有人流，有人流的地方才有客源，有客源自然会有租户有生意；而如果商贸类的商铺经营不合适，还能做个餐饮、美容美发等服务类的行业。这样，才能提高出租率。

（2）提防包租或其他形式的返租

商铺的出租回报率达到8%，回报年限才区区12.5年，相对于一般70年产权的社区街铺来说，未来纯回报年限相当可观，即便是商业产权40年年限，投资者最起码还有28年的纯收益期，该类商铺投资价值可见一斑。

但是，在经过2016年和2017年的房地产价格暴涨的情况下，市面上出租回报率达到4%的商铺都是极其罕见的。即便是有，房地产商完全可以提高价格出售或者是自持物业，根本不必“贱卖”商铺。比较合理的解释有两种情况：一、开发商签订合同，承诺包租或者返祖。但这类投资风险极高，如果签订合同主体破产倒闭或者违约，投资者维权成本过高，并且维权结果通常也不理想；二、商铺属于二手交易，一手房东急需用钱要求短期类达成交易。这种情况在房价高估经济不景气的时候，时有发生，只是可遇而不可求就是了。

至于是房地产商销售人员的租金回报计算，这个纯属营销手段，投资者千万不能当真。

结语：

“价值170万，一年租金14万”的商铺在市面上可谓珍品，普通投资者很难得到购买机会。投资者在投资此类商铺时，一定要慎重，提防营销陷阱和各类诈骗，同时也要对当地社区发展情况有具体了解，以免上当。

金鑫财号

商铺170万，一年租金14万在目前这个市场下应该是挺划算的。但是要考虑几个问题：

1.商铺的地理位置，一个商铺的地理位置关系到他以后的发展，一般商铺最好选在临街的闹市区或者商业区，如果在社区附近或者写字楼个人认为没有什么必要。

2.租给什么样子的群体，商铺这种一般第一家做的不好，会影响到以后的收益，容易租不出去，内行的有的就比较看重风水不容易租，外行租了又是倒闭，就是一个恶性循环。

给你举两个我亲身经历，某四线小县城全款100万买了吾悦广场外围的一间店面，宣传的时候一个月可以租多少多少钱，实际买下来已经空置了第三年了，第二个就是社区旁的一家店自己家开的五金店，勉强维持生活，但是隔壁家三年已经换了四个人家了，没人敢接盘。

170万的商铺一年出租能有14万，我表示不信，欢迎来打脸。

捡个大西瓜

我自己有两套商铺，一套上海，一套苏州，目前都是50%首付，50%贷款，以租还贷，每月有所盈余的状态。所以可以给你一些建议！

商铺的投资就是看租金回报率的，因为商铺的买卖交易税费太高，自身的升值所带来的收益可能非常低，因此，租金第一，地段第二，其他的都是辅助考虑！

第一个重点：为什么说商铺以租金回报率为主，而不是看升值率呢？

一套商铺想要卖出，要交这些税：

1）营业税：（评估价-原价）*5.5%

2）土增值税：（评估价-原价）*30%至60%（注：点税率四级累进按差价越 税率越高税率别30%、40%、50%、60%）

3）个人所得税：（评估价-原价）*20%

从中，我们可以发现，占比最高的就是土增值税！

假设你的商铺是170万买入的，到时候涨到350万想要卖出，其中的180万升值的空间要交去整整一半左右的增值税，是不是非常恐怖？？？

第二个重点：我们来看一下你这套商铺的租金回报率！

知道了这个道理，那么我们就来算一笔租金回报率的账！！

商铺170万，全款购买，一年租金14万，意味着你的租金回报率就是14万÷170万=8.2%左右，我觉得，租金回报率OK！

因为一套合格商铺的租金回报率必须满足6%以上！道理非常简单，现在市面上的保本理财都能够做到6%左右，商铺投资成本那么大，如果连这个都跑不赢，还有投资的必要吗？况且后续的麻烦事还特别多。

第三个重点：在满足租金回报率之后，我们就要考虑其他几个方面了：

1.必须能够重餐饮，因为现在电商冲击很大，但是餐饮和体验类消费还是离不开实体，所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素！

2.一楼沿街的底商，从出租率和租金回报率来看，地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎！买商铺不比买房，有时候差十几米，甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的！

3.不要买包租形式的商铺，里面的猫腻太多！

4.买离自己家近的商铺，这样一来管理起来更方便，有问题也能第一时间到达！

5.尽量不要买商场类商铺，如果一定要买记得买大品牌，有实力的！要不然很容易成为“鬼城”！

第四个重点：实体商铺有前景吗？

如今的人们都不太喜欢逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点。

但是任何互联网的发展都离不开实体，如果脱离了实体，这些都是虚的！并且我们观察日本这样的发达国家，也不是实体干掉了电商吗？

所以说，商铺投资还是要眼光放长远，十年前实体被电商冲击，但是谁又能保证十年后，实体不会卷土重来呢？要知道，任何投资都是有周期的！

第五个重点：贷款还是全款？

不差钱可全款，省心！有更好的投资资源，或者差钱，可贷款！

那么我们来算一笔账：

假设一个商铺的总价为300万，贷款150万的月供为16200元左右。

那么以7%的商铺租金回报率来计算：

300万的商铺一年就是21万；

一个月就是17500元；

完全覆盖了月供还款，还有结余。

这就是利用银行贷款，帮你赚钱的方法之一，有那么好的资源，为什么不用呢？要知道银行5%左右的贷款基本都是指的房贷，这是一种良性贷款，也是老百姓能够在目前市面上找到的、最合理、最好、贷款时间最长、利息最便宜的借钱方式了。

所以，懂得利用贷款去投资，去增值，给财富加油的人，其实更容易财富自由！

总结

不得不说的是，商铺“一铺养三代”的时代已经结束了，但是好的商铺“一铺养一代”还是没有问题的！

只要你的商铺能够满足一个合格的租金回报率，并且地段，人流还有其他的辅助条件都成熟，那么是完全可以投资的！

当然了，如果你并没有满足这些必要的条件，而是因为商铺便宜去盲目买入，那结果很有可能就是“三代养一铺”了。

所以，投资商铺，眼光要犀利，更要耐得住性子等待好铺子的出现。而你这套商铺170万，，一年租金14万，从回报率上来看，没问题！

琅琊榜首张大仙

170万元的商铺，全款不需要贷款，一年租金能达到14万元，年收益率能达到8.235%，只需12年就能回本。如果不是开发商返租或包租的话，确实非常划算。

之所以强调不是开发商返租，是因为返租的租金不能真实体现市场租金价格，而且开发商卖完房子后离开，一旦没两年就停止返租，维权会非常麻烦，合同里面只需留下一些歧义，即使走法律途径也得不到赔偿。

抛开返租包租的问题，剩下的就是看看周边环境如何，是不是附近的商铺都能租出这样的高价，周边人气高不高，交通是否便利。如果满足了这些条件，这个商铺确实很划算。

如今保本的理财方式年收益率超不过6%，既然手上资金充足，并且租售比这么高，投资商铺就是比较好的选择了。

财智成功曾经说过，2018年将是房价降价元年，未来三年全国房价会有普遍30%以上的降幅。所以在购置房产上要格外慎重，充分了解周边环境，以及开发商资质、口碑。

如果商铺确实能达到8%的年回报率，那么持有人是不会轻易出售的，不管是第一手的房东还是开发商，一般都会提高售价。

实际上，按照当前房价来说，租金回报率能达到5%都比较困难了，8%简直就是奇迹。买的早确实到现在很赚钱，到现在再买回报率普遍很低，并且今后再想出售就难了，高位接盘，再找接盘侠的难度可想而知。

总之，在当下要注意风险，不要盲目投资，尽量稳妥。如果没有靠谱的项目，持币观望是更好的选择。

财智成功

记得年轻那会售楼(好多年了),商业10年以内能收回成本的就是投资相当成功的。10年到15年算是投资理想的了。15到20年的合理投资。商业的运作，一部分靠眼光，靠运气，最主要还是看整个项目的规划，商业运作的效果。真实案例讲几个身边发生的吧，1舅舅20年前买的门面房25万，到去年收租金15万，今年拆了500万。2一个五金机电城，七八年前80万买一百平，市场运作的好，一房难求，租金也在15万以上。上面两个的投资回报率就是很成功的了。3我当初售楼时候卖出去的很多门脸房，到现在我偶尔路过看还有很多空的，压根七八年就没租出去过。

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从租售比上看，是完全划算的，租售比达到了8点多，差不多12年收回成本，现在能有这么高的回报率的不多。不过先要搞清楚几个情况，这个商铺是一手的还是二手的？到底是不是真的年租金有14万，还有这个商铺的预期是向上还是向下的趋势？如果是真实的，都了解清楚了，那么这个商铺还是很值得投资的。如果只是开发商给你画的一个大饼，或者是转卖给你的人自己说的，那么就要好好的考虑，好好的分析一下。总之，14万的租金170万的房款值不值，主要看租金的回报率和商铺本身是否会升值。

雨季啦

我们现在所租的门店，150个平，房东14年8月买的，92万，第一年房租6.8万，第二年7.5万，以后这几年一直8万。这两年生意不景气，房租暂时没有上涨。我们右边的和我的一样大，被一家药店从一个开超市的手里撬过来的，房租直接给开到11万。购买的时候两间门店价格一样。

从目前租的价格来看，小面积的门店收益率要好于大面积的。我左边的门店75个平，只有我的一半大，房东开价5.8万，现出租5.3万。而马路对面30个平的小门店，租金2.4到2.8万不等。

我所在的是西北五线地级市，社区底商，还不是什么繁华商业街。

辛辛苦苦一年，就养活的个房东和店员，自己都快要喝西北风了。这样的现状，不知道还要持续多久。

简蓝

作为一个财经工作者，我觉得如果这是真实的商铺投资回报率，那是相当不错了。

因为170万元投资，每年14万元租金，投资回报率为8.24%，这个商铺只需要12.14年即可收回全部成本。当前经济不景气，能够达到如此高的投资回报项目已经很难得了。

但是要考虑几个问题：一是不能属于开发商商返租的那种形式，因为那种形式开始两年返租高，而几年过后开发商楼盘开发完工，走人了事之后，租金就很难保证，而且还有可能陷入要官司很难赢的尴尬境地。二是防止别人忽悠，可能实际上的投资回报并没有这么高，这得认真考察，不能盲目投资。三是注意周边其他商铺的实际租金，还要看周边其他配套设施，比如交通、人流量、商业繁华程度等等，在觉得不错之后才可投资购买。

在确定这个方面问题之后，再出手购买也不为迟。祝投资成功！

开伟观察

划不划算就要看你商铺未来的升值的潜力，以及你的投资机会成本。

下面我们就通过把你投资商铺，跟你购买银行理财产品做一下简单对比，假设购买银行理财产品的年化收益是5%。

单纯从租售比上来看，你投资商铺还是很划算的。

你这个房子的租售比目前是1:120，现在国际通用标准是1:250，所以你这个臭比还是相对比较可观的。

170万的商铺，一年14万的租金，相当于年化收益是8.23%，这个收益率跟目前的信托投资差不多，要比银行存款以及银行理财收益高很多。

如果你一直能维持这个收益率，而且未来房价还有一定的升值空间，那我觉得投资绝对是划算的。

我们通过对比就知道了。

假如你170万不是买商铺，而是用于购买银行理财产品，那一年的收益大概是5%左右，也就是说要比你投资商铺的收益少3.2%。

下面是你把170万用购买银行理财产品以及用于投资商铺的资产累计情况。

可以看出，在你房子不降价的情况下，你投资该商铺的时间越长，你获得的收益就比你把钱用于购买理财产品的收益大。

当然如果未来租金或者房价下降，那你的投资收益就要打折了

我们先来假设一种情况，就是你的租金不变，房价每年下跌2%，那两种不同方式的投资收益如下：

可以看出在不考虑复利投资的情况下，如果未来你的房租不变，不涨也不跌，房价每年下跌2%，那你的投资商铺的收益还是更划算。

但在实际情况下，一般房租跟房价都是成正比的，假如房价下跌了，那房租一般也会跟着下跌。

所以我们再来看一下第二种假设，假如未来房租跟房价每年都下降2%，那两种不同的投资方式，收益如下：

从这个表可以看出，未来你商铺的价格与租金同时下降2%，那投资商铺还是更划算，至少前28年投资商铺的收益要比你购买银行理财产品收益高。

当然有可能未来出现一些极端的情况，比如未来你商铺价格每年下降5%以上，房租每年下降2%，那两种不同的投资方式收益如下：

那前5年投资商铺还是比投资银行理财产品收益更高，但是五年之后，你投资商铺的收益就不划算了，因为从第6年开始你购买银行理财产品的收益，比你购买商铺的收益要高。

当然上面我们所举的这个例子，只是一个相对参考，具体还要看你替代的投资产品收益，如果你有其他更好的投资渠道，比如年化收益在8%以上，那我认为其他投资渠道就要比投资商铺更划算。

贷款教授

投资商铺是当下最愚昧的投资！

我2011入手一个滨江路黄金地段商铺，135万，入手开始便租出去7.2万每年，现在租金还是如此，且黄金地段因为滨江路政府改造，临江商业门面全部强制关停(政府工程)，导致我们对面门面生意也一落千丈。最要命的是，你想变现，根本无法变现，即便是原价，转售税高死人，大概30万左右。所以，门面就烂在手里，随遇而安。也不知何时能变现？何时能提升商业价值？八年前，如果同样的价格买两套房子，现在不知道翻了多少，而且变现相当容易！

现在的电商，淘宝，天猫，饿了么，美团等等，已经让很多人的消费观念变了，一个月不上街，家里可以变着花样吃东西，可以穿最时尚的衣服。人不走出门，商业不流通，商铺的生意更是一落千丈！好多有名的商家，关了全国不少的店铺，比如李宁，播牌，意尔康等等。商家生意不好，导致商铺回收租金困难！

反正，现在投资商铺是最前途未仆的，网络经济是弄潮儿，实体经济夹缝生存！

如果有钱，真不如投资保险公司的商业年金信托保险，随时可以领取随时可以变现，保单随着时间复利增值，而且财富承继也有指定受益人没有继承风险。

關鍵字: 房产 财经 租金