估值是不良資產投資環節中重要的一環，建立清晰的估值思路，方能事半功倍。

不良資產主要估值思路是什麼？

A： 不良資產回收主要取決於兩個方面：回收金額和回收時間，回收金額主要來源於抵質押物回收、借款人回收、保證人回收，比較而言，抵質押物回收金額相對可靠；回收時間通常根據入池貸款處置方案做估計，對於大多數通過司法途徑清償貸款的，回收時間則根據受評時點入池貸款所處的訴訟處置時點推算可能收到現金的時間（特殊情況另行考慮）。

其中，抵質押物回收價值在司法訴訟情境下通過評估抵質押物自身價值，並結合資產處置過程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調整實現；

借款人回收價值考慮借款人違約時所處經營狀態及最可能處置方案，選擇適用的評估方法，分析借款人償債資金來源可靠性，同時考慮其償債意願，確定借款人回收價值；

保證人回收評估主要考慮擔保方的性質（自然人或者法人）、擔保性質（一般責任擔保還是連帶責任擔保）、金額、期限及自然人擔保方的財產情況、法人擔保方經營狀況、擔保方與借款人的關係等，綜合分析擔保方的代償能力和意願，確定保證人回收價值。

如何評估不良資產回收時間？

A：對於回收時間的評估通常結合抵質押物、借款人、保證人可能的處置方案進行判斷，大致可分為司法訴訟、持續經營、企業重組等情景。

對於通過司法訴訟方式實現回收的情況，回收時間主要取決於法律訴訟進度。通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書送達、調解、判決、執行等，全部程序耗時約在2～3年左右，具體情況需結合各地區司法環境判斷，但對於存在政府幹預、區域司法效率低下、債務人故意拖延、跨省首封等情況的，需適當延長回收時間。

對於通過持續經營方式實現回收的情況，通常回收時間主要取決於企業生產經營情況、償債意願及與作為債權人的銀行約定的還款計劃等，回收時間一般不長於3年，特殊情況可酌情調整。

對於通過企業重組的方式實現回收的情況，回收時間主要取決於重組安排。

在司法訴訟情境下，如何評估不動產抵押物回收價值？

A：在司法訴訟情境下，對於不動產抵押物回收價值判定首先要判斷抵押的有效性，然後定量分析具體的回收金額。

判斷抵押有效性主要考慮：①抵押人是否具備相應的民事權利能力和民事行為能力；②抵押房產是否符合法律規定，且權屬清晰；③抵押合同是否以書面形式訂立，且合法有效，抵押權是否依法設立，且處於法律訴訟時效內。

定量分析回收金額首先確定抵押資產評估價值，再結合資產處置過程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調整。

影響處置變現的因素主要考慮區域經濟景氣情況、區域司法環境、處置變現中涉及稅費、涉及抵押資產拖欠工程款、資產的特殊類型（如涉及變現需補交土地出讓金的情況、關於唯一住房的特殊考慮、專用設備等）、民間借貸等方面的影響，由於實務中不良資產個性化差異大，需結合具體情況判斷分析。

八種常用評估方法比較