無論主動還是被動，中小地產商都面臨著出局的命運。
因為，融資環境監管加劇，市場銷售不斷降溫，讓所有地產商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋，最先感受到行業洗牌寒意的莫過於這些中小地產商。
“我和幾個朋友兩年前投資了幾千萬購買了一個私募基金，當時考慮到擔保方是一家閩系地產商，因此比較放心。不過上週到了兌付期，對方卻遲遲不願意兌付。雖然公司管理層一直承諾會負責，但是我們一直很擔心出什麼變故。”投資者李凱(化名)告訴記者。
現金流不斷吃緊，讓許多地產商都感受到陣陣寒意，繼而不斷有地產商出現破產。
人民法院公告網數據顯示，截至目前，今年有超過400家地產商被法院裁定實施破產清算。不僅有大量小微房地產公司，更有曾經一度擁有一定規模的ST銀億(000981.SZ，下稱“銀億”)、三盛宏業等公司。
“土地儲備過於集中、財務槓桿較高、多元化等問題，成為很多中小地產商最終面臨破產的原因。”一位上市房企總裁向記者分析。
百強地產商也爆雷
幾天前，三盛宏業集團的董事長陳建銘現場灑淚圖片在朋友圈瘋傳，原因來自三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。
這家成立於1993年的地產商，連續15年位於中國地產百強。2018年，三盛宏業被中指院評為百強房企第54位。克而瑞數據顯示，2019年上半年，三盛宏業以94.5億元的銷售額位列操盤金額榜第98位。
第一財經記者多方採訪瞭解，三盛宏業資金緊張情況，在幾個月前就有端倪。“幾個月前，就有合作方覺得這家公司出現問題，一直不願意給供應商付款。”一家股份制銀行人士告訴記者。
“幾個月我們和三盛宏業談過股權併購，當時他們本可以通過出售項目股權來換取現金流，但是老闆覺得價格太低，最終沒有進行交易。”一家TOP20地產公司高管告訴記者。
顯然，三盛宏業還是對於市場判斷過度樂觀。過去幾個月，整個房地產銷售情況降溫，加之融資成本進一步提高，繼而讓這家公司逐漸面臨資金危機。
不只是三盛宏業，近日頤和地產同樣出現債務違約。
近日，聯合評級表示，關注到頤和地產未能按時償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金，已構成實質違約。
“一般而言，債券違約會出現許多連鎖問題，一旦地產商無法按時兌付，很多金融機構都會選擇抽貸，繼而嚴重影響地產商的現金流。”一位上市房企資金負責人告訴記者。
頤和地產做為老牌粵系房企，曾先後進入瀋陽、西安、包頭、鞍山、銀川等多個城市，形成了“紮根廣州、輻射全國”的佈局，也是當年的豪宅代表之一。不過，終究還是面臨違約風險。
今年地產圈最大的爆雷則是銀億。今年6月，因為資金出現問題，銀億出現債務違約，已於6月14日向寧波法院申請破產重整。這家公司在2016年銷售收入曾達到652億元，總資產近800億元。
“銀億在寧波非常有實力，我們很多人都是銀億的業主，也是因為這個原因我才加入這家企業。”銀億一位員工曾告訴第一財經記者。
幾年時間，銀億就從400億市值到目前50億市值。而已經退市的中弘股份因為當年過度押注旅遊地產，不得不面臨退場局面。
“2014年旅遊地產項目有7965個，這裡面非常繁榮，這些膨脹的項目更需要精細化的運作，而我們就是希望可以做好精品的旅遊地產。”2015年，時任中弘股份副總裁金潔曾向第一財經記者表示。
“幾年前我們能輕鬆從銀行獲得幾個億貸款，但現在公司貸款餘額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回後便不再放出來，即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。”一家西部小地產商坦言。地產項目過少，這些中小地產商基本沒辦法進入銀行融資的名單，生存危機一觸即發。
高財務槓桿與多元化成為主因
目前看來，中小房企的破產爆雷，較高的財務槓桿是致命因素。
“2016年的地產擴張期，讓很多地產商都開始加槓桿融資，但是融資之後的投資就很重要，如果可以快速週轉，那麼風險不大，如果投資領域無法快速變現，那麼資金將進一步緊張。”上述總裁告訴記者。
天風證券研究認為，淨負債率偏高是這類地產的特徵之一。2016年，銀億股份、中弘控股2家房企的淨負債率均在120%~130%之間。2017年銀億股份由於並表ARC集團和邦奇導致淨負債率快速下降，但預計其地產業務的淨負債率實際並未降低，而併購過程又進一步加劇了公司整體的流動性緊張程度。2017年中弘控股淨負債率快速提高，主要是流動性壓力下公司有息負債增加而貨幣資金大幅減小所致.從估算口徑的淨負債率來看，三盛宏業近幾年一直較高。
較高的財務槓桿背後，這些中小房企都有大量的短期負債，因而帶來極大的兌付危機。
“很多公司實際負債還會更高，比如有些項目可以做到表外，並通過供應商把有息負債變成應付款項。此外，大量地產公司因為之前的行情較好，都對員工進行了內部募資，實際財務槓桿高很多。”一位地產財務人士告訴記者。
“很多地產商因為投資了一些其他業務，也會給其他業務做連帶擔保，而這些或有負債實際上也會帶來一定危機。”李凱說。
比如三盛宏業，就是因為過度融資導致無法債還，最終引發爆雷。此外，多元化同樣是導致中小房企爆雷的因素。
“早年很多地產商都不看好中國房地產發展，因而開始不斷多元化，不過從目前看，多元化盈利模式暫時還不明朗，對於很多大型房企而言可以提前戰略佈局，而對於規模不大的企業而言，多元化之後本身對業務不熟悉，因而導致最終爆雷。”一位TOP30副總裁告訴記者。
2016年，銀億先後收購了美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇等製造業企業，兼併重組金額達123.25億元，領跑浙江百強民企。
2018年，受累於汽車市場下滑，銀億的企業零部件製造生意並未帶來預期的高收益。數據顯示，2018年銀億實現營收89.70億元，同比下降29.39%；實現歸母淨利潤-5.73億元，同比暴跌135.81%。
天風證券認為，儘管多元化發展在一定程度上能起到風險分散的作用，但是企業在進入一個新的行業之前未必能對該領域進行詳盡的調查，從銀億股份多元化擴張中也並未能看出新進入的行業能對公司原有業務產生協同效應。
此外，目前爆雷房企整體規模仍然較小。一方面，規模小意味著項目數量少，極容易受到行業政策、區域政策的影響，對其現金流衝擊較大；同時，規模小意味著在融資方面就不具有優勢，融資成本高且資金規模有限。如果這家地產商，在沒有其他資源的情況下，很難同大型房企競爭優質土地資源，進一步拖累資產質量和產品競爭力。
比如中弘股份，在爆雷之前就同時遭遇了北京和海南的政策調控，而這家公司把大量貨值押注到單一區域，因而面對市場下行難以協調。
“公司進行全國化佈局之後，我們的營銷壓力也會輕鬆一些，城市會輪動，我們可以全國鋪設貨值。”一位TOP20營銷總告訴記者。
大魚吃小魚
中小地產商生存危機背後，實際上是房地產進入平穩期後的必然結果。
克而瑞發佈的2019年上半年銷售數據看，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。
其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.7個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，TOP31-50強之後的房企競爭優勢開始放緩，權益金額集中度為8%，下降0.2個百分點。
“規模不是萬能，沒有規模萬萬不能。”旭輝控股集團(00884.HK)總裁林峰對外表示。
對於中小房企而言，缺乏規模優勢之後，在資金、土地、銷售等領域都將受到極大的制約。
“大部分地產商本質上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規模准入，否則進入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負責人告訴記者。
目前看來，大部分銀行的白名單客戶在TOP30左右，而大部分信託白名單客戶在TOP50左右。
沒有資金，那麼土地拓展就很困難，如果沒有土地拓展，又很難拿到更加便宜的資金，繼而進一步沒有市場份額。而一旦市場份額縮減，沒有廣泛佈局能力的地產商面對區域或者城市的調控，將面臨巨大的壓力。
比如綠地控股(600606.SH)，就因為較大的規模和產業優勢，在2018年拿地平均樓面價1890元/平方米，創下頭部房企的拿地價格新低。
“比如最近在天津，因為市場較差，某TOP5地產商就開始降價促銷，這讓我們在天津的項目就非常被動，銷售困難。如果僅僅重倉天津這樣的城市，就極易受到市場環境影響。”一家TOP15地產高層告訴記者。
弘陽集團總裁蔣達強認為，行業聚集度越來越高，固化越來越強，但這不意味著一成不變，總有掉隊的。房地產行業衝規模的窗口期，已經到了最後一兩年，未來就關門了。
即便是SOHO中國(00410.HK)這樣曾經的明星公司，也因為沒有趕上規模衝刺的週期，繼而在最近不斷出售項目。
第一財經記者注意到，今年以來，包括華僑城(000069.SZ)、陽光100中國(02608.HK)、上置集團(01207.HK)、粵泰股份(600393.SH)、泰禾集團(000732.SZ)等地產商均選擇出售項目股權，進而實現回血。
時代洪流，很多地產商在正確的時間搭上了時代快車，繼而做大做強。只是並非每個輕舟都找準了方向，中國中小地產商的經營和試驗不容許錯判，從來沒有輕舟，只有萬重山。
面對萬重山脈，今年的400家中小地產商僅僅只是過去幾年消失的一個縮影，未來山高浪大，行業真正的洗牌，不過剛剛開始。
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