六木传播

根据国外成熟模式看，社区型商铺是未来投资发展方向。

• 社区型商铺现状

我国社区型商铺严格来说，大多数都应该叫小区商铺，或叫临街住宅底商。在经营上，呈现零散、杂乱、业态混合、产权分散、没有科学管理等落后现象。

为什么会这样呢？

因为我们盖小区才20多年，盖小区商铺就更没经验。国外却已经有几十年，甚至上百年发展历史。无论实践经验，还是理论研究，都很成熟完善；不论地产商，商业管理公司，投资人，还是社区居民，都知道什么商业模式是合适的、舒服的。

我们盖小区主要学习香港模式，香港地方小，土地精贵，商铺上面都要盖住房；照搬香港模式后，没有根据内地实际情况，做本地化研究和改造，加上房地产发展太迅速，来不及停下脚步思考。等实际投入使用，意识到这种模式越来越不好用时，大量的小区已经建盖起来了。

• 国外的情况

目前比较成熟的模式是美国模式和新加坡模式，美国模式接近社区范围内的小型商业综合体；新加坡模式接近社区卖场。

新加坡最小的社区商业叫邻里商店，一般1000户左右会配套邻里商店，满足居民生活必须消费品和餐饮；户数达到8000左右，会配套一个更大的社区商业，叫邻里中心，档次属中档消费，经营内容主要是日常消费品、餐馆、诊所、幼教等，大部分居民消费都可以在这里完成。居住人口达到6万户左右，会建设更大的社区商业，叫新镇中心。属高档消费商业，涵盖内容包括娱乐、银行、百货、餐饮、高档商品店和大型超市等。

美国模式属于社区型商业体，商业消费针对社区居民。一般在3公里左右会配套一个，商业体面积在3000-10000平米；在商业体内，附近居民散步就可以满足买菜、洗衣、便利店、餐饮、影院、健身、金融、教育等家庭所需的各种消费，基本就是“一站式”消费服务。

美国社区商业体规模占商业总体量的60%-70%的水平，确实非常发达。这得益于美国社区商业体开发有一套成熟的模式：房地产商先立项，可行性调研，完成设计规划，做预算，寻找投资人，建设社区商业体，自持商业体产权，交给商业管理公司统一管理和运营，租金收入按约定分成。

• 国内部分地产商的实践

最近这几年，国内地产商加强了这方面的研究和实践，陆续有这样的模式出现。比如恒大地产剧场模式，社区商业以恒大地产自持产权的电影院或电影城为主，其余商铺对外招租，或卖掉回款；蓝光地产“红街”模式，打造社区商业街，招租基本消费需求的业态，商业街产权部分自持，部分对外出售；龙湖地产“星悦荟”，社区商业主要针对中产家庭，满足社区居民娱乐、美食、购物、家居等消费需求。

美国、新加坡社区商业都是自持产权，交给专门的商业管理公司运营，更容易统一规划、统一招商、统一管理。国内地产商的这些尝试，基于投资压力，最后还是将部分产权出售，对后期商业运营和管理是不利的；对于经营不理想的社区商业，也不宜投资。

• 社区商业投资建议

目前看，市场上绝大多数小区商铺，都不是国外先进模式说的那种商铺。从地产商的实践看，部分实践“水土不服”；部分实践较为成功，比如昆明世纪城“金源购物中心”模式。

我们的社区商铺还处在初级发展阶段，商铺模式比较落后，但存量规模庞大，长期内无法替代。因此，这些商铺将承担起未来几十年内，小区居民的各项消费需求。

一般小区需要的业态：便利店、餐饮、菜场、邮政快递、糕点店、洗衣店、药店、诊所、社区卫生服务站、健身、教育培训、幼儿园等。

因此，投资适合这些业态经营的小区商铺，会有比较好的租金收益，出租率也会比较高。至于价值增值情况，要具体看小区体量和品质。小区居住人口多，商铺数量有限，往往不愁租，租金收益高，价值增值空间大。

房坛法菜

我目前有两套商铺，一套就是你所说的社区型商铺，在上海居民区沿街的，另一套是商场类商铺，在苏州!所以可以给你一些所谓的建议！首先我认为如果两者条件和回报率都差不多的情况下，我更偏向于社区型的商铺，而不是商场类的商铺！因为商场类的商铺往往跟着商场的人气走，不是说不能投资，只是投资需要认定大品牌企业，比如万达，或者百联这类的。因为商场招揽人流需要加盟实力以及活动经费，这些往往只有具有一定实力的大开放商才能具备，因此如果一定要投资商场类商铺的话，请认准大开放商，千万别买没名气，没实力的商场铺子，很容易成为空城的！！

其次，对于社区类的商铺其实并没有太大的争议，唯一需要考虑的就是回报率和地段！目前的电商冲击非常大，只有优质的商铺才有投资价值，所以一定要认定以下几个标准：

• 买商铺尽量买沿街的，一楼的，可以重餐饮的！目前电商冲击很大，只有服务类和餐饮类才有市场，才能保证你的商铺可以高频率出租！

• 买商铺尽量不要买包租形式的，要买能自营的，包租和分成形式的商铺里面有太多的猫腻了！

• 买商铺一定要买回报率大于7%的，商铺看的是租金回报率而不是升值率，连租金都满足不了7%，那你不如投资理财！

• 买商铺尽量选择贷款，并且自己的商铺出租租金要覆盖掉每个月的月供！

• 最后一条买商铺一定要买离自己居住近的地方，我有个朋友和我一样身在上海，却买了成都的商铺，每次签合同都要飞成都 ，累不累啊！后来托管给了第三方，只能大肆降低租金来图个方便！所以买铺子要买近的！！

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总体来说目前投资商铺的门槛非常高，好的商铺都要几百万才能满足回报率7个以上，所以要量力而为！虽然说一铺养三代的时代结束了，但是好铺子一铺养一代还是没有用什么问题的！对于我来说，我一直认为商铺是长远的一项投资，眼光要放远一些！目前虽然电商赢过了实体，但是谁又能保证未来实体不会卷土重来呢？？再说了，比我们发达的日本都是实体干掉电商的，所以有资金完全可以配置1-2套！总之一点，投资商铺就是看地段，看地段，看地段！看回报率，看回报率，看回报率！！（重要的事说三遍！）

如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。谢谢您们的支持。

琅琊榜首张大仙

为什么要投资社区型商铺？最主要的原因是社区商业是当今零售发展的重要板块，并且未来潜力巨大，社区型商铺有很大升值空间。

第一，社区商业发展潜力巨大，社区型商铺有升值空间

零售业演进到今天，有几个特点：

1、一是消费习惯改变，消费者不再愿意去大型商业体购物，不再需要集中购买，便利性和体验好的身边小店更有吸引力；

2、二是零售业正在走小而美和个性化路线，那些有特色有个性的店铺将获得欣赏；

3、三是社交化电商等商业模式核心载体都在社区，也就说很多的产品和服务变现，都是要通过社区与用户对接。

以上3点很大程度都在社区商业范畴内，这个时候，如果有一个社区型商铺那是一种什么体验呢？我想，无论是投资还是自营都是不错的选择。

第二，社区型商铺性价比高，投资风险较低

相比于商业综合体商铺、商业街商铺，社区型商铺的城市中心位置肯定是比不上的。但也正因为如此，投资额度也会相对较低，甚至同样的投资多买一两套社区商铺也有可能。再加上大型商业体和中心型购物场所逐渐萎缩，价值缩水已是大势。社区商铺投资额度小，转手转让也都方便。

第三，社区型商铺创造更多的商业机会

投资社区型商铺还有一点好处，不论是投资后转租，或者是自营自己干，最终都有可能孵化出一个自己的商业形态。转租出去，租方会根据社区人群、竞争、自身专业度等匹配经营业态，投资方也看在眼里，学习了。如果自己投资自己做，也是有机会的，但这个要有创业思维。只要关注，完全可以在投资的同时，寻求一些未来更好的商业机会。

最后，投资社区型商铺肯定是首选。至于买哪一个区位的社区型商铺更好，那需要根据实际情况，做好周边论证和投资测算。我想做为投资的一方，都很清楚如何去行动，就不用多说了。

灵兽山

如今早已经不是一铺养三代的时代了，产能过剩供大于求加上电商等各种因素冲击之下，商铺现在的行情是赚少亏多，出租难、转手难、租金上涨难、回报率持续降低率，很多甚至连银行理财产品收益都达不到，根本跑不赢通胀。

不过也不是说商铺完全没有投资价值，有的商铺地段位置好商圈成熟或者后期发展繁荣收益也是很不错的，此外，如果打算投资商铺，社区商铺是一个不错的选择。

与商场、商街商铺相比，选择投资社区商铺具有很多优势。首先，社区商铺服务周边居民，客源稳定，人流量有保障。其次，投资成本远远低于商场商街商铺，同样面积社区商铺总价可能只要商场商街价格的几分之一甚至十几分之一，投资风险大大降低。第三，收益快而且稳定，由于社区商铺租金相对便宜，而且店铺可经营范围灵活广泛，通常能很快出租，不容易空置。

如果要投资社区商铺，可以尽量选择入住率高的大型社区，最好在小区大门两边的一楼，面积大小适中，采光通风好，而且考察过周边竞争不大的商铺。

不过投资商铺总体而言还是有一定风险的，过户税费高，贷款期限短，维护费用高，最终有可能落到租不出又卖不掉的尴尬境地，投资一定要谨慎。

上林院

其实现在的绝大多数商铺都已经没有投资价值，回报率甚至连银行理财产品收益都达不到，根本跑不赢通胀，别说一铺养三代，养一代都够呛。之所以还有人前赴后继投资商铺，说白了是因为没有更好的投资项目，钱在手里会贬值，实属无奈。

回归正题。为什么要投资社区商铺？谈谈感受吧（内容有些长，啰嗦些，有时间的网友可以朝下看看）。

回答问题前，我们先来了解一下商场内铺和商业街商铺都有哪些弊端，通过对比才能知道为什么要选择投资社区型商铺。

从整体情况聊起。

众所周知，商铺是一种长线投资，前期只是收回本金，真正赚钱是在后期，这就要求商铺所在街区起码保持数十年以上的繁荣，才能保证在一定时间内收回成本并获利。然而现实情况恰恰相反，随着城市化建设提速，城市扩容力度加大，很多过去的偏僻之地，似乎一夜之间就高楼林立，商街、商场偏低开花。

城市的变迁，带来的是商业中心不断位移，今天人头攒动，繁华兴旺的街区，也许短短数年就会人去楼空，走向没落。

而商铺是不能跟随商业中心转换而搬迁的，人口密集的一二线城市情况可能好很多，成熟的商街一旦形成，可以长时间保持繁荣；而人口净流出、消费水平不高的三四线以下城市，则常常面临城市发展太快的困境，投资的商铺没等赚钱，就被新的商街所取代，导致长时间无法收回成本，商铺经营处于半死不活状态。

再具体到商场内铺。

以返祖铺为例。所谓返祖铺，就是开发商将完整的商场分割成数十、上百个“格子铺”出售给不同业主，在以后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的形式进行包租，业主与商管公司签订年数不等的委托经营合同，或者直接由该企业承租经营，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿还一定租金回报。这对哪些预算较低的投资者是个“利好”，小几十万也可以买间几平米的铺位。

商场内铺由商管公司统一招商，统一管理，对经营项目要求较高，投资者无法选择自主经营权，只能以坐收渔利的方式来获取资金回报。但市场是风云变幻的，倘若商家经营的好，自然各获其利，而一旦商场经营出现亏损，那这个商场就会面临倒闭。作为投资者，无法选择退场，想租租不出去，想卖又卖不出去，自己经营又孤掌难鸣，只能坐等商铺“死去”。

这个时候你一定想找开发商清算。但情况是，与你签约的往往是第三方物管公司，开发商直接将你拒之门外，而此时的物管公司早已更换或者宣布破产；即便你与开发商签约，开发商要么选择跑路，要么根本没钱给你，你的维权将异常艰难。

通过以上情况不难总结：城市化扩容，压缩了商铺生存空间；消费人群分流，影响租金收益稳定；集中捆绑式托管经营，制约了商铺自主经营。

而与商场、商街商铺相比，选择投资社区商铺具有以下优势：

1、贴近百姓生活圈。

现在的人越来越宅，老年人通常深入简出，年轻人更爱网上购物，生活必须品能在家门口购买，多一步路都不想走。社区商铺不仅满足百姓消费购物需求，更迎合百姓生活习惯。

2、经营项目多样性。

社区商铺通常位于小区四周，具有独立产权，单独门面，像那些贴近民生的服装鞋帽、蔬菜粮油、鱼禽蛋肉、餐饮小吃、医药保健、美容护肤等项目，可以任意选择，经营范围不受限制。

3、投资少、收益高。

在社区投资做生意，无需商场那样高大上，本钱不需要太多，三五万、数十万本金就能开店，因此更受那些资金不太宽裕的租户青睐，更容易找到租户，租金收益更有保障。

4、位置、客源稳定。

社区商铺是居民区商业配套，始终跟随小区而存在，有稳定的消费群体，商品房土地使用权为70年，即便商铺经营权到期，只要追缴一定的土地出让金，就可以照常营业。

5、占用资金少。

商场、商街的商铺单价较高，特别是商业中心的商铺，单价往往是社区商铺的数倍，而社区商铺单价要少很多，投资风险大大降低，回报率更高，回本时间更短。

那么，哪些社区商铺更值得投资呢？简单概述如下：

1、入住率高的大型社区；2、小区主门两侧，可以开超市、餐馆的商铺；3、面积适中，门脸宽、进深浅、门前无停车位、进门无阶梯、采光通风好、（尽量）纯一楼的商铺；4、非交通主干道两侧的商铺；5、小区居民消费水平高、物管规范的商铺。。。

最后需要提醒的是，以上所说社区商铺值得投资，是相对其他位置商铺而言，但目前市场商铺产能过剩（包括社区商铺），投资有一定风险，需谨慎再谨慎。感谢阅读！

抽时间来看看

近期，金老师所在三线城市的新开盘房产被自己转了几遍，对市区、新区的商铺都有着一定的认知与了解。在了解的过程中，有的商铺可谓“十分抢手”，但是一些商铺的销售并不理想，通过聊天的方式与销售人员了解，商铺的发展方式已经出现了变化：1、居住人群多的地方，好售、好租；2、主题性强的地区，好售、好租；3、偏便利性的商家需求多。

通过多方面了解，金老师认为，现在商铺的发展方向有二：1、社区型商铺；2、主题型商铺。虽然，现在商铺租金的回报率较低，但不代表一些成熟商家的回报率低。普遍，商铺租金回报率较低，一般在1.5%-3%之间。这种水平的租金回报率，还不如省心的去做中低风险的理财。

可为什么，社区型商铺仍旧是一个发展方向呢？重要的就是：成熟商家。如果自身有成熟的品牌与商家，特别是餐饮、食品、生疏、水果等销售商家，这类商家能更好的服务周边居住人群。现在房地产市场，都在说价格有松动或者不值得投资。

金老师通过围绕所在城市的多次了解，房地产价格却是有松动与不值得投资。但是，城市的规划也逐渐成熟，往往几个大的楼盘扎堆建设，形成一个大的片区。我们进一步思考，未来在这几个大楼盘的居住人群，势必增加。就算是房地产价格下跌，势必也会吸引更多的人来购买房产。当然，有的房产投资者会说，房产价格下跌，会形成观望形态。那么，等到上涨的时候呢？短时间内也会销售一空。

人多了，最起码的起居、生活，最不可缺少的，就是商铺围绕着的生活销售的商家。而商铺的数量会增加吗？并不会，甚至说是固定的。如果别的楼盘开盘，起码从距离上讲，并不划算。

金老师认为，如果你想投资社区型商铺，租金回报率以现在的价格看，肯定是不划算的。但是，如果你有成熟的运营品牌、商店，又或者是服务人群性的生活类生意，投资社区型商铺自己经营，未来的潜力，一定是大的。可以称之为居住人群一种必不可少的“资源”。

厚金说

朋友们好！

现在投资社区型商铺是比较合适的。毕竟社区型商铺最贴近消费者，而且拥有固定的社区客户群，不用担心客源，因此，社区型商铺可以说是投资商铺的比较好的选择了。

社区型商铺贴近消费者

现在来说，社区型商铺是最贴近消费者的商铺了。现在零售业已经下沉到了社区，未来社区型商铺可能会占据越来越大的份额，毕竟现在人们越来越忙了，购物时间也是越来越有限。

社区型商铺开设在社区里面，价格也不算贵，而且好多社区型商铺还能够送货上门，能够极大的节约客户的时间，可以说是非常贴近消费者。这样的社区型商铺消费者肯定是非常喜欢的了。

因此，现在社区型商铺因为贴近消费者，因此，可能未来会有较好的发展前景。

社区型商铺单价可能较为便宜

一般来说，社区型商铺跟大型商超的商铺比起来，可能单价反而稍微便宜一些。好多商场超市的商铺占据的位置可以说是寸土寸金，人流量密集，因此，好多商铺单价比较昂贵。

社区型商铺好多位于社区里面，主要服务对象就是社区里面的客户，因此，社区型商铺的单价好多是比大型商超的商铺单价稍微便宜一些的。

社区型商铺单价相对便宜，可能未来的盈利率就会高一些，这也算是社区型商铺的一个优势所在了。

投资社区型商铺要注意的几点

投资社区型商铺的时候，一定要注意社区的位置和住户总量，还要注意一下商铺的租金回报率，还有就是商铺是否临街，门头是否高大等。

一般来说，投资社区型商铺的时候，第一是要注意考察好社区的居民总量和住户的层次等方面的情况。如果社区里面都是高收入群体，那么这样的社区型商铺可能更具备投资价值。

第二是要注意商铺的位置，是否临街，是否临着十字路口，门头是否高大，能够放置大型的牌匾等。

第三是要注意租金回报率。一般来说，商铺的租金回报率不能低于5%，最好能够达到7%以上，租金如果能够覆盖每个月的贷款还款额，这样的商铺可能投资起来压力就比较小了。

综上所述，现在社区型商铺投资是比较合适的。社区型商铺更贴近消费者，未来可能发展前景将比较好。

睿思天下

社区型商业，顾名思义，就是主要作为社区配套，以1公里范围为半径为核心辐射范围的商圈商业，它们主要以社区底商或商业街型式的独立门面。

虽然现在住宅市场很热，大家把关注重点都放到了住宅上，但住宅的基本属性是居住，现在房价高企，主要升值得到回报，房价飞速上涨是不可持续性的;商铺的基本属性是用来经营的场所，所以商铺随着经营的持续会有稳定增长的租金，选得一个好商铺，回报率远超住宅。

在投资商铺前，我们首先得了解商铺投资更多的是看潜在消费人口，区域性概念不强，因为商铺最终是要用来经营的，所以经营的好坏往往决定了商铺的投资价值，所以我们在选择投资什么样的商铺前重点是研究如下几点：

1、商铺的型态决定了未来的投资空间，因为目前在售的商铺主要有一些购物中心配套的商铺，如万达的金街，这种类型的商铺往往是依靠商场的人气带动，这种类型的商铺往往价格很高，对购物中心的人气依赖性比较大，总价高，不建议考虑；另外一种是专业市场，随着目前很多专一性的综合商场的出现，这种专业市场严重依赖招商，以后经营的自主性和多样性很差，不建议购买；还有就是我们常见的社区商业，这种商业一般单套面积小，单价和总价都不算太高，投资门槛低，有固定的消费客流，经营具有一定的确定性，租金回报率也比较高，可以重点考虑。

2、关注有没有固定消费人群，在选择商铺是我们要考虑商铺在经营时固定消费人群的数量、消费能力、消费特点，固定消费人群的数量代表着商铺固定的消费客流，而消费能力代表着商业经营的客单价，也就是利润空间水平，消费特点代表着商铺未来的经营方向的各种可能性。总之固定人口越多、消费能力越强、消费品味越高预示着商铺的经营空间越大。

3、流动消费人群的潜力决定了商铺未来租金的成长空间，这主要要研究了解周边流动人口的来源和数量，着有助于分析商铺未来经营的延展空间，也是利润开发空间。

4、商铺本身和经营的局限性，如商铺的沿街面效果、商铺的层高和开间等，这些影响着商铺的附加值，在经营上限制越小越好。

5、商铺周边的经营氛围和饱和度，可以通过周边商铺的营业情况和空置率来判断。

商铺投资是一个专业性很强的投资，因为涉及资金量大，所以在下定前要好好研究，尽量选择目前周边有稳定客流的社区底商或集中式商业街;对新建社区自己评判未来小区交付后的人住人口来确定商业的价值大小。一定要自己多看，综合分析去对比，了解周边的或周边同类型商铺的租金水平，而不是简单听信项目销售所说的回报率数据，最后让自己悔恨。一般商铺租金回报率能达到5%左右算是不错的无风险投资，不要相信过高的投资回报率。

最后提醒，切记不要去购买任何商场所谓的产权式铺位，这类通过反式模式的商业是风险最大的商业形式，开发投资商把经营风险完全转嫁给投资者，另外其它过度依赖第三方运营的商业，在选择时也要慎重。

地产万话筒

如果投资的目标要在社区商铺和商场式商铺、专业市场商铺等之间选择，建议选社区商铺。

[社区商铺值比其它类型商铺有优势]:

1.可独立做生意，不用将命运寄托在第三方的运营管理。

商场式商铺和专业市场商铺对运营管理公司的水平和整体商业环境依赖性非常高。项目整体运营得好，则一铺养三代，例如广州天河城等。项目整体运营不好，则血本无归，租不了卖不掉，每月还要还银行贷款，这类失败的案例每个城市都多。但社区商铺不一样，独立产权独立门户，可独立引流经营。

2.具有稳定的业主客源基础

商场式商铺和专业市场单靠邻近的客源难以喂饱，需大力度拓客引流，没推广支持人气会不足，生意难做。社区商铺属邻里型商业，小区及周边的业主即可满足人气需求。

3.业态灵活，相对容易出租

商场式商铺和专业市场商铺场按楼层或区域统一规划业态，租户较单一。社区商铺适合的业态五花八门，租户广泛，出租相对更易。

社区商铺虽然比其它类型商铺有优势，但如果还有其他投资渠道，最好目前不要投资商业地产。无论租金回报率还是升值空间均不理想。现在很多小区的商铺租金回报率在4个点以下，转让也卖不了好价。

房微言

以下根据我自己的个人经验分享给大家,如有不足之处多至交,算是抛砖引玉!

为了让老百姓实现“居者有其屋”

国家加大了住宅房建设用地供应

城市人增地减的同时

商业用地的供应也就不再任性

可供开发为商业的土地越来越少

商铺也显得愈发珍贵

就目前而言，货币通胀压力加大

人民币贬值严重

相较于股票、基金、区块链等

不动产仍然是靠谱的投资渠道

商铺，更是比较稳健的选择

生活离不开商业消费

一旦确立商铺价值地位

无论世事变迁

商铺业主始终都能乐呵呵地赚钱

商铺是长线可观财富

出租即可坐享丰厚租金

其稳健的吸金力更能让后代受益

自古好铺多难求

商铺投资不仅仅看资金

更要看方位、潜力与商机

“社区商铺”

——一站一街·阳光里

绝对更有优势

01

稳定客流 人气保障

人们的日常消费

基本在住所/办公地1公里范围内

社区商铺具有得天独厚的近距离优势

一站一街·阳光里周边

恒大·未来城、泰禾中央广场等21万社区居民

和12.4万万科写字楼、酒店商务人士

为保底消费客群

让商铺经营更有保障

02

地铁上盖 辐射大量流动客群

4号线地铁上盖、大兴国际机场空港腹地

覆盖北京乃至全球顶尖人群

一站一街·阳光里以食尚街区为核心

形成南望京商圈的消费中心

03

临街开放型商业 聚客能力强

社区临街商铺

是大家日常生活的必经之路

临街商铺迎来源源不断的人流

一站一街·阳光里34-125㎡现铺

外临公园，内达公寓

天生自带人气磁场

關鍵字: 商铺 小区 财经