2017年12月29日，金牛區國賓板塊一宗87畝地塊站上拍賣席。
經過多輪競價，最終被電建地產以9500元/平方米的樓面地價，無償移交15%租賃住房的條件拿下。經過近兩年時間的開發，該地塊以“電建地產洺悅璽”的身份正式亮相，並預計在近期內開盤銷售。
不過由於項目目前並未取得預售許可，所以對外銷售價格仍然成謎，本期樓盤測評就將探討一下，這一城西的熱門樓盤，其價格最終會賣到多少。
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【樓盤基本信息】
戶型面積：129-154㎡
物業類型：住宅
容積率：2.0
層高：7-13層
樓棟數：22棟
總戶數：706戶
裝修情況：精裝
開發商：成都洺悅蓉城房地產開發有限公司
具體位置：金牛區金糧路338號
▐ 價格測評：
17000的清水+5000的精裝？
城西一直是房企的兵家必爭之地，即便是小宗地塊，往往也能成為樓市焦點。
2019年3月，成都主城區首宗地塊——金牛區茶店子49畝住宅用地的拍賣現場，引來30餘家房企，最後更是被德商以17200元/平方米的高價拿下。
面對這樣的情況，電建洺悅璽明面上9500元/平方米的地價，在目前看來並不算高，但是15%的無償移交所帶來的隱性成本卻讓整個項目的樓面地價攀升至12000元/平方米。
在此基礎上，把建安、景觀、財務、營銷成本等考慮進去，那麼整個項目的清水成本就已經超過17000元/平方米，真正能獲取利潤的部分可能就是源自項目的精裝。
從項目置業顧問口中得知，雖然洺悅璽具體的精裝修標準尚未公佈，不過在配置方面已經是確定了中央空調、地暖以及新風系統，結合這一裝修標準以及項目自身的洋房產品特性來看，有極大可能裝修標準會達到5000元/平方米。
如此看來，項目的售價也將會在22000元/平方米附近做文章。
（附近項目均價）
如果按照這一價格銷售，電建洺悅璽是否又有足夠的市場競爭力呢？答案是肯定的。
雖然從項目周邊的二手房源來看，價格大多集中在14000-17000元/平方米，不過需要重點指出的是，這些樓盤大多屬於郫都區，與隸屬金牛區的電建洺悅璽在行政歸屬上都完全不同。
如果參考更具代表性的金牛國賓板塊，就能夠發現其區域價值會高出不少：
2017年交房的萬科國賓潤園目前二手房成交價為21000元/平方米，保利國賓首府清水二手房掛牌價也在18000元/平方米。
（二手房總價）
從地塊指標上來看。
由於近兩年成都拍賣土地所實現的降容（降低容積率）措施，使得國賓板塊的土地指標從容積率3.0下降到2.0，更多土地資源的佔有也讓洺悅璽項目具有價值提升。
在產品方面。
幾年前曾流行的高低配（高層+別墅）產品也逐漸被以純改善用戶為客群的洋房+小高層產品所替代，產品出現的迭代一方面提升了居住本身的舒適度，一方面也能夠保證社區用戶的純粹性，不至於出現別墅買家被高層買家層層包圍的情況出現。
綜合以上的分析可以看出。
電建洺悅璽如果首批次以22000元/平方米的價格售賣，基本也是源自其土地和產品本身的特性，把這一價格放在整個成都主城區範圍內來看僅算是個起步價，並不算太貴，畢竟龍泉十陵、雙流怡心湖等板塊早就賣到2W以上。
下面，我們來一起看看周邊的配套
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NO.1
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5分鐘到地鐵 出行便捷度＋1
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整個項目的地理位置還是非常有優勢的，項目距離地鐵2號線百草路只有400米，步行大概5到8分鐘；
（地鐵百草路站 實拍圖）
如果你平時開車上班，也不會堵在家門口，項目所在地有一個兩車道和一個輔路，平時白天的車流量都比較小，晚上更少。
更或者你和朋友約在春熙路、天府廣場，都可以從羊犀立交快速進入中心城區，和朋友享受愉快時光。
當然，就算週末出遊的話，從百草路乘坐兩站就可以只達犀浦快鐵站，乘坐快鐵到達都江堰、青城山等景點，都是比較方便的。
所以總體來說，在這邊出行不管是地鐵還是自駕都非常的自由、可行。
NO.2
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老牌購物中心在側 逛街不愁
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從目前區域的商業配套來看，距離電建洺悅璽1.7公里的中海國際購物公園或許是最大的業態支撐。這個城西國賓—成外板塊最大的城市商業體，擁有17萬方的建築體量，除沃爾瑪購物中心以外，還集主題餐飲、休閒娛樂、辦公、酒店等多種業態於一身，為周遭用戶提供了完善的購物體驗。
據置業顧問介紹，目前從百草路聯通金水四街的道路已經完工，這條道路的通車會大大縮短項目與中海國際購物公園的距離，步行時間能夠縮短在10分鐘以內。
（愛琴海效果圖）
除此以外，項目周邊還有愛琴海購物公園、熙悅匯等在建商業配套，總體量超過60萬方，形成輻射整個區域的完善商業佈局。
NO.3
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周邊學校多 項目自帶小學
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如果從地圖上看會發現，電建洺悅璽周邊所擁有的教育資源非常豐富，僅小學、中學等就有7、8所。不過需要指出的是，由於行政區域的不同（金牛區與郫都區交匯處），所以有些學校看似很近，卻不能入讀。
（成都外國語學校 實拍圖）
據項目售姐介紹，電建洺悅璽周邊分佈最近的小學為茶店子小學，而在明年4月，距離項目僅一街之隔，由電建洺悅璽配建的另一所茶店子小學也將整體竣工，預計會在9月進行招生工作。如果按照就進劃片入讀的政策來看，未來洺悅璽的就讀小學應該會是這所新建的茶店子小學。
NO.4
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逛公園有點遠 坐等配建公園
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中海購物中心後面有中海體育公園和擁有40畝兩河城市森林公園，距離項目3公里左右，估計平時也沒有誰有心情走這麼遠。週末的話在中海購物、吃飯之後，順便過去散散心還是可以的。
（來源網絡）
除了這兩個公園，洺悅璽也是考慮到公園距離項目還是有點距離，所以配建了5500㎡的市政公園，相當於大半個足球場大，建成之後下班吃了飯不想走太遠，便可以來散散步。
NO.5
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戶型
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電建洺悅璽項目整體佔地面積為87畝，從近幾年主城區供應地塊來看，已經屬於是較大體量項目。
（項目實拍圖）
在產品方面，容積率2.0的洺悅璽只有洋房與小高層兩種建築類型，總戶數為706戶。本批次預計將推出6棟小高層產品，共計212套，戶型面積涵蓋129、147、154平方米三種類別，戶型均為四室兩廳雙衛。
（樓棟分佈）
作為純板式產品的代表，雖然129、147平方米的戶型只是一梯兩戶的佈局，但是對開門電梯的利用則讓每家用戶都能享有獨立入戶空間，刷卡入戶保證了足夠的私密性與安全性。而且後期將獨立入戶空間利用起來，添置部分鞋櫃或儲物空間，也變相的增加了使用面積。
四室兩廳兩衛
△ A/129㎡ 小高層
2棟至4棟、11棟，戶型均為129㎡的，基本是臨街的，但平時車流量比較小，只有兩車道和一個輔路，噪音影響對生活而言並不是很大。
進門便是獨立的玄關，臥室與客廳動靜分離，生活空間不受干擾，而且帶有生活陽臺和景觀陽臺；主臥南北通透，有大衣帽間的配置，還有大飄窗的設計，都是非常吸引眼球的。
四室兩廳兩衛
△ A/147㎡ 小高層
△ A/154㎡ 小高層
24號樓為147㎡，18號樓為154㎡，兩個戶型設計基本相同，收納空間較127㎡的大。戶型是橫豎廳，兩面正朝中庭的，在中間樓棟，完全南北通透。
而且在127㎡的基礎上147㎡和154㎡都在客廳加設了開放式休息區域，這一塊兒區域可以用屏風或者加一道門做成私密的會客室和茶室都是比較OK的。
次臥從單排衣帽間變成了雙排衣帽間，也是加大了使用空間，瞬間有了主臥的既視感。
如果你主臥旁邊的次臥用做嬰兒房，那麼可以開一個暗門，將主臥與次臥相連接，照顧寶寶就更放心了，這些設計都顯現出人性化的考慮。
唯一的缺陷就是客衛離客廳是有一定的距離，這一點客人們會感到不便，要先經過幾個臥室直達客衛的盡頭的。
（電建洺悅璽效果圖）
NO.6
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購買建議
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從價格來說估計不會低，據置業顧問透露，本次總價在300萬以上，購房人群以改善性客戶為主；
從它的配套來說，教育資源豐富、巨大的商業體、交通有地鐵2號線支持、配建有農貿市場宜生活；
從產品本身來說，戶型好板式方正、南北通透、雙面採光，滿足基本的日照需求，如果不是剛需的話，是一個值得購買的樓盤。
電建洺悅璽的樣板間將會在月底出來，有想法的可以前去一探究竟。交房會在2021年的中旬，也是非常快了。
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