前幾天，2016年的城南地王終於開盤了，當年接近兩萬的樓面價，在當時是不可想象的，該樓盤推廣名為國士府，位於南三環板塊以南，重點打造高端改善型社區
說實話，小編至少現在並不認為是多好的地段，但是售價並不低，購房均價高達29300，這是現在城南賣的最貴的樓盤，很多業內人士分析預測，這種樓盤的去化率應該在20%以下，但是到當天12點真實去化率卻高處很多人的預料
但是對比，相對來說位置更好的濱海橙裡售價僅為2.09萬，在經過長時間的蓄客之後，為什麼還沒有取得很完美的去化率呢？濱海橙裡位於三環內，地鐵一號線旁，11號樓於今年8月30日開盤，76套當天去化8套，去化率僅為11%
如果我們光從地段和價格來看，無論如何濱海橙裡都是佔據絕對優勢，但是想對比為什麼去化率會相差這麼多呢？這就是小編今天要和大家聊的話題。
首先要知道，濱海橙裡是一個以小戶型居多的社區，基本上79，83面積段就能買到三房兩衛的端頭戶型了，這樣也把該樓盤定位為剛需盤，而主力戶型為38.65.75的小戶型，而此次開盤的11號樓為大戶型，端頭115.126戶型，中間為96戶型，在同一個小區裡，同樣三房兩衛，79，83能做到的，隔壁要買96的中間戶呢？而端頭115.126這種戶型更是超過了很多剛需的承受範圍，說直白點就是剛需買不起，改善看不上。那我們再來看看國士府的戶型，以95.117.129.145的戶型面世，就是改善為目的起步戶型，再加上kfs各種高端營銷名詞，如溫泉入戶，螺洲古鎮之類的，確實讓很多購房者心甘情願的為之買單，只能說該樓盤的設計以及營銷手段略勝一籌，畢竟半天能有29%的去化率，關鍵是均價還高達29300。
通過這兩個樓盤的比較，小編重點要告訴大家的是板塊定位和項目充分比配好的重要性，說簡單點就是在什麼小區該買什麼戶型，如果在一個剛需盤裡，小戶型居多的話，如果你買大戶型，可能會是比較尷尬的存在，以後進入二手房市場也不會得到太高的認可，而如果在改善型社區，儘量買大戶型，因為主流人群還是以改善為主的，如果是小戶型，那以後進入二手房市場也同樣尷尬。
在嚴格的宏觀調控下，以房住不炒為背景，如今樓市已經進入分化階段，不是隨便買房就能掙錢的年代，剛需怎麼選房尤其重要，最好以自住為出發點，然後結合自身條件和小區定位端，選擇適合自己的房源。
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