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虽然最近房地产市场开始“降温”，但是只是小降温，不过经过今年政策的洗礼，预计未来几年房价会有所下滑，或者说房价会走向一个理性的价格。
目前2019年已经所剩无几了，现在买房贷款利率是按照房贷新政的，目前LPR跟旧政策的基准利率差不多，对于刚需来说2019年应该买房吗？下面分析一下。
影响房价的因素
最近房地产的变化非常大，尤其是今年，可以说是决定未来几年房价走势的关键，主要有三个原因，当然这三个原因主要都是政策因素，政策可以说是直接控制房价的升跌。
1.控制房地产贷款额度，提高贷款审批门槛
这个政策主要是限制地产商的融资难度，毕竟地产商资金来源大多数是银行，政府开始收紧房地产贷款，同时央行还定时向各地委派审查组，严惩非法向地产商贷款的银行，这个会导致部分地产商无法在银行贷款，减少房产的供应。
2.改革贷款利率模式
改革贷款利率模式是为了让贷款利率变得更加市场化，同时让贷款利率变得受控制，旧房贷政策是市场基准利率就是房贷利率，而新房贷政策是由LPR决定，把房贷利率从市场利率中剥离出来，而且这个LPR每个月变更一次。
这样意味着政府可以随时随地根据楼市的情况，来调整房贷利率，这对于限制炒房来说是有直接的作用。
3.对房地产调控方针不变
政府对于楼市调控决心非常坚定，一直坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”方针，除了限制地产商贷款和改革房贷利率之外，最近一次降准的意图也很明显，定向降准限制资金流入房地产市场，价格上涨背后是资金的推动，少了资金流入，价格自然很难上涨。
各线城市的房价走向不同
由于国内地方发展不平均，导致经济发展不同，自然房价水平和未来升跌也会有所不同，政策只是大方针，房价实际情况还是要看各城市不同的发展。
个人认为，在2019年，对于刚需来说，如果在一线城市，不急着上车；如果在二线城市，还是强二线城市的话，可以上车；如果在三四线城市，暂时缓一下。
其实这是有因有果的，从城市未来房价升跌来说，短期房价的决定因素是库存，长期房价的决定因素是人口流入带来的硬性需求。
1.一线城市
除了深圳之外，都可以耐心等待，深圳会是未来北上广深之中发展最好的，深圳的定位是科技创新，这个产业格局必定会吸引人口流入，而且粤港澳大湾区落成，未来将会有更多商机和就业机会。
除了深圳之外，北京和上海的人口在持续流出，早1-2年北京上海已经出现二手楼交易量萎缩和房价下滑的情况出现，至于广州是直接跟深圳竞争的，会被抢走不少人口流量，因此北京、上海、广州这些地区刚需买房都可以耐心等待一下。
2.二线城市
二线城市可以是依靠产业来吸引人口的，十年是一个小的产业周期，每个产业都会经历高低起跌，不少二线城市的产业开始转型，产业格局影响人口流入，人口流入影响对于房屋的需求。
而强二线城市的产业格局完善，拥有持续流入人口的环境，这类城市自身拥有需求的基础，无论何时入手都是不会错的，这些城市可以是刚需购房的必备之选，例如杭州、南京等。
3.三四线城市
对于三四线城市来说，房价升跌波动空间在未来是最大的，2019年刚需买房不是一个合适的时候，毕竟三四线城市的房价上涨是由于棚改还有二线的投资溢出，对于现在已经进入棚改的尾声，三四线城市还有大量的库存，而且三四线城市不具备人口流入的产业动能，因此三四线未来房价下滑的可能性很大。
最后总结
其实刚需买房什么时候都是合适的，毕竟刚需是刻不容缓的，买不了房子会影响日常生活，但是选择合适时段购买房产可以得出更加合理的市场价格，未来几年的房地产市场的不确定因素很多，刚需买房需要注意的事情增多，购房之前建议分析一下地区发展还有房贷利率的未来走势。
财经乐少
不知道是哪个说房地产大“降温”的！
还记得今年1月份的时候，带了一个客户看中了一套房子，本来价格都已经谈拢了。但是最后客户还是觉得价格有点贵了，犹犹豫豫的考虑了两天，最后才决定下手。可当客户想明白给我打电话的时候，我只能如实跟客户说当天正因为他犹豫了，被别人买了。
二月份我又一直帮客户关注他需求类的房子。等了一个多些月总算帮他又等到了一套，但是客户总觉得这房子没有上次给他谈的那套便宜。最后还是没有下手，当他这边还是接受现状给我打电话的时候，我跟他说房子卖掉了，他还不相信我。
最后他就这样一来回错过了两套房子，等三四月这个时候他才拍着大腿跟我说当初早知道听我的。
我只能跟他说千金难买早知道。
2019我每天都在想，如果我能像我的客户一样，有一套属于自己的房子该多好。
上面跟您说的这个案例就是想告诉您，您既然刚需，其实没什么好犹豫的。
阿中论生活百态
说房地产大降温有点言过其实。
前几个月，有广西桂林碧桂园降价促销被约谈，前几天又有恒大打折40%促销。给人感觉中国房地产是不是大降息了，40%的幅度听起来很夸张。但这只是部分地区的部分楼盘，其实并不代表整体。
正好，今天早上，国家统计局公布了9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。直接来看数据：
通过数据可以看到，全国70个城市9月份房价同比只有岳阳出现了下跌，下跌幅度为0.1%。其他69个城市全部上涨，其中呼和浩特同比上涨17.8%，石家庄同比上涨16.3%，洛阳上涨16.2%，西安同比上涨16%。
以几个主要的一线城市来例，上海9月同比上涨2.7%，北京同比上涨4.7%，广州同比上涨9%，也不存在大幅降温之说。从环比来看，一共有12个城市出现了下降，但下降幅度都在1%。
所以说房地产迎来大降温的说法，更多的是一种相互之前对楼市看空的预期传导，在部分地区部分楼盘，本身价格虚高，加上房地产公司有资金回笼的需求，进行降价促销，并不是普遍现象。
从政策上来看，住房不炒是大方向，房价持续上涨的时代已结束，未来会是一个整体平稳的格局，除了少部份城市依然会上行外，会有更多城市环市涨幅收窄，这也是经济结构优化的需要。如果是刚需的话，我觉得还是应该早买早好，刚需带来的价值远大于房价短期内的波动。但从投资的角度来说，如果没有选对地方，未来楼市并不是好的投资对象。
财经宋建文
我国的房地产迎来了大“降温”，2019年刚需该不该买房？笔者认为如果不是急需，或者说能租房的话，上策是再等两年。笔者给大量的房地产企业培训过，也是几家大型房地产企业的顾问，经常帮助许多房地产企业融资，对我国的房地产行业还是有发言权的，为什么说购房者再等两年，理由如下：
一是目前我国房地产行业的大“降温”实际上是房地产行业的一次历史性的大转折，是我国房地产行业趋势的转折点，是我国炒房时代结束的历史转折点，是我国房地产行业传统商业模式结束的转折点，是我国房地产行业产能过剩的转折点。
二是从房地产的历史趋势上判断目前我国的房价仍然还在历史的高位，未来房价仍然有较大的下跌空间，如果能再等两年房价会比现在现低一些，当然，对于一些对房价高低并不敏感的人来说，可以不用考虑。
三是，我国经济转型升级的关键时期，经济发展“去地产化”是我国经济突破发展瓶颈的必经之路，房地产行业占有太多的金融资源和经济资源，这对我国经济转型升级非常不利，对房地产行业发展也不利。我国的经济发展到了必须让各行各业的实体产业进行全面升级，让我国的各行各业在全球有竞争力，让我国的各行各业的实体产业能占领全球产业的制高点。
四是我国房地产过剩趋势已经显示出来了，炒房者卖房卖不出去，房地产再也不是投资品了，就剩下居住的功能了，在这样背景下，抛售房产的人开始多起来，于是住宅的过剩，商铺的过剩，办公楼的过剩都开始暴露出来，无论是出租还是卖都在降价。
为此，笔者认为，刚需购房者，如果是用一家人的积蓄买房最好是再等两年，如果你的钱来的容易，那也无所谓。
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金融学家宏皓教授
大家好，我是巧玲，很高兴继续为大家带来今天的分享。房地产迎来大“降温”，2049年刚需该买房吗？
首先，众所周知，2018年，房地产一直受政策影响调控，很多地方限购限价，导致出现了一系列的房地产冷冻期。
比如说，天津津南的一个咸水沽新楼盘，富力又一城，从15年的单价是6k一直飙升到1.6w，而2018年势头很明显地降下来了，确实政策起到了一定的收缩作用。
其次，房地产这样的特殊时期，此时此刻更能清楚地看到，哪里的房源才是真正有价值的。
比如说，独立于津南的海河教育园区，尽管政策各种限制，但是海教园区的房价依旧稳稳滴名列前茅，稳定在2.1-2.3w，纹丝不动。这时候，就能很明显地看出来，哪些房源是有水分的，哪些是货真价实滴。
最后，2019年，相信很多关注房价的都有了解到，央行降准，这意味着什么呢？
①每次降准降息，是一定否认这是放水的举措，一定会强调稳健货币政策的基调没有改变。
②每次降准，基本都要提到为了解决中小微企业的融资难、融资贵，但最终几乎和中小企业。
③每次降准，第一时间最亢奋的是股市，但股市从来没有因为降准而由熊转牛。
④每次降准，都说和房地产无关，但最大的受益者基本都是房地产开发商。
看到这里，你是否明白此时此刻是个什么样的关键点了。
以上就是今天和大家分享的内容，如果你想了解更多内容，可以关注，后期将会为你带来更加精彩的分享。感谢观看。
天津房产咨询专线
如果真是刚需应该买。2019年的房地产在经过调控、限购等一系列措施之后，已经没有几年前那般火热了，市场早已经完成从卖方市场到买方市场的转变。简单来说，以前是房子选择我们，而现在是我们选择房子，并不是我们着急买房子，而是开发商着急卖房子。对于刚需用户来说，现在的房价确实处在一个较低的位置。经过政策的洗礼后，哪些地段房产更具有价值也得以显现出来。
另外，个人认为限购限贷在短时间内应该不会解除，未来房价也应该逐渐向两极化发展，即城市边缘的房价更加便宜，中心城区的房价也将继续维持上涨势头。所以，在一定程度上来说，中心城区的房子还是具有保值功能的，特别是一线二线的大城市。
总体来说，“降温”目前对于有刚需的人来说是最好的机会了，因为需求还在，越来越多的人涌进城市生活，对房子的需求量是足够大的，不买房更多的原因是资金不够，又或者等着房价到达最低谷，可是这样的等待是要冒很大风险的，降或许会降一点点，可是等到某一个刺激房产的因素出现，那又是一波猛涨，让人猝不及防，等反应过来，估计又要多花冤枉钱了。
小麦理财
在中国要跟党走，要看大趋势，目前趋势是什么？
8月20日，中国央行利率市场化改革，外界解读为变相降息。中国央行副行长刘国强当天还特别强调，不会让房贷利率下降，金融行业应该注意，房住不炒的定位不能偏离，同时避免把房地产工具化。 此前中国银保监会专门针对资金违规流入房地产开启大检查，中国发改委也全面限制企业在海外发债。有财经分析人士认为，金融的信号实在是太明确了，就是告诉大家不要对房地产抱有任何幻想。 大型房企除了减少土地储备，也在压缩运营成本，最常用的手段就是裁员。
8月21日，万科也表态不会在三四五线城市拿地。万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩推介会上表示，拿地的时候，是根据收了多少钱回来，才去拿地。
8月22日，富力地产董事长李思廉在公司2019年中期业绩会上透露，网络上流传的一份富力集团在内部下发的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中提到的“下半年原则上暂停拿地工作”，这份文件是他本人起草的。
8月22日，融创举办的2019年中期业绩报告说明会上，融创管理层表态，上半年有点机会，但拿地并不多，到4月底就基本上停止了；下半年没有什么指标，除非特别好的地块，会拿一点点。
8月22日大型房企碧桂园披露了2019年度中期业绩报告，总裁莫斌出席在香港举行的发布会。 数据显示，碧桂园截至6月底的员工数量为11.7万人，较去年底减少了1.5万人。对此，莫斌回应，碧桂园不是裁员，是优化组织架构，做绩效考核……
8月23日，《中国证券报》报道，各路上市房企密集召开年中业绩说明会，富力、融创、万科等大型房企纷纷表态不拿地（储备土地）。业内人士透露，“房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。”
房地产开发商融资渠道被限制，中小型房企开始产权转让，大型房企已经开始裁员，并纷纷表态不储备土地。据悉，7月份开始房地产企业收紧了拿地步伐，针对非热点土地关注度减少。不过，业内人士认为，虽然房企拿地减少，清库存的动作却不会保守。为了完成企业的销售目标，还是会有一些打折、促销的情况出现，或许力度会比往年来的大。
中原地产研究中心统计数据显示，7月资金收紧，土地市场开始降温。8月以来，房企拿地明显减少。 中原地产首席分析师张大伟表示，融资收紧预期下，房企拿地意愿退烧，从拿地企业构成看，民企少，国企占比多。整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。
8月以来，中国房地产领域的企业产权转让较今年前7个月增加很多。参与主体也包括不少上市公司、央企下属企业和国资方。从产权转让动机来看，一些产权转让项目是国资背景的股东意欲剥离非主业资产。值得注意的是，还有一些产权转让项目因本身亏损而被股东实施转让。 从近两个月以来的房企产权转让项目发现，低价转让、折价转让现象较多。业内人士分析称，折价转让或低价转让，显示相关资产并不抢手，出清有一定难度。 一位资深地产分析人士表示，随着房地产调控深入，市场增量变得越来越有限，势必导致一些经营情况不佳的房企被低价出清，减轻出资方的债务压力。未来，随着房企融资继续收紧，可能会有更多房企在产权市场上出清亏损资产、减轻企业经营压力。
从这些报道，你能看出些什么来吗？
孤烟一品客
2019年的房价，经过国家政策"房子是用来住的，不是用来炒的"定位指导和各个热点城市制定的限购政策施压，房价高烧有所退去。
对于2019年，刚需买房的条件，结合自己买房的经历，谈谈我的观点：
1.现在居住的城市，疯长之前的房价是多少，疯长之后最高点是多少，退烧后房价是多少，你放心房价回落到2016年之前的水平可能性不大；如果房价现在稳定在原来的两倍或者低一些，且通过你一年来的长期关注房价状况从高到低一直回落到稳定了很长一段时间，这时是入手考虑的最佳时机。例如廊坊的房价，原来8000，疯长之后20000左右还有更高的地方(市中心和学区房)，现在回落到15000左右，有的地方还是很高，有的偏一点都有12000左右成交，但就是没有低于10000成交的。所以，根据自己状况定位房子的地段，也很重要。
2.限购政策影响，一般买房是要办理购房资格证，具体细节你可以多了解一下当地政策。这是首要条件，没有这个，有钱也买不到房子。
3.首付的问题，个人观点：自己有70%以上，或者需要筹借也能搞定首付，就可以去看房了。不要等着把首付攒够再去买房，好多血淋淋的例子告诉我们：全款变首付款，比比皆是。现在还有好多刚需的年轻人，首付款都成问题。不要等国家政策来照顾我们每一个人，未来肯定会有那么一天，可是我们的时间不允许啊，谁买房不是为了等着结婚，为了孩子上学，等着着急住呢！
4.每月还款状况，一般建议每月还款不超过家庭收入的50%，风险不会太高；其实银行看收入证明也是这个原因，收入不低于还款两倍以上。现在受政策影响，房贷执行的利率都是上浮10%-30%左右，具体每月还多少可以用贷款计算器去算，你就知道该贷多少年。我个人建议，对于靠工资还房贷，商贷不易时间长，利息太高了，计算器都是可以计算的，结合自己状况适当确定。
以上建议，希望能够帮到您，仅供参考。刚需买房，不要等，赶上什么政策就是啥，不要去指望商贷打折，那估计未知。多看看现实中的房价才知道我们的差距在哪里。
嘉桐垒垒Vlog
大家好，我是一名资深房产经纪人，欢迎留言评论！谢谢大家
2019年的楼市“稳字当头”，该不该买房？房子作为一种商品，随着社会的不断发展，价格是不可能永远稳定的，价格永远会有波动，而且会呈现周期性的波动。不过在国家强调住房不炒的情况下，这几年的房价可以说是稳字当头，那么2019年真的是买房的好时机吗？我觉得这个要结合你自己的条件，和你看上的房子来决定了，首先要看区域。比如一二线城市，房价虽然高，但是即使买了也不会亏，从长远看，人口都在往大中城市集中，所以房价长远来看大城市房价是稳中有升的。三四线城市房价不看好，长远来看升值空间比较小。
其次要看你的需求，你买房的理由究竟是什么，在2019年如果是刚需房的，就不要考虑房价，如果只考虑投资，最好还是手中有闲钱，因为国家控制房价，以免发生暴涨，假如是贷款投资的，会有一定的风险，自己手中有闲置钱的，还是可以投资的，应该比把钱存的银行利息收益高。对于普通大众来说，为了孩子的教育、工作地方需要、组建家的需要，我也希望房地产业健康发展，房价理性回归市场，回归普通大众接受得了的范围，这样普通的家庭都能买得起房，增强人民的幸福感。
总的来说呢，要不要买房看你对房子的需求是否迫切；要不要买房看你所在城市的房企是否还在继续打折促销；要不要买房看你打折后的购房总价是否能平衡掉你的信贷总成本。如果这些条件都满足的话，那你就买房吧，所以说呢，要不要买房是要根据自己的情况来看的，而不是盲目的跟风，毕竟房子关乎到我们的幸福感，你说对吗？如果你有别的看法，也可以在评论区一起讨论！
深莞惠好房
房地产还未迎来降温，大降温更不可能
房地产还没有引来大降温，先看一组国家统计局公布的数据，2019年1-9月份，住宅商品房销售额为97497亿元，同比增长10.3%，住宅销售面积104650万平方米，同比增长1.1%，销量和价格都在增长，销售额的增长幅度高于销售面积增长幅度，2019年1-9月份住宅商品新房销售均价为9316元/平方米，相比于2018年的全年的销售均价8544元/平方米，同比增长9.04%，这轮房地产热从2015年开始，对比2015-2018年增长率数据，2015年住宅商品房同比增长9.1%，2016年住宅商品房同比增长11.28%，2017年住宅商品房同比增长5.71%，2018年住宅商品房同比增长12.21%，所以今年的房地产远没有引来大降温。再看2019年9月份70个大中型城市新房销售价格，70个大中型城市除岳阳新房销售价格同比下降0.1%，其他69个城市新房销售价格同比都发生上涨。其中大理新房销售价格同比增长最快，达到20.6%，去年没有在大理买房，今年在大理买房的，好多年又白干了。
刚需现在要买房吗？
我的建议是刚需买房要趁早。
未来房价上涨
从现在的数据、历史的数据看，房价依然在上涨，虽然上涨速度有放缓，未来的房价只也会继续上涨，因为房价上涨的核心动力还存在，即我国城镇化还在继续推动。从1978年到1998年，我国的城镇化率从17.91%增加到33.35%，增加了15.44%；而从1998年到2018年，我国的城镇化率从33.35%增加到59.58%，增加了26.23%，是比过去20年提升了10%，2018年末我国总人口为13.95亿，其中城镇人口为8.31亿，农村人口为5.64亿，城镇化率为59.58%，而按照户籍人口算城镇化率只有43.4%，对比发达国家的城镇化率数据，发达国家城镇化率越80%左右，按照总理在《巴黎的经济合作与发展组织总部发表主旨演讲》让我国在本世纪中叶进入中等发达国家行列，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，即使假设区域变动导致的农村就得城镇化产生的住房需要不通过市场渠道满足（通过拆迁或者已有房入城），这部分人口仍然需要大量的住房，为房价继续上涨提供核心动力。
今年不买房，一年又白干
按照2019年1-9月份，房价的同比涨幅9.04%计算，100万的房子1年获得的溢价是9.04万元，2018年城镇单位职工平均月薪为6711.11元，平均年薪为8.05万元，100万的房子溢价9.04万元，除去贷款利息和首付资金成本，和城镇单位职工平均年薪差不多，验证了今年不买房，一年又白干。
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房价极少的涨幅即可保本，买房依然可以赚钱
假设房子价值150元，贷款100万，首付50万，房贷利率5.31%，期限30年，还款方式等额本息，房价上涨多少，可以保本？租金年利率按照2.3%计算，中介费和卖房费用为0，买房费用按照总价的3%计算。
（1）租金
上海易居房地产研究院发布报告显示，二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，租金收益类按照2.3%计算，150万的房子，30年的租金收入总和为103.5万，这个金额偏小，每年的租金还会上涨。
（2）首付的资金成本
首付50万，我们按照银行存款5年期利率5%计算，5年到期后本息复投，30年银行存款获得的收益为140.73万，所以首付的资金成本为140.73万。
（3）贷款100万总利息
贷款本金100万，还款方式为等额本息，期限30年，贷款利率为基准利率5.31%，每个月还款5,559.26元，总利息为100.13万元，和本金基本相同。
（4）房价年复合增长率是多少，可以保本
所以：买房总成本等于=140.73万+100.13万+150*0.03（买房费用）=245.36万元。
买房总收益=103.5万（资金）+房子升值，要保本，需要买房总成本=买房总收益，计算得出房子升值103.5万元，30年后需要卖245.36万元即可保本，房价年复合增长率为1.65%，这个数值供参考，因为期限、利率、费用、首付金额都不同，计算的结果也会有所差异，但是相差不会太大，未来房价年复合增长率达到1.65%非常轻松。所以买房能赚钱，何况是刚需。
房子承载了居住、户口、孩子上学、搞定丈母娘、搞定老婆等属性
（1）居住属性
有房，才有家的样子，这是我国国人眼中恒古不变的传统！很多人将拥有自己的房子作为毕生追求的目标，而房子作为固定住所，在国人眼中一直以来就是一个安全感系数比较高的因素，不仅是在外漂泊的游子，还是即将面临结婚的女子，都会在第一时间考虑是否所在的城市有没有固定住所，这样才能给他们带来一份安全感和归属感，
（2）户口、孩子上学
有房，户口才能从集中户口转到房子里，才能享受公立学校的资源，一线城市，教育资源稀缺，有户口+房子才能稳妥的上热门学校。没有房子没有户口的优先级排在录取的最后，不可能上热门学校。
（3）搞定丈母娘
中国特有的丈母娘文化，大部分丈母娘会要求女婿结婚必须买房，2010年的一项调查显示，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿，这也印证了丈母娘们间接“推高房价”基本属实，这个无可厚非，丈母娘希望女儿过的好一点这个没有错。
（4）搞定老婆，结婚
最近珍爱网联合贝壳找房发布《单身租客调查报告》显示，对于租房结婚，男性有74.2%可以接受租房结婚，女性中只有25.8%能接受租房结婚，这个也很容易理解，女性比较感性，对稳定住所的需求高于男性，女性要拥有一套住房无可厚非，不想忍受颠簸、忍受房东的赶人，这些都能理解，为了搞定老婆，也要买房。
综上所述：房价没有降温，还是上涨，从测算看，30年房贷，房价年复合增长率只需要上涨约1.65%，即可保本，过去房价年复合增长率为8.36%，即使房价降温砍一半的话，投资房产也可以盈利，再加上是刚需，刚需更应该买房，因为房子承载了太多的东西，户口、孩子上学、搞定丈母娘、搞定老婆等，所以刚需买房，而且买房要趁早！
