河南商报记者 陈朋冲/文 邓万里/图

老旧小区物业管理是“老大难”问题。随着郑州市今年4月份发布老旧小区整治提升方案，基础设施的改善以及物业费补贴，都会刺激物业公司进驻的积极性，让工作更好开展吗？

河南商报记者近日探访发现，情况并非想象中的乐观。不少物业公司仍有困惑：进驻后如何“待得住’‘“活得好”？

物业入驻老旧小区“有点挑”

郑州市建设路街道的中心医院社区，今年有部分小区被列入了老旧小区整治提升计划中。谈及以往头疼的物业管理问题，社区副主任张兵说，现在情况比以前好些了，不过有些小区物业进驻快，有些会慢点。

张兵介绍说，社区很多楼院小区都是上世纪八十年代建设，基础设施差，前几年，街道和社区曾多次邀请物业管理公司来洽谈进驻事宜，但物业公司看过后往往不再往下谈。今年一些物业公司开始就进驻的细节，如物业费数额、物业设施配备、物业人员组成等一一对接，目前很多正在确定中。

郑州市桐柏路191号院，社区代管小区的物业服务，小区内部干净整洁

河南商报记者了解到，该社区此次将引入物业管理的楼院小区有5个，占比还不到1/3，“一是我们先选取试点，慢慢推开，二是其他一些楼院小区条件还不太具备，比如楼院进出口较多、楼栋数量少等，目前引入物业还确实存在困难。”张兵说。

10月25日，建设路街道办负责老旧小区整治工作的刘伟杰也介绍说，辖区老旧小区目前很多还没正式施工，部分物业会先进驻，之后会再考虑将其他一些条件相对更差的楼院“打包”，陆续纳入物业管理中。

“物业进驻老旧小区时，首先要考虑生存，肯定会优先选择条件好的小区，但目前很多老旧小区的条件都并不好。”10月25日，省物业商会秘书长张国强给河南商报记者分析说，“前些年，物业进驻老旧小区不积极，郑州市开始老旧小区整治提升后，小区基础设施条件肯定会明显提升，但对物业公司来说，这只是解决了一个前提问题，后续是否入驻还需要再观察。”

盼来了物业，物业却“待不好”

没物业时盼物业，有了物业后又会怎样呢？郑州市汝河路社区的汝河小区早在全年6月份左右就已经有物业公司进驻了，但一年多来，物业和业主却处得“不愉快”。

10月23日，河南商报记者探访发现，汝河小区内部道路两旁划有标识线，以往一些在路边营业的摊贩，大都已经在店内经营，店外摆放着统一的垃圾桶，小区公示牌上有物业人员的联系方式，显出有物业管理的痕迹。但同时，小区内部道路上，堆积的生活垃圾也多处可见，一些车辆停放在道路中心位置，居民经过时往往绕道。

探访中，一些业主对物业不满，“以前都觉得物业来了后小区环境能提升不少，现在看变化不大。比如缴纳来了车位费，车辆照样没法停，小区进出道路还是乱。”

郑州市桐柏路汝河小区，有自己的物业，小区内部多处存在垃圾

10月23日，该小区所在的汝河社区党支部书记刘三定向河南商报记者解释说，在郑州市的老旧小区整治提升工作开始前一年，小区就就着手物业公司的引入了，从运行看，一些业主和物业公司之间还存在矛盾，“简单说，物业公司收不上物业（卫生）费，后续多项服务难以跟得上，业主对物业公司不满，也不支持物业公司的工作，开始恶性循环。”

入驻该小区的郑州亿众物业服务有限公司一名郝经理向河南商报记者证实，“目前物业可以说是艰难维持。管理服务费用等收不上，包括规范车辆出入、清理违规车棚和菜地等工作都受阻，工作很好开展，物业可以说‘没站稳’，情况也比预料的要更难。

郑州市桐柏路1汝河小区，有自己的物业，小区内部的牛皮癣

列入整治计划的老旧小区，有物业的甚至不足一成

郑州市老旧小区整治提升正在进行，物业管理公司是不是都已经大规模介入，以求“分杯羹”？事实并不尽然。

10月23日，郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处处长黄海波告诉河南商报记者，目前郑州市已经完成整治提升的小区有47个，正在实施整治提升的有280个，列入整治计划名单的还在调整，其中引进物业管理的比例目前还非常低。

中原区房产管理局相关工作人员也证实，目前列入整治提升的小区中，有物业的、报到区房管部门的几乎很少很少。一些有单位属性的小区，或许有基本的门岗、保洁、停车服务，更多社区代管，由社区联系提供垃圾清运服务，有专业化的物业管理进驻的，屈指可数。

郑州市桐柏路191号院，社区代管小区的物业服务，小区内部干净整洁

二七区住房和保障中心工作人员程立杰也举例，目前二七区被列入整治提升计划的老旧小区有313家，其中上报过有物业的目前13家，占比还不到一成，“从了解到的情况看，不少小区也已经同物业公司对接，希望能早日进驻，但涉及业委会成立，物业管理内容，区、街道、社区组织协调，物业收费等问题，目前进展还有限。”

河南商报记者了解到，以业委会为例，《方案》要求由业主、业委会提前确定物业管理单位，但从探访情况看，业委会成立难，各方矛盾难协调，都让物业进驻时更犹豫。

张国强向河南商报记者分析说，“对物业企业来说，老旧小区不是“优资产”，很多物业企业往往不选择。郑州市目前物业服务企业粗略统计在2000家左右，进驻老旧小区的企业，不成规模。从市场调研看，一些企业还在观望等待，看条件是否更成熟，看是否有更多政策。

补贴费让物业“饿不死”，要盈利还很难

对物业公司来说，政府提出的物业费用补贴自然是“强心针”。根据《方案》要求，入驻老旧小区的物业公司可享受每平方米不低于0.3元的优惠补贴，补贴期不少于3年，但在物业公司看来，效果不一而足。

郑州某物业公司的负责人给河南商报记者算了笔账：“以居民500户的老旧小区为例，平均每户80平方米，每平方米每月0.6元的物业（卫生）费计算，整个小区年收入28万余元。“每年交税两万多元，门岗2个人，保洁3人、维修工1人，物业经理和办公人员2人，工资开支一年至少20万元，加上垃圾搬运费、机电维护、公共区域照明等，一年下来满打满算还得亏五六万元！”上述负责人还介绍，每平方米补贴0.3元，对一些小型社区来说，能弥补部分开支，让物业公司“不饿死”，但要实现营利仍很困难。

郑州市桐柏路191号院，社区代管小区的物业服务，小区内部干净整洁

“物业费补贴肯定能刺激物业公司的积极性，涉及到具体小区，还要视情况而定，对于建筑面积10万平方米以上的小区，情况会好些，但对于10万平方米甚至5万平方米以下的小区，有的是能维持运转，有些是微利状态。”上述负责人说，“很多老旧小区物业费的收取比例不到半成，有的低到三成，三年期满后，一些小区如果增加物业收费，还可能产生新矛盾。”

此外，对于物业补贴费用的发放，以郑州市中原区为例，物业与小区签署整治提升方案后，当年年底进行考核，以考核成绩来定补贴，也就是说物业公司先运转再享受补贴。“很多进驻老旧小区的物业企业规模相对小，一边艰难维持，一边迟迟拿不到补贴，这对他们来说都是很大的压力。”上述物业公司负责人说。

建议：物业增强“造血”功能，可尝试“连片开发”

如何让物业公司更积极地进驻老旧小区，能“待得住”“活得好”？

张国强建议：物业首先要增强“造血”功能。除常规收取的保洁卫生、维修等物业费用外，还可以进行定制化、个性化服务，比如增加家政、看护、洗衣、家电维修等，同时利用经营性用房开展商业服务，增加创收。

一些物业企业负责人建议：还需要政府部门更多的支持。比如给物业公司增加活动场地，减免相关税费，在停车、拆违建等一些具体工作上提供支持，让物业真正“管起来”，同时对于物业、业主的矛盾，要更好地协调，不能凉了各方的心。

房管部门工作人员建议：区级层面应发挥更多作用。比如对老旧小区进行分类打包、捆绑，提供更多优惠条件，物业公司“连片开发”“以大带小”，同时，对一些毗邻且紧凑的小型社区，打通后方便物业管理，真正统筹协调。（见习编辑 王红春 编辑 吉倩倩）