在未來，中國每年十六、七億平方米的新房竣工時代，一去不復返了。

從國內全局來看，新房在未來的供給將越來越少！

過去全國的造房運動是到哪兒哪兒都有，大到北上廣，小到縣鄉鎮，房子猶如雨後春筍，遍地開花。

但現在的格局依舊是一二線的房子不夠住，三線以下城市的房子晚上黑瞎燈。

這是上面要操心的事兒，對我們而言，更重要的是，未來的房子怎麼投資？

怎麼買？“房價”一直是關注的要點！

房價，只是一個城市“面值”的一層皮毛。她的靈魂深處，是各種產業內生性的蓬勃發展，是各種政治經濟文化貿易中心的強大虹吸與自我強化！

如果空有地產之虛，無各種產業“造血”之功能。

那就猶如93年海南房地產的空中樓閣大崩潰！

投資房產，從全國角度來講，三年短期內想獲得比較高的增值收益，是小概率的事情。

大概率的是：房產投資想好比較不錯的收益，至少是一個五年中期持有的事情。

任澤平先生說：房價中期看土地。

但在我們的研究中發現，從中期看，決定房價的應該是兩大關鍵因素，一個是土地，另一個是產業。

這兩大因素是如何影響房價的呢？我們買房時又該怎麼做，才能獲得比較好地收益？

我們就來談談這些問題。

1、土地對房價的影響，就是麵粉與麵包的關係，土地是麵粉，麵粉貴，那作為麵包的房子也就貴，房價也就高。

房產大象在土地與房價的關係研究中，提出一過明確的結論：土地對房價的影響在土地成交後的21個月左右的時間，對房價產生比較明顯的影響

。也就是說是，某個片區拍了個地王，那在差不多21個月之後，這個片區的房價會受到這個地王項目的入市，拉動整體的房價水平地提升。

2、產業對房價的影響，第三產業對行業對房價的貢獻最大。

以深圳為例來重點分析下。在深圳的第三產業結構中：

那對深圳房價影響最大的是金融、高科技，我們結合產業發展週期，五到六年為一個週期，選取六年的數據進行相關性分析，發現高新技術產業與房價的相關性為0.87，而金融業與房價的關係為0.88，所以也說明了深圳的高新技術產業與金融業對房價的促進具有較大影響。

高位值：金融業高位值工資最高，其次是信息傳輸、軟件和信息技術服務業和房地產業，分別為50902元/月、43426元/月和37309元/月，與上一年排名一致。

中位值：信息傳輸、軟件和信息技術服務業中位值最高，中位值工資為10235元/月.

低位值：最低的行業則是住宿和餐飲業，製造業以及居民服務、租賃和商務服務業，分別為2784元/月、2851元/月、2863元/月。

基於上面的兩個結論，深圳房價高，得益於土地有限，金融業和高新技術產業佔比大。

房產投資有兩點

第一，地王所在片區的價格窪地小區，是你的投資重點考慮對象。現在的低起點，1年9個月後也會水漲船高的。

第二，未來你的接盤俠是誰？是第三產業的高淨值人群。鎖定這類產業佈局的規劃在建、初具規模的片區。