▎文｜李白
自1960年代開始，世界有了“亞洲四小龍”，香港、臺灣、新加坡、韓國；自2016年開始，我們有了自己的“樓市四小龍”，南京、蘇州、廈門以及合肥。不同的是，亞洲四小龍在於經濟，樓市四小龍則在於房價。
從2016年9月開始，對這四個城市而言，舊時代宣告終結，新的時代正式來臨。在去庫存的熊熊烈火下，二線城市房價開始發燒，這四個城市即是主力。
數據顯示，僅在2016年的上半年，南蘇合廈四市的購房公積金就已全部超貸（最高的廈門一度高達123.52%），合肥的房價漲幅創造了房價漲幅吉尼斯記錄。
那時候，“全款優先，貸款靠邊，公積金門外站”已經成了各大售樓處的共識，房子有多好賣？經歷過那段歲月的朋友開玩笑說，售樓處栓條狗一天也能賣幾套房子。
每個人都以為，好日子來了，這段繁華光景要持續很長很長一段時間，可不曾想到的是，它只是曇花一現。不過短短一年，樓市四小龍頹勢已顯。
『 NO.1‖壹 』
先說說樓市四小龍都是怎麼壯大起來的，他們都有自己獨特的原因。
對於南京來說，主要是因為“改善需求”的報復反彈。
一個城市樓市狀況如何，可以從二手房市場的發達程度中尋找端倪。
國內大多二線城市以新房為樓市主導，二手房市場角色分量不足。而南京的樓市結構和一線城市相近：2015年，南京二手房共成交9.3萬套，共計830萬平方米，成交套數和成交面積分別同比增長79%和86%。南京二手房成交面積僅次於北上深，在全國位居前列。
因為二手房市場極其火熱，南京的住房需求已經到了升級換代的臨界點，所有南京人都有了一個共識：即賣掉老破小，買更大更新的房子來改善。
根據CRIC的數據，南京1000萬以上豪宅成交量上，2015年比2014年上漲的數據以及2016年比2015年上漲的數據都在80%以上。
限購令的解除更助漲這種共識，一波限購鬆綁紅利直接提振了新房市場 。
而且，南京城市量級不錯，樓市此前被低估，南京不僅僅是江蘇人的省會，也是安徽人的省會，乃至更是附近幾個省的省會。新房樓市一旦復甦並迅速壯大，周邊城市的購房者（以皖南和蘇北為多）大量湧入這片投資熱土。
一年內，南京房價從19000元/㎡躥升至25000元/㎡，漲幅達到32%。
與此同時，2016年南京共出讓84幅經營性地塊，累計成交金額約為1629.74億元，其中63幅住宅用地累計成交金額達到1555.86億元，佔到了總金額的95%，而在2015年，南京的土地成交金額僅為772億元，2016年的土地出讓金額已達到了2015全年的兩倍多。
土拍加速，地王開始頻頻湧現，這批地王在一兩年後上市的時候，又要惡狠狠地拉高一波房價。
廈門上漲主要原因是“土地供應供需失衡”堆積出來的房價泡沫。
廈門土地供應常年不足，2013年，廈門商品住宅銷售面積是居住土地成交總建築面積的2.7倍；2014年則是2.28倍；2015年則是2.01倍。
根據CRIC數據統計，當時除了除保利、世茂等房企外，剩下絕大多數大多數廈門房企住宅儲備建築面積均低於30萬平方米。
土地供應少也就算了，廈門人口還在不斷湧入，2015年時，廈門人口密度達到2454人/k㎡，超越廣州和北京。這些湧入的外地人買走了廈門70%的房子。
地少人多的廈門，讓購房者入場意願強烈。正好中國正在進行大規模產業升級，實體經濟衰退，苦於做實業的閩商老闆看見炒房不動腦子就能把錢賺了，紛紛加槓桿把資金送進廈門樓市。
在此情形下，廈門房價從26000元/平米躥升至39000元/平米，漲幅達到50%。
蘇州房價高漲的起因源於銀行熱錢的瘋狂湧入。
從2016年開始，缺乏投資渠道的蘇州各銀行開始把目標盯向房地產。實業正在沒落，股市太危險，只有房地產穩賺不賠。
銀行們一手盛邀各大開發商，給他們低利率求著他們做開發貸；另一手則對購房者房貸提速，只要資料齊全，房貸速度可縮短到一週以內。
在這股資金潮中，蘇州房企終於體會了一把什麼叫別人求著你花錢，也體會到什麼叫錢怎麼也花不完。他們一度佔據主動地位，厲害到什麼程度？很多房企只跟工農中建四大銀行合作，其他銀行的錢看都不看。
過多的資金湧入，導致房企拿地熱情高漲，僅2016年上半年，蘇州市區就誕生了6宗溢價超過200%的地塊和1宗超過300%的地塊。
銀行這兩手抓，一下子引燃了樓市，購房者和開發商都一頭紮了進去。蘇州房價從12000元/㎡躥升至16000元/㎡，漲幅達到33%。
合肥成為四小龍的原因是“規劃炒作”。
2016年6月，合肥被國務院批為長三角副中心城市後，各方都趁勢開始在規劃層面炒作，點燃安徽全省人的投資熱情。
地價從此開始飆升，房企開始拿地，短短一年內出現了11宗全國總價地王、單價地王和溢價率超過100%的三高地塊。
購房熱潮更加勢不可擋，合肥全省人民奔走相告，組團來合肥炒房。據統計，合肥有37%的購房者來自於省內非合肥居民，6%來自於省外。
房價從8000元/㎡飆升至15000元/㎡，漲幅高達88%。
『 NO.2‖貳 』
三年前的那一波房價漲潮中，起決定作用的其實是房企和投資客。
當時的投資客氾濫到什麼程度？以合肥為例，合肥的房價短時間內飆升了那麼多，創下吉尼斯世界紀錄，一些小的投資客無法入場，所以紛紛組團去外地尋找可投資的樓盤。
其中的一支來到了長沙梅溪湖地區，那時候梅溪湖新開樓盤都掛著“歡迎合肥看房團”的橫幅。這幫投資客也不含糊，一下子收走700套新房，直接登上長沙新聞頭條。嚇得長沙連夜出臺限購嚴令。
房價是投資客們抄上去的，至少他們在其中起到絕大多數作用，而承擔如此後果的卻是廣大購房者。一言以蔽之，房價的漲幅超越了生產力發展。
有人說，現在新盤開盤，照樣是秒空，可見大家的購買力其實不差。你廢話，100個買房，而最有錢的前10個人的資產已經足以把這100套房買下了，剩下就算買到的人，有幾個不需要借錢，不需要大額貸款呢？
像16年那樣的好日子，樓市四小龍只過了不到一年。從2017年初，全國紛紛出臺嚴厲政策，狠狠打壓了一下房價，雖然沒有下跌，至少漲勢幅被遏制住。
廈門和合肥開始領跌，南京回落，蘇州橫盤，成交量被腰斬。廈門最慘，自2017年5月開始，連續下跌20個月，跌幅在15%～20%左右。
雖然去年末的一波小陽春暫時提振了樓市，今年年初到六七月份樓市火熱的光景讓大家都以為又回到了當初。
不過，這只是迴光返照，時間更短：
從今年8月開始，南京3700多個小區中，1500餘個小區房價開始下跌；
廈門新房市場冷淡，鮮有新盤上市，開發商都在謀劃年底的一波衝鋒；
蘇州8月份二手房成交量比上個月暴跌20%；
合肥滿大街都是樓盤打折的消息，有的七八百萬的樓盤甚至降價200萬促銷。
樓市四小龍中，蘇州有龐大的剛需群體支撐著房價，使它成為四小龍中最穩定的那個，甚至還在不斷穩步增長。至於其他三個運氣就沒那麼好了，只能勉力維持。
每個人都能捕捉到現在的勢頭，對於房企來說，市場好的時候，大家樂呵呵的，每個人都是朋友，現在情勢不對，馬上調轉槍口，誰跟我搶客戶誰就是我的敵人。真應了那句話：沒有永恆的朋友，只有永恆的利益。
面對如此局面，不得不承認，對於樓市四小龍來說，新時代已然結束了，但是，下一個時代何時來臨呢？
閱讀更多 第一南京IN 的文章
