一直以來老破小不能買成了大部分買房者心裡的固定思維，很多人買房的時候也都會刻意避開老小區，畢竟大部分老小區確實存在諸多缺陷，如樓體老舊、管道老化等等問題。但我們很多人在買房時，往往會受限於金錢、地段，或者想要更大的面積等因素限制，讓我們無法避開老小區，也無比糾結到底該不該買老小區，或者該買什麼樣的老小區。因此，今天小笙就跟大家聊聊，到底什麼樣的老小區可以買，什麼樣的老小區不能買。

價值&價格

首先，一定要明確一個概念，對於老房子來說，房子本身的價值與新建小區相比是大打折扣的，最值錢的並非房子本身，而是房子下面的土地。一般情況下同一地段，新小區的價格也往往高於老小區。但生活中，我們總會發現這樣的例外。同一地段，老小區的價格卻超過了新小區。這是為什麼？

通過總結髮現，這類的老小區大多有一些共性，首先是這些老房子建的比較早，佔據了比較好的地理優勢，周邊配套設施基本上都非常完善（如學校、大型的商場、醫院等）；其次這類小區無論戶型規劃，還是綠化面積都遠勝於新小區，再加上居住的人少，環境安靜，優勢比新小區好很多。

除此之外，這類小區就總價來看，並沒有比這幾年被炒得火熱的改善版花園洋房貴，可謂花較少的錢卻達到了改善目的。再就單價來說，雖然乍一看這類小區的單價比周邊小區高不少，但這種房子往往公攤面積極小，所以按照使用面積來算單價，並不高。整體來說，買到這種類型的房子不僅經濟上很划算，幸福感也會得到很大提升

有住這種老小區的網友表示：前幾年趁著漲價前她終於攢夠錢在上海淮海中路買了套頂樓，居住面積80多平還有超大的儲物空間，住起來特別舒服。走到淮海中路一分鐘，周邊一個街區兩條地鐵線，可以逛街一路過去，生活便利又舒適。這無疑在喧囂的都市中，找到了一個退可安然靜謐，入可喧囂通達的角落，簡直無比慶幸。而這種小區成交量往往並不多，往外出售的房源也並不多，可謂物以稀為貴，有錢也不一定能買到，所以買到也是賺到了。

越老越香

前段時間，深圳的房屋倒塌引起了不小的風波。大家對房屋的建築質量也有了頗多質疑，特別是在這十來年房產迅速發展，房企快速擴張，工程不分白天黑夜趕工期的狀態下，樓房質量更是讓人擔憂。而現代建築一般50年以後就稱“舊了”。“舊了”通常只有兩種辦法，一是拆了重建，二是進行修繕保養。

但對於高層住宅，很明顯第一條行不通，一棟樓幾百戶的補償款，拆遷成本太高，就算拆了也產生不了太多的利潤，開發商也不會做賠本的買賣。第二條顯然也很雞肋，高層住宅的維修費和6層小板樓相比多了不止一星半點，而且小區住戶人多繁雜，大量的錢砸進去，不見得會有很好的效果。因此這類房子的老舊才是最值得擔心的，與之相反如今的一些老小區則沒有這種擔憂。

以前的老小區，無論曾經單位分房也好，還是開發商蓋的也好，老一輩人蓋房時並沒有太多如今的浮躁之氣，大部分房子雖然舊，但整體來看，都還很結實，只要多加維護修繕，使用壽命也不成問題，甚至可以憑藉良好的綠化，安靜的環境賣個好價錢也並非不可能。我們看看其他發達國家，歐美滿街都是老舊小區，在妥善保養維護下，建築壽命依舊比較長。以德國為例，這兩年那些動輒擁有七八十年曆史的房屋建築的價格上漲尤其強勁。

據相關數據顯示，這些維護良好的房子，從2015年到2018年，價格平均漲幅為25％左右，某些城市的老房子價格甚至達到近46％漲幅。慕尼黑的老式建築價格最為昂貴，均價為9370歐元/平方米。然後是海德堡，漢堡和法蘭克福的老房子，價格也超過5000歐元/平方米。

這些城市老城區建築因其優質完善的中心地理位置和周邊配套服務預計在未來也會持續受到追捧，價格將繼續看漲。這些市中心的老房子依山傍水，出入方便，無論是哪方面的條件都無比優良，像一罈醇厚的老酒，越老越有韻味。

老舊變新貴

當然，除了這些已經居於中高端的老小區而言，還存在一些可買的潛力股，當然也需要謹慎分辨。潛力主要來源於舊改。過去對於老小區的辦法都是拆了重建，但現在已經明確換了打法，由“改”代“拆”。這樣一來，對於一些有一定底子（戶型不錯，位置尚可）的老小區無疑是一個喜訊。畢竟老小區人少，以前沒有良好的物業管理，即使裡面住戶素質高也經不住小區外觀逐漸老舊。但舊改啟動，這些硬件設施就有煥然一新的可能。

最近小笙周邊的幾個老小區都在紛紛動工，不僅新鋪了路面，連綠化也修整了一番，再加上小區外立面粉刷、大門改造等工程，小區的顏值和檔次都瞬間提升了很多。對於這種基礎條件不錯，且舊改執行力度大，執行深入地區的老小區也可以適當考慮。

除此之外，還有最重要的一點，那就是前面提到的地段。這些年在對老小區的認知上，很多人都存在一個誤區，總認為老房子最致命的原因是因為“老”。但在小笙看來，老舊小區最大的敵人往往不是時間，而是地段的遷移。在全國三百多個地級市中，至少有大半城市的中心老區都會發生遷移，因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，而一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，這種城市的老小區就儘量不要考慮了。

相信大家也看出來了，關於老小區是否值得買這件事，地段是第一順位，新舊排在地段之後。部分大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終，比如北上廣深等，因為他們的市中心基本上沒有太大的變化。所以這類市中心沒有變化，老小區所在地段不錯，有一定底子的老小區也是可以考慮的。