樓市專家，淨扯淡；投資高手，在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
大家好，這裡是【房投學堂】，我是唐宋。
早就答應【房投學堂】的粉絲們，
寫寫東莞買房投資的第三熱點——“濱海灣”，
今天，是兌現承諾的時候。
《濱海灣》買房投資專題（上）篇：
1、從一套海景房說起
站在“碧海雲天”正中間某棟的25樓，
群墅在你腳下，大海居中對齊，
有種天子上朝的儀式感，
白天感受的是面朝大海，春暖花開，
晚上則是星垂平野闊，月湧大江流……
最後決定買碧海雲天的，並不是衝動，
除了它15000元/平的單價外，
除了因為它無可替代的一線海景之外，
還因為它，離虎門威遠島，
——一個傳聞將建“灣區大學”的濱海灣唯一大島嶼
只有300米！
只有300米！
只有300米！
那是今年的六月份，
全部配置完松山湖與南城之後，
感覺資金還有點小剩餘，
於是，我就跑了一趟濱海灣。
在那裡，我開著車，慢悠悠地逛了三天，
怎麼逛的？先來看個圖，
濱海灣新區被分成三大版塊：
交椅灣板塊+沙角半島板塊+威遠島板塊。
在這三天裡，
我看了一片灘塗覆蓋的“交椅灣”，
也看了離交椅灣最近的長安花園與金沙花園，
看了建設中的OPPO\\VIVO總部大廈
也看了沙角半島裡殘破的城中村和舊廠房，
看了當時還在填海的大工地，
也看了2008年我曾坐上小艇出海的小碼頭……
憶往昔，那時我還有一頭烏黑濃密的帥發，
大概是2007年，我憑著手上一杆筆，
被當時的長安新區辦公室某位大哥選中，
（注：“長安新區”是濱海灣新區的前身）
做了他手頭的‘一支筆’，
看著他們一遍遍的規劃著未來的藍圖，
也跟著他，每週都到一片灘塗的交椅灣跑上幾次，
偶爾也會乘上快艇，馳騁一下獅子洋。
可惜好景不長，他們那一派在quanli鬥爭中暫時失利，
於是四散之後，我就淪落到了地產圈，
此為後話……
是的，沒錯，99%的東莞人都不知道：
濱海灣新區的前身——長安新區
真的是在2007年，就已經申報中央，
而其規劃立項，則還要早在2005年。
所以，你知道嗎？
你以為才剛剛起步的濱海灣新區，
其實，已經走過了至少14年的漫長曆程。
人生，有多少14年……
2、如果現在買長安花園，金沙花園 15年後會是什麼樣？
去濱海灣的長安版塊“交椅灣”時，
我是奔著長安花園和金沙花園去的，
畢竟，從地圖上看，
這兩個都是離交椅灣最近的二手次新盤，
然而，看過之後，
我迷茫了……
這樣的盤，怎麼買？
完全沒法買！
當下的今天，兩個盤已過9年，
就已經外觀顯舊了，
小區物業、保養都是弱三線水平，
如果真到了再過15年後，
那可是標標準準的25年期“老破小”。
試想一下，到那時，
工作在濱海灣新區高大上寫字樓裡的
那些成長起來的00後眼光時尚挑剔的中年精英們，
會接盤這樣的老破小嗎？
3、真正的濱海灣紅線內，無房可買；我們買的，都只是周邊、周邊、還是周邊
聊到這兒，我想考大家一個地圖觀察能力：
從下面這張圖，你能分辨出濱海灣新區的實際區域嗎？
下邊線好講，沿海岸線就能明白了，
但是，它的上邊線，你知道是從哪裡劃界的嗎？
認真對照一下紅色虛線上邊緣的劃界線在哪裡……
沒錯，你應該看懂了：
就是以“廣深沿江高速路”的地理線條為界，
其下方一路到海邊，才是真正的“濱海灣”。
然而，你再用貝殼APP的“地圖找房”搜一下卻會發現，
濱海灣紅線內，完全沒有新盤或次新二手盤存在。
我們面臨一個尷尬的局面：
真正的濱海灣，無房可買！
我們明明知道，
濱海灣這片區域未來一定不得了，
但是，它現在要麼就是一片空白大地真乾淨，
要麼就是一片待拆遷的城中村與舊廠房……
我們明明知道，
買了這裡的核心區域品質樓盤未來一定漲，
但是，它現在就是沒有住宅樓盤給你買。
甚至連靠譜的二手品質樓盤，都沒有。
我們所有能買的，都只是
——新區的外圍，外圍，還是外圍
4、有人在瘋狂購入濱海灣內的城中村，為什麼？
虎門長安的那片被劃入濱海灣紅線內的大片城中村，
最近被一批人給瞄上了，
他們聯合當地村民，搞起了一場“豪賭遊戲”，
吸引了投資農民房和小產權搏拆遷的一群投資客進場。
具體怎麼玩，跟我無關，我就不講了，
主要是他們的玩法跟我個人的投資理念完全不一樣，
兩種玩法不一樣的人，
互相給面子，卻尿不到一個壺裡。
5、同一個濱海灣，不同的房投人
從目前東莞的人口、產業、配套的發展進度來看，
南城與松山湖的投資大週期，是在5年到10年；
而濱海灣的投資大週期，是在10年到15年。
所以，專業房投老炮會這樣配置自己的資產：
第一階段：前幾套房產，
會優先配置南城與松山湖，
搏取5-10年“中線或長線”收益。
第二階段：如果還有剩餘資金，
可以再配置一兩套濱海灣，
搏取10-15年“超長線”收益。
如果，你是剛剛開始學習房投的新人，
則請做好第一階段的選籌就好，
不建議跳過第一階段直接選第二階段。
6、我在濱海灣存了一套房；等我退休時，多來一筆養老錢
其實，碧海雲天投資的這套房產，
優點很明顯，缺點也很明顯。
優點是：
離核心規劃區的虎門威遠島，只有300米；
稀缺海景，不可再生資源。
缺點是：
周邊人群不足，短期租賃不出去
不過，這種補充型投資
對我來講，不求完美，只圖長期搏爆發
哪怕20年後，我老了，這裡發展起來了，
能多一筆，安穩的養老錢……
——未完待續
(上篇完）
（中）篇預告：
濱海灣買房投資專題（上）篇結束
預計18號發佈（中）篇，
到時，再跟各位聊聊
虎門、長安，沙田、
真正有哪些盤可以投資！
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堂主唐宋，房產投資人，著有《東莞32鎮買房投資一線調研》，《房投實戰技巧三部曲》，在東莞想學習更多買房投資知識，請搜索微信訂閱號【房投學堂】
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