我仍记得一位拍下商服金融用地的老板对我说：我拍下这块土地，就是想要建一栋以自己公司命名的楼，在这条街上！
老板说，只有工厂，没有体面的写字楼，招高层管理人员很难。
近两年来，越来越多的企业老板加入到土地市场行列。
今年以来，成功在东莞拍下金融商服用地的企业包括：莞非实业、怡昌实业、保利集团、麻涌民营投资、万江坝头股份经济联合社、紫光集团、农商银行、东富物业。以及今天刚刚拍下万江地块的聚龙集团！
投资实业的老板陆续进入土地市场，竞拍金融商服用地。但是，这并不能改变东莞商服商业用地的命运！
不出意料之外，今天拍卖的万江商务金融用地，又双叒叕以底价成交！
10月17日上午，东莞市坤麟实业投资有限公司（聚龙集团）以底价3991元/㎡、总价2.15亿元拍下2019WG039万江新城中心商务金融用地。地块需对宗地商业部分全部自持，自持年限为3年！
10月10日，万江胜利社区商住地出售，深圳市天健地产集团有限公司以108834万元总价+竞配建面积2419平方米拍下，可售楼面价为18947元/㎡。
说起来，东莞万江也是属于中心城区，两宗地块周边都有多个成熟小区，位置差异不大，但是价格差异这么大，原因不外乎，一个是商住用地，一个是商业用地！
尽管东莞的商住地不时拍出地王，但是商务金融地块，底价成交几乎是东莞商务金融用地的宿命！
01
开发商为什么不喜欢商业用地？
尽管有媒体用“爆冷”来形容该地块的成交。但在许多人眼中，东莞的商业用地难以拍出高价，已经成为一种公认的事情。
大家不敢拍商业用地，无外乎是，经营信心不足。尽管东莞土地价值上升快，商业在开发商手上统一经营，比出售后小业主各自经营，成功的几率更高，价值也更高。
但对于大部分的开发商来说，将商业物业规划成写字楼、公寓出售，更符合现在的需求。
比起建成商场运营，类住宅项目资金回笼快速、项目运营时间短，溢价高，相对商业的建安成本低。
商业项目要实现统一招商运营，资金投入大、占资时间长，销售去化周期长，自持依靠租金或营收回本，资金回报低，风险大，也容易因经济环境影响出现市场风险。
02
不能回避的阴阳街现象
阴阳街现象，是东莞商业市场目前无法回避的问题！这边热热闹闹好似天天过年，那边却冷冷清清好像另外一个世界。
东莞最热闹的商业体民盈山国贸城，周末人挤人、人们排着长龙等着吃饭。东莞人戏称，这里是东莞最像大城市的地方！
隔着马路的海德一号，好多商铺正在搬迁，据说要重新规划。受到民盈国贸城的冲击，距离最近的海德一号，受到的影响也最大。
（东莞商铺不断的搬迁调整）
曾经号称为“东莞第一高楼”的台商大厦，几乎很多市民都不知道这里曾经有一个商场。门前冷落鞍马稀，不少店铺关门落锁，人气冷清。
在民盈国贸城刚刚开张不久，汇一城星巴克人气迅速下滑。从前排队买咖啡，在那段时间也减少了不少，大家都跑到更新更大的商场去消费！
03
同质化竞争严重，你有我有大家有
东莞商场招商似乎总是重复着那几个品牌，你有我有大家都有，同质化严重，缺乏唯一的、必定要去这家商场才能买到的东西。
前些年，星河城因为独有ZARA、HM之类的年轻人喜爱的快销品牌，即使住得远，也有不少人前去逛逛。
这些年，汇一城、民盈国贸城等引进品牌增加，如星河城原本特有的HM、丝芙兰等等，陆续进驻汇一城商业，住在南城的人更容易就近消费了。
原本特有的品牌，在新一轮的品牌更新当中，又变成了大家都有。还有更多的服装品牌，几乎在每家商场都能找到。
猫姐有一次陪同事去南城海雅买职业装，都没下车，同事直接到店里买了衣服，直接就走人了！
东莞首批外来的商场，东城海雅、天虹商场（现在的君尚）、南城海雅，猫姐已经好多年没去逛过了。想要买的东西，在家附近的商场就能找到。
（装修豪华的商场，人气冷清）
原本定位为城市商圈的商业体，逐渐沦落为为社区服务的商业物业！
04
商圈转移速度快，商铺投资减弱
“一铺养三代”的观念正在改变！愿意在东莞投资商铺的人越来越少。
据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2019年三季度东莞商铺供应7万m²，环比下滑54%，同比下滑32%。
成交14万m²，环比上升32%，同比下跌15%，其中成交主要集中在中心城区，除了部分处于优质地段的或一些价格偏低商铺成交较好外，其余大部分项目成交平平。 目前投资氛围减弱，持续低位运行。
东莞城市变化日新月异，商圈转移速度太快。从中心城区来看，早年的莞城花园新村，到华南MALL、后来的东城雍华庭、世博广场；南城的鸿福路；目前的东莞大道商圈。
短短十几年时间内，东莞的城市商业中心，已经变换了好几个地方。
今天买下来的商铺是旺铺，过几年，却可能变成没有什么人气的地方。人气变弱，品牌也随之撤离。
人们正在匆忙赶往新兴商业中心消费的路上。
撞上好运的商铺也不是没有！今年CBD建设加速，周边原来备受冷落的商铺就突然“翻身”，成为“香饽饽”！有人趁势扫货，以最高约5万元/平方米的价格，购入一批尾货，等待升值。
05
靠餐饮拯救商业？还不够！
从前人们去商场，是为了买衣服、鞋子，现在的80、90后、00后们，逛商场是“挂眼科”，只看不买。试了合适的尺码后，到网上消费，网上的更便宜！
实际上，不少实体店已经成为企业的一个展示窗口。从东莞电子商务交易的发展也可见一斑。
2018年，东莞电子商务交易额达到4801亿元，其中跨境电商进出口370.1亿元，同比增长133.0%，实现翻番，总量位居全国第一。
东莞邮政发出国际小包7651万件，日均24.6万件。电子商务网络零售额达479.7亿元，增长19.4%。
电商网络经济主体超过5.6万户，居全省地级市第一。
最初，东莞的商场依靠着电影院消费和餐饮消费来吸引人气，几乎每家商场都有一家电影院。
一条鸿福路，就有五六家电影院！餐饮更是聚集人气的好办法，好的餐厅能让人们过来吃饭的同时，增加商场人气，和提高其他消费品的消费量。
东莞市统计局发布数据显示，2018年，东莞全年社会消费品零售总额2905.61亿元，比上年增长8.1%。分消费形态看，商品零售额2721.85亿元，增长8.2%；餐费收入183.76亿元，增长7.2%。分行业看，批发零售贸易业零售额2715.44亿元，增长8.1%；住宿餐饮业零售额190.18亿元，增长7.5%。
在限额以上批发和零售业中，粮油食品类零售额比上年增长13.3%，饮料类增长36.2%，烟酒类增长14.8%，服装鞋帽、针、纺织品类下降1.4%，日用品类增长33.4%，汽车类下降3.1%，石油及制品类增长17.9%。
现如今，除了餐饮和电影院，每个周末、每个节日经营的各种适合年轻人口味的活动，都是吸引人气的办法。
除了各种活动外，打折也成为实体商业吸引人气的法宝。换季打折，有时候甚至比网上的更便宜！
06
猫姐的解读：东莞商业地为何不好卖？
企业老板：拍下这块地，只是为了让公司的名字，出现在这条街上
为什么东莞的商业地不好卖？猫姐总结了几点：
1、现行市场的商业体现状显示，商业已初显过剩现象。就东莞大道两旁的商业综合体，目前人气旺盛的并不多，一大部分商业体租户都处于亏损经营状态。
2、现阶段房企的资金压力较大，更愿意投资运营周期短、成本可控性强、已有市场客户群的住宅项目。
3、在当前经济市场环境下，开发商难以按预算运营项目，达到利润预期。
商业体的运营，最好是订制式开发、运营，按商业体租赁方的需求，进行规划、设计、建造、装修，供求无缝对接，才能将价值最大化。
而现在的情况是，商业市场模式及消费观念变化太快，连需求方自己都不知道两年后到底什么样的经营场所才适合消费者！
大部分的项目只能先建楼后招商，最终导致不适用而闲置或回报率低，商业项目对开发商越来越无吸引力。
4、前些年东莞一些大型商业物业分割产权进行出售，销售后不重视招商、管理和运营，绝大部分销售后就没有开业过，投资者血本无归，现在对商业投资变得非常谨慎，从而导致开发商也对项目投资失去信心。
（早年分割产权出售的东城中心商业体，尽管在地铁口，仍然大部分商铺关着门）
5、由于电商的冲击，一定的人口量对商业体量的需求面积越来越低。事实上，开发商在开发项目时，除了部分特殊项目，都尽量调低项目的商业配比。
6、目前挂牌的商业用地面积规模都不大，除了开发商外，也会受到部分实业投资者的关注。
部分投资者在实业赚到钱后，想投资建设一栋属于自己的商业楼，自持部分用于办公，优化企业对外的形象、增强品牌影响。
下期预告：开发商不爱投资商业地产，但你仍然可以选择商铺！猫姐告诉你选择商业物业的秘密！（记得关注“叮当看房”公众号哦）
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